2025年的上海土拍，像一部情节跌宕的商业大片。

前有招商中海“巨无霸”联合体掷出439亿，创下年度总价地王；后有神秘新玩家以20万/㎡的惊天楼板价，刷新全国单价纪录。土拍市场的每一次落槌，都牵动着整座城市的神经。

公开市场全年成交50宗涉宅用地，总建面约359万方，土地出让金1427.23亿元，同比量价齐升。

更值得注意的是，非公开市场也比较活跃。截至12月26日，已成功出让35宗涉宅地块（含组合地块），揽金约1027.5亿元，成交金额同比上涨1.43%。

公开与非公开两条战线，合计贡献2454.73亿的土地盛宴。

这场盛宴背后，是国企的绝对主导、产业资本的悄然渗透、地方诸侯的跨江抢滩，以及老牌房企之间日益固化的联盟关系。

01、地王频出：价格的天花板，一再被捅破

若要论2025年上海土地市场的“地王天团”，徐汇东安地块无疑是总价王者。

中海、招商、徐汇城投、中旅四家组成的国央企“巨无霸”联合体，以439.53亿元将其收入囊中。这不仅创下年度纪录，其重量级也足以载入上海土拍史册。

更让市场惊叹的是其转化速度。同年12月26日，该地王项目“安澜上海”火速入市，首开均价达17.88万元/㎡，总价约2700万元起，最贵一套标价1.46亿元。据悉，项目当日销售额约90.77亿。根据约98亿的总货值计算，去化约九成。

如果说总价地王拼的是资金厚度，那么单价地王，则更像一场孤注一掷的勇气游戏。

在徐汇一幅面积不足5000㎡的“袖珍”地块上，厮杀异常惨烈。起拍楼面价已高达16.36万元/㎡，经过28轮竞价，名不见经传的上海祺祥旺宇置业以12.25亿元从中海、华润等央企手中夺地，成交楼面价飙升至20.03万元/㎡。

这一数字，不仅刷新上海纪录，更站上了全国住宅用地单价之巅。

天眼查显示，这家公司今年1月才在徐汇注册成立，股东仅为两位自然人：叶舒祺与叶宇洁。而叶舒祺，正是浙江“汽车模具大王”屹丰集团创始人叶华彪之女。一家隐秘的产业资本，以如此凌厉的方式，精准切入上海最核心的地段。

而“溢价率之王”则出现在虹口北外滩。2025年7月，绿城中国以46.33%的溢价率，豪掷64.72亿元摘的虹口区北外滩地区hk315-11地块，楼板价约12.66万元/㎡，成为内地第二高住宅楼板价。

与此同时，今年，地块装修标准也被推至新高——中海静安东斯文里地块、招商&越秀&星狮&南通瑞城静安苏河湾地块，装修标准均达7000元/㎡。从地价到房价，从溢价到装标，天花板一再被捅破。

02、谁的盛宴：国企扫货，新玩家跨界“抢票”

价格的高度由地王定义，而市场的热度，则由参与者的广度与激情来印证。

2025年，真正引发巨头集体围猎的，是那些素质均衡、风险可控的“安全资产”。来自静安大宁的111-21地块和杨浦的I4-01地块，各自吸引了9家实力竞买人，成为年度最热地块。

其中，静安地块的争夺者名单，除了大华外，几乎是一份“国央企及混合制实力房企”名录：北京城建、华发、越秀&金茂、绿城、招商、中海、保利置业、建发，最终该地块由大华摘得，溢价率32.31%。

杨浦地块的竞拍阵容同样豪华，且“央地合作”特征更为明显：中铁&如皋交通、保利发展&上海建工、招商&星狮、华润、中海、上海城建、北京建工、国贸、越秀，最终该地块由中铁&如皋交通以28.09%的溢价率拿下。

然而，盛宴之下，并非人人尽兴。

招商、华润、越秀、保利发展成了2025年上海土地公开市场著名的“陪跑天团”。其中，招商蛇口报名16宗，仅获3宗；华润报名10宗，仅得1宗；保利发展报名16宗，摘的4宗。高涨的热情与较低的命中率形成反差，折射出竞争的惨烈。

当老玩家在公开市场血拼时，一批“新面孔”正以不同姿势拿到上海滩的入场券。

除前述的“黑马”祺祥旺宇外，湖北联投联合象屿等企业，以7.58亿元竞得奉贤新城地块，标志着这家营收超1500亿的湖北省属国企，正式在上海插旗。

“浙系”力量也悄然潜入。有“德清小绿城”之称的宇诚集团底价摘得青浦地块，低调补仓。而更令人意外的是钢结构巨头长江精工——曾建造“鸟巢”、沙特国王塔的它，竟在闵行住宅用地争夺中，成功击退专业房企，完成了一次漂亮的“跨界奇袭”。

从产业资本到地方国企，从浙系民企到跨界巨头，新玩家们背景各异，但目标一致：在上海，拿到一张通往未来的船票。

03、权力格局：中海称王，徐汇最热，联盟固化

这场盛宴，最终塑造了2025年上海土地市场清晰的权力格局。

房企拿地榜上，中海一骑绝尘。全年摘得6宗地块，遍布静安、普陀、徐汇、杨浦等核心区域，总建面48.59万㎡，权益拿地金额高达387.63亿元，成为年度“地主”。

招商蛇口（257.87亿元）与华润置地（245.17亿元）紧随其后，权益金额也超过200亿。值得注意的是，华润全年所获9宗地中，有8宗来自上海地产的股权转让。“公开市场+非公开市场”双线作战，已成实力房企扩充土储的标配。

另外，权益拿地金额超过100亿元的房企还有建发（159.42亿元）、保利发展（137.48亿元）、金茂（122.5亿元）。百亿俱乐部正在扩容，但门槛也在提高。

区域卖地排行，则呈现明显的“价值分化”。

卖地数量最多的区域是杨浦区和青浦区，各出让11宗地块；其次是浦东新区，出让9宗地块；黄浦区则有8宗地块出让。

但从卖地面积看，青浦区以80.1万平方米位居首位，宝山区以73.42万平方米紧随其后，徐汇区以73.19万平方米位列第三。

最吸金的区域当属徐汇区，全年出让金额高达606.43亿元；杨浦区以384.5亿元居第二；浦东新区则以269.32亿元排名第三。

2025年，房企间的合作联盟也在固化。如果问2025年上海土地市场上哪家房企合作最密切，答案无疑是天安与象屿这对黄金搭档。

全年象屿报名了11宗地块的竞拍，其中有7宗是和天安组成联合体一起参拍的。这种捆绑式的合作并非一朝一夕，而有着深厚的历史渊源。

早在2021年，双方共同接盘了阳光城的美兰湖项目，并将其更名为天安象屿西江悦；2022年，双方以24亿元的联合体形式在上海拿地，该项目即为天安象屿萃湖臻境。

据悉，天安与象屿关系如此紧密，可能源于人事变动。

天安集团老板是李成辉，天安旗下公司上海天安盛世房地产董事长名叫曲洪亮，其此前供职于象屿。这种高管之间的流动，无疑加深了两家企业的合作黏性。

写在最后：

2025年的上海土拍大幕落下，黄浦江两岸的土地故事，却刚刚进入新的章节。

国企凭借资金与信用优势，持续主导核心资源；神秘的产业资本不再甘于幕后，开始走向台前直接出手；外地实力派则跨越山海，执意要在这座顶级城市占有一席之地。

这场游戏的门槛已被无限抬高，牌桌正在重新洗牌。老玩家们握紧筹码，新玩家们奋力入局。每一次举牌，每一次落槌，不仅是为了一块土地，更是为下一个周期蓄力，为未来的上海定义新的天际线。

而对于普通人而言，这一串串刷新纪录的数字，最终都将转化为一平米一平米的房价，融入这座城市关于居住、财富与梦想的复杂叙事之中。

土地沉默不语，却道尽所有。