一番精妙的极限拉扯，万科卷土重来？青岛东李楼市，或迎惊天逆转？

▲李沧LC0301-03地块

2月28日，青岛土地市场扔出一颗重磅炸弹。李沧东部一块起拍总价高达9.98亿的地块，发布出让公告，拍卖时间定在3月20日。

▲LC0301-03地块数据指标

这是大名鼎鼎的森林公园原万科商办地块，苦熬多年，如今摇身一变“商改住”，重出江湖。

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退地重拍，还是万科？

这块位于青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南的LC0301-03地块，原本规划的是商业商务用地。去年7月，青岛自然资源与规划局发布公示，将LC0301-03地块，调整为二类居住用地，规划建筑面积约11.08万㎡，其中住宅约10.1万㎡，容积率2.5、限高60米。

这次重新挂牌，其实走的是一条“退地重拍”的路子。就和龙湖代建的海创惠水路地块一样，完成土地“变性”后，要重新走一遍拍卖流程。

虽然拍卖大门敞开，其他开发商也有资格报名，但业内明眼人都看得出来，这次，大概率还是万科，以底价重新收入囊中的剧本。

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万科的精妙极限拉扯？

万科，从来不做亏本的买卖。算一算这块地的核心数据，就能明白万科这波极限拉扯有多精妙。

这块地的容积率，经历了一次大瘦身，直接从原来的3.57，降到了2.5。如果按照当年11.95亿元的总地价保持不变，容积率这么一降，折合下来的楼面地价，直接从7550元/㎡，飙高到了10781元/㎡。这成本跨度，放在如今冷暖自知的楼市里，无疑是一座大山。

▲LC0301-03地块

转折点就在这次重拍上，最新的起拍总价9.98亿、楼面起拍价定在了9010元/㎡。看似单价还是比当年的7550元/㎡高，但总价减少了2个亿，“变性”+容积率下调，这相当于官方直接给了万科一个极大的利好台阶，用更务实的成本，换取一个低密住宅的操盘空间。这笔账，怎么算都比硬着头皮盖写字楼，要划算得太多。

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万科能杀出一条血路吗？

万科拿到住宅入场券后，产品到底怎么做？坊间传出的消息：整个项目清一色的小高层产品，主打120平和140平的改善户型，满打满算大概700多套房子。节奏如果够快，今年8月份就能开盘迎客。

▲森林公园实景

设想一下，如果真做成一梯一户的小高层，再搭配上当下新政鼓励的高得房率、舒适的高层高，加上万科物业服务，只要价格够低，这套组合拳在东李市场，绝对能把不少购房者“砸晕”。

但这块地的硬伤同样不容忽视，甚至可以说非常硬。

噪音与拥堵

地块西侧紧贴青银高速，北面就是高速收费站和匝道，车流24小时不间断。拿噪音测试仪实测，高达65分贝，噪音是个绕不开的痛点。

▲李沧LC0301-03地块

商业配套不足

万科地块商改住之后，一个很现实的问题摆在眼前——附近缺少近距离的商业配套。原本指望这块商业地块能补齐生活便利性的短板，现在变成了住宅，商业配套欠缺确实是个问题。森林公园对面的华新园珺台，倒是预留了一个商业体，但是目前仍存在不确定性。

▲华新园珺台预留的商业体

市场的博弈

万科近期的口碑，经历了不少波折。加上项目入市时间晚，面临的市场不确定性陡增。周边的特价房、二手房，已经卷到了1.7~1.8万甚至更低的区间，万科的新房，想突围难度不小。

▲森林公园棠悦

一旦万科森林公园为了走量，开出一个极具杀伤力的低价，势必狠狠搅动东李本就激烈的市场格局，吸引一大批对价格敏感的购房者。