美国房贷利率破7%，楼市掉进"买不起、卖不动"的死循环① 利率有多猛：9月16日30年期定息房贷平均利率冲到7.24%，一周前才6.97%；9月17日回落至7.19%，依然高悬7%关口。房地美周度口径6.95%，前一周6.76%，创2025年1月以来新高。两个口径差异在采样频率——Mortgage News Daily贴近日度成交，房地美是周度调查。② 可负担性已经崩坏：7月美国住房成本占典型家庭收入44%，而国际公认的可负担线是30%。7%的利率不是数字游戏，它直接把月供抬到普通家庭承受范围之外。③ 为什么降不下来：房贷利率紧跟长端美债。美联储周三加息25个基点，为2023年7月以来首次；10年期美债4.94%、30年期5.29%高位运行。背后是三重结构性推手——联邦债务突破40万亿美元、AI资本开支推动企业大规模发债形成资金竞争、高油价抬升"通胀更高更久"预期。④ 成交量被锁死：8月成屋销售环比下跌2%，创一年多最低，去化周期创十年最高。更关键的是存量房主：数年前以不足现行利率一半完成再融资的人，卖房即失去低息贷款，宁可按兵不动。供给不出，需求不进。一句话：这不是一次普通的利率波动，而是高利率锁死存量、高房价劝退增量的流动性陷阱。美国房地产 美联储加息 房贷利率 美债收益率 宏观经济