2025南京土拍收官战，将于下周启幕。

12月18日、12月19日，14幅二类居住用地将摆上竞拍货架。其中，河西中G90、南部新城G86、燕子矶G94等，是房企高度关注的优质地块。

锐评君对大热的河西中G90、南部新城G86进行了实探：

河西中G90，即众所周知的台湾名品城地块，与初亮相时的指标相比，地块容积率从2.4下调至1.6，低密度、差异化的“好房子”想象空间丰富。问题来了，G90地块会成为南京新地王吗？

南部新城G86，就在象屿G42南侧，地块出让面积不到1.9万方、容积率1.8，是板块首次供应小而美宅地。

河西中G90地块

地块四至：东至燕山路，南至规划支路，西至规划支路，北至楠溪江西街

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：22214.65㎡

容积率：1.01＜Far≤1.6

建筑高度：≤80米

挂牌起始价：12.75亿

起拍楼面价：35872元/㎡

河西中G90地块，东至燕山路、北至楠溪江西街，出让面积超2.2万方。这个体量，较金陵月华（约7.2万方）、瑞玺（约3.95万方）小了不少。

不过很多人都知道，台湾名品城地块拆分成了2幅宅地，这次出让的G90，即编号为19-08的子地块。

不到2.3万方的出让面积，符合当下南京土地供应小而美的趋势，预计能为G90腾挪出超3.5万方的建筑面积。未来，适中的社区体量便于管理服务，居住体验也因此更好。

正式挂牌出让，G90地块的容积率由2.4优化至1.6。这一方面给了房企更灵活的产品组合空间，可结合自身优势打造更具品质感的特色产品；另一方面与河西其他地块形成差异化，错位竞争的同时，满足高端买家对优质住宅的进阶需求。

从最新实探来看，整个台湾名品城地块已经拆迁完毕，地块平整方正，四至有绿植和围挡，没什么开发难度。

G90南侧是同进文化广场，东侧有中国人寿大厦和北京银行南京分行，再往东即待开发的华采天地三期地块。

位于金融商务轴与总部核心轴的交汇点，G90地块占据了河西的黄金地段，城市界面现代摩登。

周边，既有IFC、新地中心等产业商业高楼，也有奥体中心、江苏大剧院、青奥双子塔、滨江风光带等城市地标，土地含金量毋庸置疑。

这也带来全维度的重量级配套。

日常出行，河西大街、江东中路、扬子江大道等，可便捷自驾通达全城，地铁出行，元通站集结了2号线和10号线。

消费购物，华采天地、南京国金中心、很快开业的河西德基等，涵盖高奢、潮流等多元需求。

医疗资源，明基医院、南京儿童医院等都在附近。休闲娱乐，奥体中心、滨江风光带、南京眼、绿博园等，都是不错的去处。

目前，河西元通一带鲜有新房供应，改善置业买房人只能选择华新城、仁恒江湾城等次新小区。

公开平台显示，今年华新城璟园的成交天花板价超7.2万/㎡。进入下半年，小区两套已成交房源价格下行至5.3万/㎡左右。

客观来说，G90的入市补仓，能为河西元通带来稀缺的新房选择，带领区域步入低密四代宅时代。但这也让整个河西新房市场，内卷格局更加激烈。

前不久的地块招商会上，招商、华润、中海、金茂、保利、绿城、建发、北谷、中堃等20多家房企出席，G90的热度可见一斑。

地块起拍地价35872元/㎡，与南京第二高价地瑞玺的起拍地价相当。最终能否赶超中国府，成为南京新地王？下周见分晓。

南部新城G86地块

地块四至：东至现状，南至康泰路，西至神机营路，北至汇秀路

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：18601㎡

容积率：1.01＜Far≤1.8

建筑高度：≤60米

挂牌起始价：8.51亿

起拍楼面价：25417元/㎡

南部新城G86地块，北至汇秀路、西至神机营路，北侧是在建的象屿G42，东侧、南侧为已交付的云尚紫薇、保利文华、金基新睿樾府等。

地块出让面积不足1.9万方、容积率1.8，可建总面积不到3.4万方，是南部新城首次推出小而美的低密宅地。

根据地块强排方案，G86预计可打造2栋6F多层洋房、2栋5+1F低密叠拼、3栋17F高层，产品类型较为多元。

这将与主打9栋9-18F洋房及小高层的丹锦园；规划有2栋10F小高层、2栋7F洋房、11栋4F叠墅的嘉佰道；建设11栋8-11F洋房和小高层的象屿G42，形成差异化竞争。

从实探来看，G86地块和东侧的规划用地均已平整完毕，南、北、西侧主干道都已通车。

随着保利文华、云尚紫薇等住区陆续交付，周边居住氛围日渐成熟，现代化新城的城市界面也逐步勾勒清晰。

G86地块西侧的神机营路，汇聚了九庐、伟星誉璟府、秦淮金茂府、象屿G42等品质住区，以及中芬合作交流中心、中国第二历史档案馆新馆等公建配套。

地块向东，穿过云尚紫薇，即达地铁5号线神机营站，再远些是南京外国语学校、全民健身中心等。

这两年，南部新城按下兑现加速键。

城市干道、地铁5号线、全民健身中心、南外、不动产档案馆等配套陆续投用，万象城也将在明年开门迎客；伟星誉璟府、润鸿府、金基新睿樾府等改善住区已交付，板块的卖地节奏相对克制，楼市小气候非常健康。

即将竞拍的南部新城G86，起拍楼面价为25417元/㎡。地块是否会引发房企的激烈竞价？不妨拭目以待。

写在最后：

下周，南京共有14幅纯宅地待出让，打响2025南京土拍收官战。

除了河西中G90、南部新城G86，小行G93、燕子矶G94、江宁高新区G99等地块也颇有看点，是房企扩充土地储备的不错选择。

回望这一年，尽管整体偏理性，但南京土地市场的表现仍然可圈可点。

比如，热门地块有不同程度的溢价成交。

百家湖G71、小龙湾G38、河西北G47、九龙湖G18、大校场G07、珠江路G05等地块，均经历了多轮竞价溢价成交。其中绿博园G28地块竞价高达226轮，最终以45053元/㎡的成交地价，刷新南京第二高价地。

比如，外来房企持续看好、布局南京。

将时间线拉长到过去一两年，不少优秀房企或首次布局南京，或持续深耕南京，如杭州北谷地产、盐城绿洲地产、盐城兴邦置业、杭州长住控股集团、上海宸嘉发展、常州嘉宏等。

这传递的信号是，南京的城市能级、公建配套、对改善好房子的支持力度等，已普遍得到认可，对优秀房企的吸纳力很强劲。传导到新房市场，加速信心修复。

下周，南京2025土拍收官战表现如何，锐评君将保持关注。