如果回顾2017年的楼市，有很大一部分房源处于腰斩，因为在2018年下半年，楼市就逐渐迎来理性时刻了。

到了2019年，如果在三环内，有地铁加持的楼盘，还是摇号买入的话，一般还能保持原值8折左右。

但有的楼盘，就是在那个时刻买入，如今业主开始割肉甩卖了。

PART 1

图片为实地拍摄

在2017年的时候，滨海橙里本来打算卖2.5万左右，因为备案价大约在2.1万，然后捆绑4千的装修，当年这个还算地段不错的楼盘了。

滨海橙里分为大小地块，大地块临近排下地铁口，小地块略远一点。

在2019年的时候，这个楼盘再次开盘，由于是三环内的楼盘，要求公证摇号。

说实话，当时摇号很正规，有个内部置业顾问想为自己喜欢的房源偷奸耍滑，结果发现行不通。

当时，只是为了买一个55平米的小户型，并没有给什么优惠，想保留心仪的房源也行不通。

那个时候开盘，是置业顾问的乐土，因为只卖到2.1万，算是市场上的良心价了，作为地产从业人员，从性价比的角度上，选择了这个楼盘。

只是后来这个楼盘一降再降，在法拍房市场里，还看到了当今9千左右的房源，只是还处于毛坯状态，也可以理解为开发商的一手新房。

前段时间遇到该楼盘曾经的置业顾问（也是业主），他说房价降的太厉害了，他的房子（55平米）可能还卖不了70万了。

毕竟离开这个行业了，不了解行情，真不忍心说出真相，因为那个时候他的邻居挂牌价也就1.2万左右。

现在，他还欠银行70多万的贷款，得亏还得起月供，要是失业被法拍的话，还得倒贴。

PART 2

图片来源于中介

如今这个楼盘又在割肉了，中介说一套55平米的两房户型，总价只要55万。

实际上，根据房子的户型朝向以及图片里的装修，这套房源的真实产权面积应该是53.99平米。

这点小差距并不重要了，反正这套高层房源，单价已经降到1万了。

那个置业顾问，自己买这个楼盘，还拉了表弟（其他楼盘置业顾问）一起买，摇号比较靠前，所以都买到了高楼层。

实际上这个楼盘高楼层房源和低楼层房源（不算太低的楼层）真实价差不大，可能每层就百来块左右的差距。

因为临近南三环路和福峡路，高楼层房源受到的噪音和粉尘污染会高于低楼层房源，其实理性一点选择，中层房源会更为妥当一些。

37-55平米的户型位于小地块，其实户型还可以，都是属于全明结构，只是朝向上有点奇怪。

如果选择朝南的房源，那么有一个房间是靠采光井来采光，效果并不好。

也有两房朝西的房源，采光是不错，但是夏日的午后，估计空调得更卖力运转。

如果作为过渡的话，滨海橙里的小地块对于开车出行的年轻人还是比较友好的，只是老人小孩出门靠公共交通并不方便。

PART 3

图片为实地拍摄

滨海橙里其实是一个地段还可以的商品房社区，深耕老仓山的滨海地产在品质上至少也是中规中矩的。

但是对于本地人来说，可能接受度会低一点，因为在那个地块，以前是屠宰场，个别老人还是比较有忌讳的。

从配套上说，虽然临近排下地铁口，但是周边没有大型的商超，买菜的最近距离应该是坐地铁到城门站；

这个就有点尴尬，年轻人来回要花四块钱，开车的话很难在菜市场盘找到停车场，老年人地铁虽然免费，但是需要比较长的步行时间。

楼盘附近就有驾校，对于周边居民来说就存在噪音隐患，在考驾照的时间点，周边的活动群体就比较复杂了。

社区内环境不错，但是无奈是个城中村，周边还有厂房，流动人口较多。

南三环路和福峡路的噪音和粉尘污染，也会对业主造成一定的困扰。

因为朋友住这个小区，我们经常过去，客观说，绿化环境不错，物业虽然不算好，至少也会起到一定的作用。

这个楼盘最早开盘是在2016年，如果和同年代周边楼盘对比，并不处于下风。

只是现在楼市不断迭代更新，这个地段因为缺乏配套略显尴尬，所以在地铁房中的降幅，显得较为明显。

结语

整体来说，这个楼盘对于刚需群体还是比较友好的，如果价格在8K—1万左右的区间。

任何楼盘都有自己的优点，滨海深耕老仓山，在学生街附近的七街十二府较为经典，2012年交房的社区就实现了纯人车分流。

到了2016年，盖房的理念就有所提高了，社区内的公共配套有所提升，能为业主提供运动，娱乐场所。

三环内，临近排下地铁口的楼盘，纯商社区，就这几个关键词，应该能符合一部分刚需群体。

滨海橙里的户型，无论是大地块还是小地块，都是全明结构，在那个年代，并不是所有楼盘都能做得到。

而81平米（宣传时为79平米）和84平米（宣传时为83平米）就做到了三房两卫，这应该是小面积段三房两卫的先行者。

没有不能买的房子，只有不能买的价格，如果确实有自住需求，价格合理就可以考虑。

假设一套84平米的房源，如果卖到85万左右，假设首付款为15万的话，70万三十年月供2970元（按照3.05利率计算）。

而你现在租房还要花3千的成本，那么可以考虑一下滨该楼盘相对比较有性价比的二手房。

有点讽刺的是，当初那个为自己抢房的置业顾问，如今已经资不抵债了，这是当年很多购房者的缩影。

关于未来楼市如何，现在看到很多利好政策了，相信我们在不久的将来，能实现稳房价的目标。