自2022年泾河产发云和悦项目首次推出“第四代住宅”后，第四代住宅在西安呈现爆发式的增长。

四代住宅在西安遍地开花，如果想做高端改善，第四代住宅已经成为关键卖点。据统计，西安目前在售项目中，将第四代住宅作为主打的项目已经超过60个。

作为消费者，必须看到四代住宅的优势及弊端，自己想好再作决策。

第四代住宅号称整合了“传统四合院、胡同街巷、西方别墅、空中园林、垂直绿化”等优势于一身，但它最主要的标志就是“家家有花园，户户带露台”。

四代住宅基本上每户都有一个挑空的大露台，可以实现家家有花园的梦想，在露台上坐着摇椅喝着茶，想来都感觉轻松惬意。

四代宅的优点也非常多，最大的优点就是提高了使用率，很多项目宣传使用率超过100%，就是把不计算建筑面积的露台算进去了。

第四代宅的第二大优点就是视野开阔，如果遇到周边有公园或河湖，给人震撼将是超级强烈。

但超大露台也有不少的问题，消费者在购买的时候，必须要心里有数。

露台第一大问题是打理困难，北方绝大部分业主都会把阳台封闭，因为风沙太大，一天不清理就会有一层灰，露台越大，收拾起来越费心。

在北方，在露台上夏天可以种些花花草草，或者种植蔬菜，但冬天就没有什么用了。

因为露台是错层设计，基本上不可能封闭，如果封上了就成一个玻璃壳子，住起来非常压抑，也失去了露台设计的初衷。

第二个私秘性受到影响，上层住户可以把你在露台上的活动看得清清楚楚，隐私性受到严重的影响。

第三个影响是采光，因为家家户户都有露台，楼上的露台就相当于楼下的遮阳棚，你在享受露台带来舒服的同时，也要忍受有的房间采光差很多的现实。

第四个是安全的问题，北方阳台大多是封闭的，就算是窗户也要安装防盗网或隐形防护措施。露台无法封闭，如果家里有小孩，这个就要非常注意。

羡清老师在楼市深耕多年，这里给置业者一个建议，如果真的很喜欢露台，最好是在冬天去看房，或者在冬天去有露台的朋友家里先体验一下。

能接受冬天的露台，那才算真爱，毕竟千金难买各尽所能乐意。

如果是夏天和秋的时候去买四代住宅，那就要小心被置业顾问带偏了。

但萝卜白菜各有所爱，消费者自然会选择，但四代住宅今后的发展最大的影响还是来自于政策的政策。

四代宅对业主有开发商当然是好事，虽然会增大成本，但项目增加核心卖点，这点成本还是可以承担的，增加的成本可以加在房价上，消费者有了更多的选择。

但第四代住宅最大问题是挤占用了城市空间，你享受了好处，其它市民的权益自然受到了损害。

根据目前西安的建筑设计规范，阳台净空超过6米就不计算面积，开发商大建露台，就是钻了这个政策的空子。

在城市规划中，每块地都有规定的容积率。露台不计算容积率，但露台越来越大，这这变相提高了楼盘的容积率。

早在2010年，深圳等南方城市就是利用设计规范的漏洞，中高端项目都将露台变成作为核心的卖点，那股风也吹遍了珠三角各大城市。

但魔高一尺，道高一丈，深圳市的建筑管理部门随即修改了设计规范，大露台一下就从市场上消失了。

最近西安的近邻兰州出台了《兰州中心城区立体生态住宅项目规划建设管理规定》，其中对户属空中花园作了明文规定：外挑尺寸不应大于2米且小于5米。

按照这个规范，西安目前市面上的大竞争产品都不合格。

西安的第四代住宅最大的风险就是政策的风险，从发展趋势来看，政策收紧的可能性很大，露台越来越大，稍不注意就可能有安全的问题，这个是政府承担不起的。

当政策主管部门认为此风太盛，很可能就来个一箭封喉。

要买四代住宅的，也要抓紧时间上车，过几年，现在的四代住宅就可能是绝唱。