2026年开年，一张来自官方的规划调整图纸，悄悄为虹口区的未来增添了一块重要拼图。

1月15日，虹口区人民政府网站公示了嘉兴社区C080301单元hk306街坊的局部调整。核心变化在于，原规划中的部分公共绿地和幼儿园用地，被调整为三类住宅组团用地。

调整后的hk306-08地块，容积率为2.5，地上计容建筑面积约1.78万平方米，建筑限高80米。规划特别要求，地块需采用相对围合式布局，强化底层公共空间的连续与开放，并与相邻的公共绿地协同，塑造“活力、生态、高品质”的临水界面。

这块地位于临平路太平桥支路口，西、南两侧临河，未来南北通道将从其下方穿过。其地段价值显著：毗邻4、10号线及在建的19号线海伦路站，坐拥瑞虹新城成熟的商业与居住氛围。

值得一提的是，本次规划调整地块属于成片二级旧里改造项目，2017年就启动了征收工作，如今早已收尾清零。早在2022年批复的《上海市虹口区单元规划》中，这块地就已被划定为居住功能区，这次控详规划调整，本质上是落实上位规划要求，把地块边界、用地性质、指标等细节敲定，为后续出让铺路。

其实它早有“亮相记录”。去年虹口土地推介会上，嘉兴路街道一次性拿出4幅住宅用地，除了去年成功出让的hk196-08、hk196-06地块；hk306-08地块也在其中。如今规划正式落地，意味着这块地彻底“定调”，大概率会在2026年正式入市，加入虹口豪宅战局。

纵观2025年上海公开土地市场，虹口土地市场虽出让宗数不多，但热度与含金量却居高不下。据统计，2025年虹口区公开出让的3宗涉宅用地，成交总金额高达约175.9亿元，金额规模位列全市第二。

其中，两场土拍更是彻底点燃市场：

2月，金茂联合庆隆以89.64亿元竞得瑞虹新城地块，楼板价11.75万元/㎡，溢价率38.2%，刷新当时纪录。

7月，绿城经过激烈角逐，以总价64.72亿元、溢价率46.33%夺下北外滩地块，楼板价高达12.66万元/㎡，创下近年来新高。业内测算，其可售住宅实际成本约13.6万元/㎡，未来售价预期直指20万/㎡大关。

不过，需要注意的是，“面粉”价格屡破天花板，“面包”货架上的竞争已短兵相接。

目前，区域内的新房市场堪称一场“豪宅内卷”。多个高端项目同台竞技：外滩瑞府在售建面约124-330平方米房源，均价约148192元/平方米；金茂璞元在售建面约126-200平方米房源，均价约165385元/平方米；中粮北外滩壹号在售建面约184-228平方米房源，均价约143868元/平方米。而同质化竞争下，去化分化的隐忧也在暗流涌动。

一边是稀缺宅地持续释放、地价标杆不断上移，一边是新盘扎堆入市、产品比拼日趋白热化。虹口，尤其是北外滩-瑞虹这一核心板块，正在经历一轮密集的价值重塑与资源洗牌。

而hk306-08这类“存量转化”而来的新地块入局，带来的不只是新增供应，更是对现有产品力、价格体系的又一次拷问。这场关于虹口豪宅的博弈，只会越来越有看头。