黄埔继大壮名城降价后，开盘三个月的新世界四季山水，竟然也要降价了。

本周五，也就是今天，此次工抵房专场，是开发商与渠道平台联合推动的。

从此次推货价格和规模来看，力度很大。

首先，总价一口气直降30万-50万，单价从开盘时的3.1万/平起，直接降到2字头。

新世界.四季山水这次推售的工抵房均位于2栋，总共有91、93、116平三个面积段的房源可选。

比如91平户型部分房源总价，降从原来280万下调到240万。

项目首开时，91平总价约为280万-305万、93平305万-320万，116平360-380万，折算下来3.1-3.5万/平。

如果总价降低30万-50万，部分房源单价将来到2.6万/平。

这是把新房当二手价卖啊。

贝壳数据显示，附近的旧规二手盘，如雅居乐富春山居、融创翔龙广府一号，最新成交价目前均还在2.8万/平以上。

|图源：贝壳找房

不得不说，四季山水工抵房价格，确实很香。

就是不知道之前买在3字头的业主，有没有感到背刺。

其次，这次工抵房总共有30套，占到目前四季山水可售房源的1/4左右。

阳光家缘数据显示，目前四季山水只有2栋取得了预售证。

其中，截止到12月18日，项目未售房源还有125套。

如今上架30套工抵房，相当于一口气甩出了1/4的可售货量。

这些房源还不是“边角料”，而是低中高层都有。

也就是说，四季山水大批量抛售工抵房，目的很明确，就是为了快速走量。

|图源：阳光家缘

而值得注意的是，项目在今年9月份才开盘。

如今刚过3个月时间，就联合渠道上线工抵房，说明开发商有业绩焦虑了。

严格来说，新世界·四季山水并不算市场“小萌新”。

它是由深圳新世界集团操刀的黄埔华侨村旧改转化而来的项目。

公开资料显示，2011年华侨村启动改造，2020年深圳新世界集团介入。

作为其在广州的首个住宅项目，深圳新世界集团对于该项目一直抱有很高期待。

比如今年5月项目敲定案名的时候，就沿用了该集团20年前在深圳打造的标杆项目“四季山水”同款名字。

寓意就是想在广州，复刻当年的成功。

|项目沙盘实拍

但项目在9月20日开盘后，去化效果并不理想。

阳光家缘数据显示，截止到12月18日，新世界·四季山水开盘3个月时间，只网签了26套房源。

如果按整栋146套可售房源套数计算，网签去化只有18%左右。

|新世界四季山水网签

|图源：阳光家缘

对比今年9月同期开盘的几个新盘，四季山水26套网签量，行情确实比较一般。

像9月底开盘的珠江·天河都荟二期、保利辰园·湖境，目前网签量均已破百，另外越秀贝好家·嘉悦云启的网签，也有80套。

对于一直努力想做成广州标杆项目的四季山水而言，这无疑有点尴尬。

要知道，今年黄埔旧改盘，整体都十分抢镜。

比如今年广州网签TOP10的新盘中，黄埔旧改盘独占3个，其中中建未来方洲、中建海丝城等，目前网签更是在700+套左右。

如今手拿着新规+地铁+旧改剧本的新世界·四季山水，怎么就不灵了呢？

新世界·四季山水网签一般，与市场竞争、项目配套都有一定关系。

首先，四季山水的客源，被市场严重分流。

从位置上来看，四季山水位于黄埔黄陂片区，距离6号线黄陂地铁站只有几百米，是真正意义上的地铁盘。

但与此同时，它在地缘上也天生有点被动，面临着天河智慧城、黄陂、科学城等板块新盘的“抢食”。

比如在6号线沿线，光是户型面积重叠、价格3字头左右的新盘就有不少。

与四季山水只有一站之隔的能建天河麓誉府，如果相同预算，凭借天河的地段优势，部分客源可能会被它“截胡”。

另外，保利翔龙天汇、振业天成等，对比四季山水有现楼优势。

而星河盛世禧悦则能依托价格优势，抢走部分刚需客源。

其次，新世界·四季山水在配套上，并没有特别突出的优势标签。

作为黄陂片区首个新规盘，对比大部分旧规盘，四季山水110%使用率，确实有优势。

但四季山水在配套上，并没有太多牌面可打。

|项目板房实拍

据了解，华侨村旧改体量不大，整个改造范围只有6.6万平。

如果刨去安置房、融资住宅，留给项目配套的体量只有1.54万平。

按照规划，项目只配置了肉菜市场、幼儿园、社区服务站等配套，并未配建板块较为稀缺的中小学和大型商业。

而目前黄埔大部分旧改盘，优质名校+大型商业+地铁几乎是标配。

配套上的缺失，在一定程度上，无疑会削弱四季山水的市场号召力。

再加上，从板块层面看，黄陂目前缺乏流量IP带动，如果项目在价格、配套无法自带闪光点，也很容易被“埋没”。

不过，项目想要逆风翻盘，也不是没有可能，毕竟只要价格到位，黄埔还是不缺购买力的。

如今项目开启工抵房专场，或许就是一个突围方向。

项目总结

优点

1.交通便利：项目紧邻地铁6号线黄陂站C出口，步行距离仅30米左右，可快速直达天河智慧城、珠江新城等核心区域，通勤效率高。同时，周边广汕公路等主干道便捷，自驾出行也较为方便。门口就是广汕公路，无论地铁还是自驾出行都很方便。

2.舒适度高：低密度、非超高层、全南向设计，高得房率，部分户型使用率高达114%-118%，在同区域具有较高的性价比。居住舒服度还是蛮高的。

3.环境好：周边多个生态公园，空气清新，日常遛娃、露营、跑步等悠闲娱乐有多个好去处。

4.社区规划合理，容积率约3.28，楼栋布局较为低密，规划有中央休闲园林、中心泳池、儿童天地、健身区等配套设施，居住氛围较好。

缺点

1.教育不确定：小区只配建幼儿园，小学初中都要蹭周边，加上小区是旧改项目有回迁房，生源不纯粹。

2.开发商经验:深圳新世界集团在广州是首次开发项目，交付品质和后期物业服务经验相对不足，需关注实际交付情况。

3.圈层与管理:项目包含回迁房，可能存在圈层差异和公共资源分配问题，部分购房者对此较为介意。

4.噪音+粉尘影响：小区门口就是广汕公路主干道，日常车流量都很大，少不了噪音粉尘影响。