上篇写的是金府大院的豪宅，在2018年开盘的时候，看房需要验资，因为很多人对豪宅感兴趣，但也仅仅停留在感兴趣阶段，因为购买力有限；

房企为了避免无效接待，会设立一定的门槛，这个可以理解，毕竟豪宅的销售和普通刚需盘的调性不一样。

还有一种情况下，会对客户有一定要求，那是楼市非常火爆的年代，比如2017年陪朋友在长乐融信上江城看房，需要验资二十万。

那个年代，也可以理解，毕竟新房市场一房难求，打开理财APP，给置业顾问看一下，就受到很热情的接待。

还有一种情况，就是对比周边有严重倒挂的楼盘，比如2019年的祥蒲苑和榕心映月，那个需要摇号购买。

但现在的楼市，完全处于买方市场，居然有楼盘要求想看样板房的客户先认筹十万。

图片来源于网络

突然想起刘华强在买西瓜时的经典台词：你这瓜皮子是金子做的，还是瓜粒子是金子做的？

这么拽？那是不是在鼓楼的核心区域，带学区房的那种，然后价格还很便宜？

居然都不是，既不在市中心地段，也没有强学区属性，现在得到的吹风价是3.2万，好像也不便宜啊。

PART 1

图片来源于中介

前两天，刷到李老师的视频，原话是这么说的：

现在的开发商卖房子，你要识趣一点，刚带了一个客户过去，不就三四百万的房子吗？还要认筹才能看样板房，当下市场，客户来看你家房子是给你面子了；

人家账户上有三四百万，给你看还不行，一定要认筹，认筹金额十万，才能看看……

我感觉比千万豪宅还牛逼，人家千万豪宅的楼盘给他验资两三百，三四百就可能让李看了，我真的有点看不下去了。

啊？现在到底是2017年还是2025年了？到底是什么样的“豪宅”呢？

当我们得知只是金山一个普通的楼盘而已，既不是学区房，也不是豪宅，甚至还不是正地铁房。

金山板块现在啥情况不清楚吗？还是觉得可以剑走偏锋，来一场异类的营销。

如今金山板块在售或者待售的楼盘可以分为这么几类：

有正地铁房加持的刚需盘，如城市之光，有的是TOD项目的改善盘，如栖江元璟，有的是划片金山小学的学区房，如金山文翠，还有就是必然新榕云行的四代宅等；

如今金山板块新盘扎推了，几乎每个楼盘都在卷产品力，样板房再好，会比别人的学区房，TOD盘更牛逼吗？

光金山板块，就有十多个楼盘，如果每个楼盘看房，都要冻结十万块，先问问客户答不答应。

PART 2

图片为实地拍摄

中介说看建总瑞玺的样板房，要认筹十万块，把很多网友整蒙蔽了，这种楼盘居然还能这么硬气。

难道售楼部人满为患，客户摩肩接踵？

我们多次踩盘过这个项目，本来是想写一篇楼盘测评，现在梳理一下优缺点吧。

该地块建总以底价 3.37 亿元成交，核算下来楼面地价为 13842.1 元 /㎡，占地约13亩，容积率在1.0-2.8之间，建总限高100米，住宅不低于21米；

准确一点表达地段，那就是在金山石边支路和石边路形成一个丁字形，建总瑞玺就是在这两条路交汇处的东侧。

这个地段在金山来说算是比较核心的区位，周边生活挺便利的，有基本的生活配套，不过周边有很多老旧小区，视觉上会受些许影响；

从临近的地铁口看，应该是2号线洪湾站，步行大约为800多米，这个距离已经超出了很多人能够接受的步行距离，可能选择第三方交通工具会更为妥当（比如共享单车）。

至于这个楼盘，未来对口的学校为州教育学院附属第四小学，如果对比金山小，金闽小，三附小，水都小之类的，可能有点差距；

但是对比金山其他普通的学校可能会略好一丢丢，只是现在对口的初中比较一般。

PART 3

沙盘图为实地拍摄

关于建总这几年的产品力，确实有一定的提高；

在刚刚结束的土拍中，建总鏖战138轮，以6.36亿拿下了宗地2025-76地块，溢价27%，楼面价高达23870每平米，从某种程度上说也是一种自信。

但是建总瑞玺这个地块总共就13亩左右的大小，没办法打造更为高端的社区，比如现在比较流行的下沉会所；

其中1号楼和2号楼为31层，尽管是两梯两户，由于最近突发的一些事件，可能会有人对于30多层的住宅有一定的抗性。

1号楼和2号楼有错开，但是3号楼和1号楼的楼间距可能略小一点，在采光上可能会对3号楼的低楼层造成一定的影响。

现在金山有品质的新房很多，这个楼盘与其他几个楼盘对比，就有比较显著的短板：

左海金山文翠对口金山小，属于金山第一梯队的教育资源，且带下沉会所，有健身馆，泳池之类的配套，临近地铁5号线马榕站（约300米）；

新榕云行为四代住宅产品，同样有较为高端的地下会所，也有健身馆，泳池之类的配套；

城市之光基本是现房了，部分房源已经交付，临近地铁4号线半洲站，社区大，有篮球场，泳池，网球场等配套。

与这些项目对比，没感觉到建总瑞玺会有多大的优势，学区，地下会所，地铁口这些比较实在的刚需盘配套，瑞玺都占了下风。

尽管这样，建总瑞玺还是勇气可佳，敢叫客户先交十万的认筹金再看样板房。

就问金山文翠，新榕云行，城市之光，你们敢不敢？

或许人家售楼部已经人满为患了，置业顾问都接待不过来了吧！

结语

建总瑞玺就126和149平米两种户型，即使按照3万的单价来算，起步户型的门槛也只是378万，那么就算单价再贵一点，门槛也就在4百万左右；

按照现在15%的首付，很多人都能买的起，只是这个楼盘到底有没有这个实力呢？

这种楼盘，在金山来说很普通，毕竟没有自己很突出的特点：

不是正地铁房，又没有下沉会所，更没有金山头部教育资源，怎么就敢叫客户认筹十万再看样板房了？

那么有没有一种可能，只是一种不一样的营销方式呢？

金山，不缺好房子，学区房，TOD项目比比皆是，难道样板房有非常高端的装修标准？

说实话，就这个楼盘的样板房我们没看过，其他千万豪宅的样板房倒是看过不少。

总不能为了一个踩盘报告，砸十万块进去，如果每个楼盘都这样，以后踩盘都没办法写样板房了。

或许，人家的样板房真的可能别有洞天吧！

只是，现在金山板块已经有天量库存了，完全是一个买方市场，这种先认筹再看样板房的做法，能不能取得成功，只能拭目以待了。

或许，购房者应该学会和开发商斗智斗勇吧，任何时候都讲究兵不厌诈。