在预售制的时代，很多房企的销售节点是在还处于期房阶段，因为工程进行到一定程度，就能拿到预售证了。

期房有太多的不确定性，看到一个很令人无语的楼盘，河南新乡的恒大御湖天下，大门盖好了就开始卖房，房子卖完后，发现楼忘记盖了。

福州有个楼盘很有意思，很早就拿到预售证了，前年年底开盘，佛系销售，如今已经是现房了，应该是加大了营销力度，发现很多中介开始宣传了。

这个楼盘位于福州仓山区江南CBD前横南路东侧、雁头路北侧（HZ-C-33地块），地处鳌峰大桥桥头堡，位于世欧上江城C区南侧。

地段不错，却剑走偏锋，却盖成了住宅式公寓，总户数为1375套，应该是福州现在在售的最小户型了18-45平米。

PART 1

图片为实地拍摄

这个楼盘的宣传早在2023年初就开始了，几乎是错开了所有竞品，定位了非常极端的小户型；

如今在售的楼盘中，即使在非常刚需的地段，最小户型基本也是60平米以上的两房，而这个楼盘最小18平米，最大才45平米。

楼盘的初衷应该是想卖给90后和00后的年轻人，还有一个群体，就是公积金账户有充分余额的群体，买来之后就用来收租。

如果是在十年前，这种极具特色的小户型，如果在十年前，肯定是很抢手的。

那个时候，小户型的单价要明显高于大户型，如今同一个楼层里，小户型（哪怕是79平米）的单价都要远低于大户型。

即使是这样，边套的大户型受欢迎度还是远高于中间套的小户型。

以前楼市可以当作一种信仰，买房不但能满足自住需求，还能有涨价的预期，小户型由于总价低，租售比高受到市场的追捧。

但是过了2021年后，楼市进入下行周期，即使有自住需求，也有人选择观望。

所以，2023年的时候，这种非常极端的小户型，在市场中并不被看好。

在落户新政出来之前，小户型要想落外地户口，还必须是大于25平米的住宅，从某种程度上说，至少得25平米才能达到基本的居住体验感。

PART 2

图片来源于网络

项目推广名是花海里书香里，其实是分为两个地块，花海里的备案名是花海云筑，书香里备案名为花海星筑。

目前，花海里总住宅套数为705套，已售住宅为3套，可售住宅为702套，书香里的销售情况会好一些，673套住宅，卖了27套。

整体来说，从宣传开始到现在，已经两年多的时间了，这种去库存速度实在是惨不忍睹。

在市场经济好的时候，再遇上一个不错的楼市周期，大家有闲钱，可能会想以投资的形式买入，然后收租金。

只是如今经济不景气，楼市又在持续下行周期中，注定这些房产的流通属性大幅度减弱。

而这种奇葩的超小户型，更进不了大众的视野。

从刚需角度来说，有的人可以申请保障房（如公租房），起步户型基本都能超过这里最大的户型；

稍微有点能力的刚需，至少也会考虑60平米以上的两房，住得不会很压抑。

所以，这种比较鸡肋的房源，感兴趣的人越来越少，销售端就遇到了巨大的阻力。

早期的时候，对外释放的均价是2.75万每平米，这应该是参照当年凯嘉江南里的售价。

实际上前期销售应该在2.2万左右，现在的报价大约是2万，对比前期有一定的下调，应该也是受到当今市场因素的影响。

尽管有所降价，但问了几个中介，他们说带看量依旧不多，这应该是当今的市场决定的。

PART 3

图片来源于网络

任何楼盘，都会有它的优势，存在即有一定的合理性，来看看这个楼盘的优点。

首先，从地段上说，未来前横大桥通车后，从该楼盘到台江金融街CBD商圈，仅隔着一座大桥的距离。

其次，从配套上说：

这里是仓山比较成熟的板块，是江南CBD的北面，临近台江和老仓山的核心地段，周边配套基本能满足日常所需；

离地铁口虽然不算很近，但是如果能借助共享单车，800米左右的骑行能到4号线花海站，且4号线能换乘多数线路；

该楼盘临近花海公园，这算是仓山区一个比较成熟的休闲配套，在这里赏花，散步不错，同时也有不少运动配套。

问大家一个问题，你们觉得一个人住的话，到底能承受多小的居住面积？

前几年，在一个一线城市出差的时候，由于资金有限，租在一个很简陋的旅社里，当时同住在这座城市的一位同学每天过来唠嗑；

刚开始的时候，我觉得同学之间原来有这么深厚的感情啊，多年不见，每到晚上都过来陪我叙旧。

后来发现他怎么每天过来都要自带衣服来洗澡呢？总不应该为了省点电费和水费吧。

最终，知道了真相，他租住的地方只有6平米，没有卫生间，就没有洗澡的条件。

咳，那几天，我把你当兄弟了，没想到你是利用我，只是为了洗澡方便而已。

现在他已经搬离了那种小房间，但是他说搬走后，还是有年轻人为了省房租，住在那种比自己年龄还大的鸽子笼里。

花海里和书香里最小的户型是18平米，关键是有卫生间，这种居住条件，对比某些地方，已经很奢侈了。

当然，我们得承认城市之间的差异，不过从居住体验感来说，18-45平米，大概能勉强处于及格线吧。

结语

花海里和书香里，其实当初把这个地块规划成酒店式公寓，应该有他们自己的想法吧，觉得可以让年轻人作为过渡之选。

只是当下的市场行情，很多人没有考虑的意向，以至于这么长的时间，才卖了一小部分房源。

那有没有考虑过，如果真的单身很长时间，值不值考虑呢？

换一个角度来衡量，现在买一个普通的三房产品，在楼市下行周期中，如果选错了板块，交房的时候，可能就有几十万打水漂了；

如果你在这里买一个单身公寓，未来真要置换的时候，总价就几十万，再怎么亏本，也是有限的。

买了一个mini版的单身公寓，可能会有一种归属感吧，尽管很小。

客观评价，这种房源库存总量比较高，未来真想置换的时候，邻居之间，甚至和开发商之间都会有内卷；

这种房源不太适合普通的购房群体，只是因为总价低，亏本的话，代价也不算很大。

总的来说，这种房源只适合一小部分的有缘人吧！