昨天，恒大名都出来一套二手房。非蝴蝶楼，位于30楼，精装建面140.67㎡，挂牌单价：

6753元/㎡。

这个价格，真是一夜回到十年前。

时光倒流下，众生平等。我找来2016年11月初发的一篇稿子，把当时10月份市区主力在售的新房价格，重新汇总到一张图上。

如上图示，大部分的价格，都跌回了2016年，有的甚至比十年前更低。

十年一梦，打了一个轮回。

细致分析2016年市区的房价，可以得出以下两点特征：

1、板块价差不明显。

分化，是2020年后楼市出现的新词儿。

有分化，说明房价差不断拉大。但仔细看2016年的房价，再对比如今房价格局，大家可以发现当年「板块价差」不是那么明显，「区域价差」没那么大。

比如当年高新区和猴嘴的新房价差，大概是两倍；新浦和连云区的价格，整体还不到两倍。

2、学区溢价没那么大。

当时，连云港房价最高的楼盘是「双学区」的同科汇丰国际。后来，汇丰国际被划出苍梧学区板块，对房价造成一定的冲击。

但是，哪怕是学区纯正的御景龙湾和凤凰名都，学区在当时房价的占比中也不是非常明显。

关注楼市的读者们应该知道，连云港房价暴涨的时间段有两个。

一个是2017年第二季度，财信摘得地王。当时行情启动的导火索，是棚改。棚改的本质，是城市发展，城市化进程加速。

另一个是疫情后的2020年，热炒学区房。这轮行情的原因，是流动性泛滥，拥抱核心资产。

而二手房回到2016年后，意味着2017年和2020年这两个「楼市炒作」的逻辑全部失效了。

比如连云区、猴嘴和海州目前的房价差，到底谁被低估。御景龙湾和紫金公馆的学区房，失去学区高溢价，真实价值又是多少。

此外，房价回到原点的背后，是连云港房价逻辑发生了翻天覆地的大变化。

第一点变化，是房龄的重要性。

虽然说2016年大部分小区都很新，但也有不少房龄超十年的小区受到追捧，比如苍梧小区、园丁小区等。现在老破小和老破大跌成啥样，我不赘述了。

房龄10年、15年、20年是三道明显的价值分水岭。

一方面，经过一轮又一轮的市场冲击及产品的迭代，老破房无法满足最基本的居住需求。

另一方面，房龄超过20年的老房子，银行在处理贷款时候是非常谨慎的。大部分银行不愿意给这类房子贷款，因为评价价值低。即使有愿意贷款的，金额也较小。

流动性枯竭，价格自然难以支撑。所以，尽量选择房龄新的房子。

第二点变化，产品正在替代地段，成为房价的决定性因素。

先声明，这里不是说地段不重要。只是在物理距离相近的板块，地段价值不是唯一因素。

这个不只是出现在新房第四代住宅和二手较大的价差上，在二手市场上，二流地段的好产品的房价，卖的比一流地段一般产品的价格都要贵。比如天奕，紫金桃花源。

产品替代地段决定房价的共识，到现在都无法判断是「一时潮流」还是「不可逆的趋势」。

如果是一时潮流，就存在连云港不同板块的房价高估和低估。如果是不可逆的趋势，连云港的房价板块可能还在变化。

这个验证就交给时间。

要选更好的产品，但是不要过分迷恋好产品，尤其是需要支付过高溢价的情况下，要慎重选择。

最后想说一句，守着旧地图找不到新大陆。旧的共识需要时间打破，新的共识也需要时间凝聚。