提前做准备，不出意外的话，2025年房价或有一个新“转折点”

2024年四季度，深圳前海某改善型楼盘单日到访量突破300组，最终实现146%的认购率。

这个案例折射出核心城市楼市的微妙变化——2024年四季度全国重点城市新房成交量同比由负转正，70个大中城市中24城房价环比上涨，其中青岛、杭州等二线城市新建住宅价格实现2023年6月以来首次回升。

克而瑞数据显示，当季40个重点城市新房销售额环比增长41%，政策组合拳开始显现效力。

2024年7月中央政治局会议释放的政策红利，在四季度形成实质推力。

北京、上海等地将二套房首付比例下调至35%，深圳将非户籍购房社保年限从5年缩减至3年，杭州对多孩家庭追加30万元购房补贴。这种精准施策产生连锁反应：2024年12月，四大行五年期LPR降至3.95%，创1991年以来新低，直接刺激改善需求入市。

效果立竿见影——2024年四季度，深圳新房成交量占全年46%，杭州、成都等8个重点城市二手房成交量同比增幅超30%。贝壳研究院监测显示，政策窗口期内，核心城市购房决策周期缩短至23天，较三季度减少12天。

当深圳湾豪宅单月成交破百套时，惠州大亚湾某项目正在经历第18个月零成交。

这种分化在数据端愈发清晰：2024年四季度，长三角、珠三角城市群新房去化周期压缩至12个月以内，而华北、东北部分城市库存周期仍超30个月。更具指标意义的是土地市场——杭州钱江新城地块溢价率触顶28%，沈阳浑南地块却遭遇流拍。

产业结构差异加剧分化格局。数字经济占GDP比重超60%的杭州，2024年人才净流入率达4.3%，带动未来科技城板块房价同比上涨8.2%。反观传统制造业占比过高的城市，即便祭出“买房送车位”促销，去化率仍不足40%。

青岛的库存演变颇具代表性。

2024年该市狭义库存同比下降21%，但去化压力从主城向近郊转移。市南区优质项目开盘即罄的同时，胶州某大盘降价23%仍难改滞销困局。这种结构性变化催生新机遇——2024年四季度，全国22城启动存量房收购计划，南京、苏州等地将收购房源改造为保障性租赁住房，既消化库存又缓解住房矛盾。

房企战略随之调整。万科在年度策略会上明确“聚焦25个核心城市”，中海将144㎡以上户型开发比例提升至60%。这种转向在供需端形成共振：2024年12月，重点城市改善型产品成交占比升至45%，较年初提升18个百分点。

2024年房地产行业最深刻的变革，发生在金融传导机制。

央行创设的2000亿元租赁住房贷款支持计划，推动北京、上海等地存量房改租赁速度提升300%。更值得关注的是REITs扩围——保利、华润等企业将商业地产打包发行REITs，盘活存量资产超800亿元。这种金融创新正在改变行业生态：2024年四季度，上市房企经营性现金流同比转正，为2019年以来首次。

站在2025年门槛，三个信号值得关注。

其一，土地财政依赖度下降至48%的历史低位，为政策调整腾挪空间；其二，央行调查显示居民购房意愿指数触底回升至28.6；其三，核心城市二手房挂牌量减少13%，业主降价比例降至35%。这些微观变化，与宏观层面的M2增速回升至9.8%形成呼应。

但风险并未完全出清。2024年末房企美元债违约规模仍达180亿美元，三四线城市土地流拍率维持36%高位。这意味着2025年的复苏将是分化的、曲折的、结构性的。对于购房者而言，在核心城市优质地段择机入场，在非核心区域保持谨慎，或是应对变局的最佳策略。

这场始于政策端的市场重构，正在重塑中国楼市的底层逻辑。当深圳湾1号单价突破30万元，当杭州未来科技城年成交破千亿，资产分化的时代已然来临。

对于清醒的观察者而言，2025年不是简单重复的周期轮回，而是新旧模式转换的关键节点——在这里，谨慎者看到风险，敏锐者发现机遇。