地产寒冬，这家中字头央企有点崩了

大家好，我是地产高富帅。

近期的四月，五月，被各种政策刺激之后的第二季度，小编也跟大多数人一样，真的是对市场复苏充满期待，结果直接被狠狠打脸。

房地产经历了超舒爽的小阳春之后，各大房企似乎都还是期待满满，一个中美贸易战直接让行业急速冷冻，这个五一假期真的不算太爆。

2025年一季度成交量回升多为积压需求释放（如疫情延迟的购房需求），叠加部分城市"以价换量"的促销策略，而非市场根本性回暖。

重点监测的50城二手房挂牌量仍同比增加23%（克而瑞数据），显示套现离场心态浓厚。

保利等央企主打"现房销售"去化库存，民营房企如碧桂园被迫延长"首付分期"至10年，反映市场信心严重分层。

今年的五一黄金周，真的是有点暗淡不少，从线上新房找房热度看，2025年五一假日期间（05.01-05.05），楼市同比去年会不及预期，下降10.3%，整体仍处低位。

“现在不是赚多少的问题，是能不能活下去。”某房企区域总在行业会议上倒苦水：银行放贷门槛提高，工程队天天催款，降价卖房成了唯一选择。

其实可以看到，尽管上海，杭州，广州，深圳等地，市场热度依然还在，但是从整体来看，分化依然非常严重，豪宅市场火爆，其他热闹的地方仍然还是开发商的各种促销降价活动。

小编近期也在研究了几家央企地产，似乎看起来都非常凶猛，出炉的报表都做的非常好看，殊不知内部压力都相当巨大。

如今央企地产作为还能持续拿地的主力军，也需要面对整体市场的下滑风险，特别是早期刚刚疫情的那几年，央企兜底拿地动作频频。

作为这几年排名第二梯队前列的中铁建地产，去年开始就是动作相当频繁，铁建股份对于旗下地产开发平台的业绩是相当不满意的，地产对于铁建系的利润贡献已经越来越低了。

翻开近期中铁建地产发布的成绩单，作为最晚发布年度业绩报告的央企之一，也是与兄弟公司中铁置业保持同步。

4月30日，中国铁建房地产集团有限公司（简称“中铁建地产”）发布2024年年度报告，这家中字头央企也迎来大考。

期内实现营收466.46亿元，同比下降26.3%；净利润12.42亿元，同比下降7.7%。分业务板块来看，房产销售收入442.12亿元，同比增减少24.3%，收入占比近95%；

中铁建地产2024年现金短债比为0.403，短期债务规模较大，现金缺口约253亿元。

以上数据可以看出来，中铁建地产作为一家位居行业top15多年的超级央企，整体表现只能算是中位水平，整体盈利能力仍然不足。

我们再看看其母公司中国铁建2024年的综合表现，中国铁建业务板块为工程总承包、规划设计咨询、工业制造、房地产开发、物资物流及其他业务。

早在今年3月28日，中国铁建股份有限公司（以下简称“中国铁建”）发布2024年年度报告。

2024年，中国铁建实现营业收入10671.71亿元；实现归属于上市公司股东的净利润222.15亿元。

其中工程总承包业务占比最高，营收占比超80%，规划设计咨询业务盈利能力最强，以1.47%的业务占比，毛利率高达42.35%。

可以看到地产板块的利润贡献在整个集团来说，真的是微乎其微，难怪从去年开始，中铁建集团似乎对地产板块的管控力度正在加强。

翻开中国铁建股份的年报也可以看到，其中高管的薪酬来看，降低的也不在少数，增长的空间也不算很大，也充分说明，如今大环境下行，央企也并不好过。

很显然，中铁建地产作为中铁建股份旗下的唯一地产平台，与相同发展逻辑的中建系地产来看，两个中字头阵营迎来了两个不同的命运。

以中建集团来看，旗下核心的房建业务利润堪忧，因此把公司核心业务点都放在了各大工程局的地产平台身上，因此可以看到，中建八子旗下的地产业务近两年非常红火。

从去年中建八子的地产业务表现来看，如今中建系地产已经称霸了地产江湖，特别是近两年异军突起的中建智地与中建壹品，有着超级黑马的劲头。

相对比中铁建股份，其核心业务也是基建，但是其非房建业务占比较高，因此仍然还是旗下核心业务，回款率与净利润表现完全超过了其地产板块。

这也就不难理解，这两年中铁建地产似乎有点被动，已经很久没看到拿地动作，从2024年到如今，中铁建地产拿地动作相对比规模过于低调了。

中铁建地产其实作为近三年在央企阵营来说，已经算是市场化比较好的央企了，相对于另外一家兄弟公司中铁置业来说，整体职业化程度要高出很多。

但是，相对于本身起点就不高的中铁置业，中铁建地产这几年冲的有点过于凶狠，特别是在2022.2023年两年，逆势拿地较多，如今也面临持续市场下行压力。

中铁建地产在2010年首次冲破百亿门槛，随后，其规模便迅速拉升，2019年首次突破千亿销售额，2021年达到1432亿元，成为中型房企的代表。

到了2023年，中铁建地产整体稳定在top15，基本上站在了第二梯队的绝对前列，如今能与越秀地产，中国金茂，华发股份等综合PK,还是很有希望的。

去年开始，中铁建股份似乎要对中铁建地产提要求了，整体市场化招聘成本一直居高不下，要知道，很多中铁建地产员工都享受了市场化待遇。

从目前来看，特别是华东区域与华南两大区域，属于如今市场化招聘最多的区域，地产一品塘独家获悉：磨刀霍霍已经开始。

中铁建地产集团从集团到区域公司，目前针对中高管，已经开始降薪与调整年终奖发放方式，其中基本工资已经降低了20%以上。

作为区域公司部门负责人以上的员工来说，此次动作还是相当简单粗暴，除去底薪降低以外，其季度奖金也一并取消，据悉是调整到了年尾。

但是根据中铁建地产往年的年终奖发放时间来算，如果全部放在年尾，期间要相隔一年多才能到拿到前年的奖金，这对于很多人来说，还是相当难受。

作为布局华南有些年头的中铁建华南区域来说，近一年来，高管变动仍然较为频繁，去年底，华南区域总李会增调任集团总部担任人力资源部长。

另外值得关注的是，前华南区域副总刘法序也调任集团牵头代建业务，看起来是换了一个赛道，但是个人感觉代建对于中铁建来说，目前还处于完全起步阶段。

中铁建地产华南区域，区域部门负责人以上员工100%来自市场化招聘，因此这一轮的降薪还是动静最大的，华南业务也是最为艰难的存在。

早在2024.9月，中铁建地产也迎来了换帅风波，孙洪军接替李兴龙，出任中铁建地产董事长。

如今还不满一年时间，作为一家央企的新掌舵人，不来点动作是不太可能的，这一波薪酬洗牌估计只是开始，中铁建地产未来肯定要过苦日子了，去库存仍然是其主旋律。

2025年也是中铁建地产转型最为重要的时间节点，在新的领导班子的带领下，会不会出现更多的可能性，我们也拭目以待。

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