公摊面积突然“消失”！为了拯救楼市，地方决定让二手房业主出出血

作者 | 瓜片

编辑 | 剑书智谷趋势出品 | ID：zgtrend

互联网上，长期流传着一个谣言：公摊面积是李嘉诚发明的。因为这项“特殊贡献”，李超人没少挨唾沫星子。但实际上，公摊面积是上世纪五六十年代，有香港另一个大佬霍英东搞出来的，后来被内地集体“抄作业”。李超人的代表作之一，是他曾经搞出了得房率“高”达40%的楼盘——长实元朗四季豪园，媒体称之为“神坑盘”。买房人苦公摊面积久矣！就连“公摊祖师爷”香港，2023年也彻底废除了公摊面积。全球几乎没几个国家保留，中国内地是其中之一。好消息是，似乎一夜之间，困扰我们近三十年的公摊面积，就原地“消失”了，直接退出历史舞台！看看最新的楼市动向，你会发现一件神奇的事，中国新房齐齐捅破了100%实用率的天花板，直冲云霄：长沙，修订了中央空调设备平台、飘（凸）窗、阳台面积的新规，综合赠送面积最多可达到30%，实用率轻轻松松突破100%；浙江绍兴、温州、金华、湖州等地，推出空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积，理论上得房率可以达到100%，高的甚至能达到120%。最炸裂的是广州，新出让的地块天河南方面粉厂出了新规，阳台占比可以达到建筑面积的30%，而且只算一半面积，实用率有可能直接干到逆天的130%！很多人还没意识到，地方这些动作对楼市冲击多大，公摊面积，名存实亡。为什么地方突然集体动手，不惜修改政策规定，也要给开发商让利，鼓动买房人下场？为什么新房的得房率不断突破上限，直接干翻了公摊面积，二手房却纹丝不动，被牢牢锁死？这一场楼市调控的共谋，事关土地财政、房价复苏，让许多买房人雀跃欢呼的同时，也给无数急于卖房的二手业主，送上一次无声的暴击，让人瑟瑟发抖。

新房实用率，是怎么一步步冲破天际的？就拿广州来说。前几天，广州天河南方面粉厂地块的规划流出，原文是这样的：住宅建筑的半开敞空间水乎投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。简单地说，阳台占比可以达到建筑面积的30%，而且只算一半面积。赠送面积，一下飙升！

来源：网络要知道，得房率达到100%或以上，就相当于公摊面积“消失”了。实际上，广州去年11月就已经出台新规，把阳台占比从15%提高到20%。自那之后，使用率100%已经成了广州新楼盘的标配，很多楼盘达到110%，甚至有“卷王”项目，号称使用率超过了120%。

而按照最新规定，南方面粉厂的使用率最高有可能拉到130%，再次突破“天花板”。这意味着，一套建筑面积100平的房子，使用面积可以达到130平！买房人笑了，但这样一来，对二手房就造成了巨大的碾压性优势，二手业主要哭了。要知道，现有的二手房就连楼梯楼，也只能做到90%，电梯洋房在80%左右。超高层豪宅的得房率甚至只有60%左右。

按照广州的新规，可能会出现下面这一幕：80平的小户型，能住出100平的感觉，“小三房”变“小四房”100平的房子，居住体感约等于前些年160多平的房子140平的多娃家庭改善房，使用率直逼200平豪宅……事实上，不只是广州这么干，这两年全国各地都在疯狂拉升新房的实用率。第一种途径是“做加法”，提高赠送面积。比如，2024修订版《深圳市建筑设计规则》，就把可不计入建筑面积的凸窗进深由0.6米增加至0.8米，并且允许阳台进深超过2.4米。如此一来，飘窗面积将可加大一圈，阳台也能做得更大，相当于“全赠送”“半赠送”的面积都扩大了。第二种途径是“做减法”，把一些建筑部位移出公摊名单，不计入容积率。比如上文提到的长沙，就明确中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积等。再加上对飘（凸）窗、阳台面积的让步，新规后的综合赠送面积最多可达到建筑面积的30%，使用率轻轻松松超过100%。浙江绍兴、温州、金华、湖州等地新规，也是类似，最高可以把实用率拉升到120%。

为什么新房得房率，会出现这样一股飙升的狂潮？要知道，在同样容积率的情况下，这相当于是地方给开发商“让利”了。如果新房“加量不加价”，就等于是变相降价，无形中提升了新房的竞争力。这么做的直接原因，就是要提升新房的竞争力，对抗广大二手房业主的“抛盘”冲动，稳定市场。当下，楼市处于下行周期。在很多核心二线城市，大量二手房凭着价格低、现楼交付的优势，在成交上吊打新房。今年年初，国家统计局数据则显示，70个大中城市二手房成交量已经超过了新房的成交量。甚至很多原本在看新房的客户，也跑去买了二手房。

贝壳的二季度财报也显示，存量房（二手房）业务净收入73%，增长14.3%，是净收入增长的主要贡献者。到头来，开发商傻眼了：没想到，打败自己的不是同行，而是二手房业主！地方也急了，开发商的去库存不理想，哪有资金继续拿地？土地市场空前承压——北京：上半年卖地732.36亿，同比下降15%上海：上半年卖地415.96亿，同比下降20%广州：上半年卖地64.78亿，同比下降85%深圳：上半年卖地51.79亿，同比下降75.5%杭州：上半年卖地590.9亿，同比下降38%南京：上半年卖地109亿，同比下降67.8%成都：上半年卖地211亿，同比下降37%苏州：上半年卖地70.5亿，同比下降80%……这是一场无差别的寒潮。据中指研究院统计，上半年全国300城土地出让金规模同比下降44.3%。

来源：中指研究院所以，得房率优势说白了，就是地方给新房“定向开挂”，更小的面积，获得更多的使用空间，争夺买房人。毕竟，距离年底仅剩4个月，无比需要一个大利好，让沉寂的土地市场热起来。就在8月，广州发布了第三批供地清单，一口气拿出50宗涉宅用地，轰炸市场。一边要稳楼市，一边又要拼命卖地，地方的平衡术，太难了。

公摊面积的“消失”，谁是赢家？最大获益者，当然是正准备买房的人。同样的价格，却能获得更多使用面积，相当于变相降价，“等等党”这次又赢麻了！最受伤的，则是二手房业主，尤其是正在卖房的这一批。楼龄比人家老，产品又过时，本想靠“性价比”杀出一条血路，结果使用率直接被吊打，房子还怎么卖？新规一出，好比一记晴天霹雳，炸在头上。房子砸手里的风险，又上升了。俗话说，早买享红利，晚买享优惠，中间买的成为代价。楼市真的给所有人，都好好上了一次投资课。不过，地方也许需要关注，二手房业主“受伤”，很可能会影响到楼市的循环。毕竟，现在市场上的一大批买房人，同时也是卖房的业主。贝壳去年调研发现，近年来，全国年均300-400万家庭换房。一二线城市新房市场的很大一部分购买力，来自于“卖旧买新”，也就是改善型购房。其中，一线城市更是平均高达53%！南京、天津、合肥、成都“卖旧买新”对新房市场的贡献，也超过30%。从发达国家经验来看，楼市运转，同样依靠源源不断的“以旧换新”。比如老美，早在上世纪70年代，人均住房面积已超过60平方米，但过去50年来，房地产销售仍保持年均500万套的水平。他们换房的原因，主要就是追求更好、更新的住房。如果卖不掉手头上的旧房子，何来资金和底气买新房子？楼市调控的决策者，需要深思。对广大的业主们来说，这场“背刺”也再次敲响了一次警钟：房子也是商品，而商品是有“保质期”、会过时的。当电梯成为标配的时候，楼梯房过时了；当花园小区越来越常见的时候，单体楼过时了；当低密度社区流行的时候，高密度超高层也就过时了；当新城CBD兴起的时候，老城区也就过时了……就像上世纪90年代的广州，有钱人住在越秀淘金一带的电梯高层住宅。而现在，那些房子大多已经老旧不堪，有的甚至沦为出租屋。当广州楼市的天花板已经触碰到了30万/平，上一代“豪宅区”的价格还在4-6万/平徘徊。这样“新人笑，旧人哭”的故事，还将不断发生。

事实上，以公摊面积“消失”为标志，国内商品房很可能再次掀起一次“换代”的大潮。楼市发展到现在，已经历了至少三次更新迭代。第一代住宅是2000年以前的老公房，现在的老破小。第二代住宅是2000年代的楼梯楼。第三代住宅是2010年代的电梯房。如今，新一代住宅，正在如雨后春笋般涌现。今年5月，济南首个整盘的“第四代住宅”亮相，现场火爆。其又被称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是：把地面的庭院置于高层建筑，每层住户都拥有公共院落和独立花园。

来源：海报新闻这里头最重要的是，空中花园面积不计入容积率和产权面积，属于赠送的标配。据海报新闻，截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线“第四代住宅”，遍地开花，今后还会越来越多。楼市已经告别了野蛮生长，市场需求倒逼住宅品质升级，这当然是好事。对每一个房产拥有者来说：如果不想被市场淘汰，保持资产优质属性，恐怕不得不注意适时换房，跟上时代的脚步。