新盘不断入市，次新房跌至1.5万，这个板块有点乱！

这里没有土地出让了，未来新房很少，喜欢这个板块的人赶紧下手！

好几年前，在金山的核心地段，凡是有新盘在售的时候，销售主要的说辞就是稀缺。

但是，随着这几年的土地供应，未来整个板块，从核心地段到弱片区，都有不少待售房源，

我们在4月25日的时候，盘点了几个未来即将上市的新盘，有兴趣的可以再回顾一下。

这个五一假期，金山的新盘卖得中规中矩吧，很多购房者也开始进入观望状态了。

当然，金山是福州发展相对比较完善的板块，有三条地铁经过，有教育，商业，医疗等配套。

同时，这也是一个包容性很强的板块，除了地缘客户外，很多外地人，从刚需到改善会选择定居于此。

但是，金山可能在下半年内迎来12个新盘同时在售，对于购房者来说，选择面真的太广了。

前言

现在在售的新盘有城市之光，麓里云筑，建总流花溪和烟山江翠；

之前分析过未来即将入市的四个新盘，分别为：左海金山文翠，江湾道公馆，建总瑞璟轩和建总雍玺湾；

还有四个盘准确在下一期分析，分别为：左海滨江鸣翠，元璟TOD，新榕云行和建总宸玺台。

但是，金山非要看新盘吗？如果新盘的价格高于大家的预期有没有考虑到二手次新房呢？

如果从现在的销售情况来看，不少新房总希望以改善定位，未必能满足笋盘的要求。

而最近和一些购房者讨论的时候，他们的观点表示能接受二手次新房。

那么我们就根据实际情况，从一些比较有品质的二手房社区来对比一下在售的新房，发现有比较明显的剪刀差；

我们以就近原则作为对比，来看一下选择新房还是二手次新房更合适！

PART 1

图片来源于中介

以建总流花溪为例，五一期间中介刷屏了一套在售的特价房，107.17平米，总价约为2296666元；

按照这个计算方法，所谓的特价房，单价约为2.14万；

建总流花溪位于洪湾南路与浦上大道交汇处的西南侧，高宅处的西北侧，与泰禾红树林中间隔着流花溪公园；

楼盘的主要卖点应该是新三代住宅，简单点理解，就是赠送面积更大，层高更高一点；

这个楼盘在刚需地段定位为改善型住宅，从现在呈现的社区效果来看是比较好的；

不过这属于金山弱片区的地段，未来如果十二盘同时在售的话，可能还处于一定的劣势；

周边的主要不利因素是有香积寺和建新基督教堂；

但客观说，一般房源未必能看到香积寺，至于这个网红教堂，有的人能接受，排斥的也不少。

作为刚需板块，至少到现在为止，没有明确地铁线路，至于规划中的地铁，目前也未实锤；

周边的城市界面也比较弱，毕竟不在金山的核心地段，周边生活的便利性对比核心地段还是存在差距。

不过，这几年建总不断改良，未来与普通市属国企对比，产品力上可能会有优势。

但不管怎么说，这个地段的特价房要卖到2.14万，以现在的市场行情来看还是偏贵一点。

PART 2

图片来源于幸福里

如果以就近原则对比的话，本应该用泰禾红树林的房源做对比，但是泰禾红树林没有纯人车分流，且有一定年限，直接对比有失公允。

那么可以对比一下华润橡树湾的二手房，这个楼盘年限较新，且社区品质不错，有一定的可比性；

华润橡树湾算是一个大盘，分多期交付，其中离建总流花溪最近的地块大约只有800多米，离得较远的地块约1.3公里；

去这个小区看二手房的时候，感觉物业管理很清楚，且家园高层的容积率只有1.7，走这这个小区里有一种很治愈的感觉；

其实华润这个品牌，在那个年代作为外来房企，并没有在核心地段拿地，但两个楼盘（还有一个是马尾的紫云府）品质都不错；

所以，我们觉得华润橡树湾在品质上可能与建总流花溪有一定的可比性，当然，要打一定的折扣；

新三代住宅因为赠送面积和层高更高的原因，可以给其增加10%左右的价值，考虑到户型也会更为合理，也可以增加10%左右的价值；

但是必须注意一点，华润橡树湾是现房，且多数房源有带装修，那么可以增加10%的价值；

（当然，这只是一种对比方式，每个人心中的标准不一样）

那么，这样对比之下，华润橡树湾1.5万左右单价的房子是不是更有吸引力；

考虑到现在二手房是买房市场，价格可能还能做一定的调整，那为什么不考虑一下次新房呢？

新房因为有售楼部，很多销售能把未来吹爆，而地段类似的情况下，二手次新房所见即所得也应该多做参考。

PART 3

图片来源于网络

未来在金山板块在入市八个新盘的话，如果是外地人，可能对于金山的核心地段没有太深的概念。

从广义上可以理解为浦上大道以北，金山大道以南之前的区域，这里有比较好的医疗资源，教育资源，轨道交通，商业配套等；

金山大道往北，浦上大道往南有比较明显的边界递减效应，比如往北到了洪塘片区，往南到了金山工业园区，都是属于金山弱片区；

但是在金山的二手房有一个特点，就是划片金山小，金闽小（都是对口金山中学），三附小的书包房必须提前三年落户。

未来八个新盘中，有的是属于金山的核心地段，有的是属于金山的边缘板块；

但按照开发商的营销噱头，可能每个楼盘都会说自己是位于金山的成熟板块，这个地段还需要自己来做分辨；

说一个比较失败的购房案例吧：

2019年的时候，钱隆府（位于建总流花溪东侧）在销售的时候，也说自己是核心地段，当时的网络条件也局限了外地人的认知；

有的甚至是把其当做福州市中心地段买入，6年过去了，那个地段对比金山核心区域还是有较大差距，只不过当时销售包装的比较好吧。

当然，现在来看，能交房已经不错了，但如果当初能够透过现象看本质的话，他应该不会买入。

小结

我们要表达的观点，不是说二手房比新房便宜，而是要综合对比新房和二手房之间的差距；

比如在新三代住宅标准下，阳台可以增加到2.4米，层高在3米以上，赠送等于让公摊会更小一点，层高更高，能提高居住体验感；

同时，新房社区未来可能有更多的功能，比如多了游泳池，健身室，茶室，书吧等享受型配套；

但是，因为现在二手房市场，房东为了能更快变现，大部分选择割肉离场；

如果能够接受二手房的话，现在还是能找到很多笋盘。

当然，毕竟在金山板块八个新盘还未入市，怎么对外报价尚无消息；

不过，未来金山板块，有高达十二个新盘可以选择。

可能，最好的选择，就是在这些新盘入市的时候，对比其同板块的二手次新房，根据年限，品质做一些加减法；

想在金山板块内购房的群体，如果只是执着于新房，还没到下手的时刻。

等它们都入市后，静观其变！