特朗普1月7日，他突然在社交媒体上高调宣布：将禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅，并呼吁国会立法配合。这番话直接把美国楼市炸出了大水花。 黑石、Invitation Homes这些靠“买房收租”赚得盆满钵满的巨头们，股价当场跳水，市场一片哗然。 特朗普不仅强调“房子是给人住的，不是给公司住的”，还明确表示将在即将到来的达沃斯论坛上，正式提出住房改革方案。这一系列动作，直指一个问题：美国年轻人被高房价和高通胀死死压住，连做梦的资格都快没有了。 这番高调“限房令”，背后有着强烈的政治意图。特朗普把住房问题直接甩锅给了拜登政府。他认为，是过去几年的高通胀和财政失控，让房价脱缰，年轻人付不起首付，也还不起贷款。 尤其是中低收入群体，别说买房了，连租房都要精打细算。特朗普抓住这个痛点，试图用“还美国梦”来拉拢选票，尤其是年轻人和“月光族”。 这番表态一出，资本市场立刻给出了反应。黑石集团股价一度暴跌近10%，收盘也跌了超过5%。Invitation Homes、American Homes 4 Rent等房屋租赁公司股价普遍下跌4%到6%。连带着建材和建筑商板块也集体走弱。整个房地产板块像被按下了熄火键，投资者一时间懵了神。 他们懵的，不只是这一次讲话，而是害怕这只是开始。市场普遍担心，特朗普不会就此止步，接下来可能还会出台“限租”“限价”等更严厉的政策。如果真走到这一步，整个房地产投资逻辑都得重新洗牌。 但事情真有这么简单吗？美国房价之所以高得吓人，难道真的只是因为机构投资者“囤房”？数据其实告诉我们，真相没那么直接。 疫情期间，确实有不少机构在热门城市抢房。在休斯顿、迈阿密、拉斯维加斯等地，投资者一度占据了超过20%的市场份额。但从全美来看，大型机构持有的独栋住宅占比其实非常低。 根据Parcl Labs的数据，截至2025年中，机构投资者只持有全美独栋住宅的约0.5%。黑石更是只占了0.06%。也就是说，真正“囤房”的，其实是成千上万的小型投资者，或者干脆就是靠租金生活的“家庭式房东”。 但为什么大家还是把矛头指向了机构？因为他们出手快、资金多、报价高，常常直接用现金买房。这让首次购房者，尤其是年轻人，根本没机会插足。你刚申请到贷款，人家就已经买完了。久而久之，市场对机构投资者的“敌意”也在累积。 不过，把所有问题都归咎于机构投资者，显然也过于简单。真正的问题，是供不应求。自2008年金融危机以来，美国的住房建设就一直处于低迷状态。再加上千禧一代集中进入置业年龄，需求暴涨，房价自然水涨船高。数据显示，美国目前缺口可能高达400万套住房。如果这个供给问题不解决，单靠“限购”根本无法让房价降下来。 更何况，特朗普的政策还面临一个关键难题：怎么界定“机构”？如果说一家拥有100套房就是机构，那拥有50套的就不算？如果政策执行不清晰，很容易误伤一些小型房东，甚至影响租赁市场的稳定。 从政治层面来看，特朗普这一步棋不只是为了住房问题，更是瞄准了中期选举的筹码。他知道，住房问题已经成为选民心中的“头号痛点”。无论是民主党选民，还是共和党的基层支持者，都在为买不起房发愁。通过这番“限房论”，他成功地吸引了大量关注，也把华尔街和前任政府一起推上了“替罪羊”的位置。 民主党其实也不全然反对。像伊丽莎白·沃伦这样的参议员，早就呼吁要限制企业买房行为，还希望取消对这些投资者的税收优惠。但问题是，真要推动立法，实现起来并不容易。 各州法律不同，利益集团林立，而且房地产市场牵一发而动全身。就算特朗普真下定决心推动改革，也免不了在国会里打一场硬仗。 对全球投资者来说，这场风波也不容忽视。美国楼市长期被视为资产避风港，大量国际资金也参与其中。如果“限房令”真落地，势必影响全球资本对美国房地产的信心。尤其是在达沃斯论坛这个全球资本的聚光灯下，特朗普的一言一行都可能引发连锁反应。 最终，特朗普这番表态到底能不能真正缓解住房危机，还得看后续动作。如果只是喊喊口号，不动供给端，不增加住房建设，那就算把大机构赶走，房价也不会自己跌下来。甚至可能出现“劣币驱逐良币”的局面——大型投资者退出，小型投机者趁机入场，年轻人依然买不起房。 特朗普：禁止囤房——中国经济网 2026-1-8