一、一个无法回避的现实：人口，已经不再增长了

2022 年，一个极具象征意义的数据被公布——

中国人口比上一年减少了 85 万人。

这是自 1961 年以来，中国人口首次出现负增长。

这并不是一个孤立的统计结果，而是一个时代的分水岭。

过去二十多年，中国几乎所有长期资产的定价逻辑，都建立在同一个前提之上：

人口持续增长 + 城市不断扩张。

房地产，正是这一逻辑最典型、也最集中的承载者。

大量住宅被建造出来，不只是为了“住”，更是建立在一种共同预期之上：

未来会有更多人、更多家庭、更多需求来接盘。

但当人口增长这台发动机逐渐熄火，一个迟早要面对的问题开始浮出水面——

那些基于“未来需求”建造出来的数以亿计的房子，该怎么办？

二、住房需求，正在被两条趋势同时削弱

要理解今天房地产面临的压力，必须先看清两个长期趋势。

第一条趋势：适龄购房人口在缩小

根据中华人民共和国国家统计局的数据：

2023 年，中国育龄妇女数量已降至约 3 亿人生育意愿持续低迷25～45 岁这一住房需求最旺盛的人口段，正在加速萎缩

这意味着什么？

意味着“刚需”的人口基础，正在发生结构性下降。

不是买不起，而是人本身就在减少。

第二条趋势：城镇化，正在进入尾声

中国城镇化率已超过65%。

虽然仍有提升空间，但速度已明显放缓。

过去十多年，大规模农民工进城，是新房市场最稳定的增量来源。

而现在，这种人口红利正在消退。

再叠加一个容易被忽视的数据：

城镇家庭住房拥有率已接近 96%，人均住房面积在全球范围内偏高。

这意味着什么？

意味着未来房地产市场的主角，将不再是“新建”，而是：

换房改善存量交易

三、真正的问题不是“有没有房”，而是“房子在哪”

房地产过剩，并不是平均分布的。

在部分超一线城市和强省会城市，由于人口和资源持续流入，供需仍然紧张。

但在大量三四线城市和县城，情况恰恰相反。

这些地方存在一个共同特征：

人口持续外流土地财政依赖度高在短时间内集中开发了大量住宅

结果就是：

房子越建越多，人却越来越少。

一些新建小区：

配套齐全基础设施到位但夜晚亮灯率极低

这些房产，在账面上是资产，在现实中却逐渐变成了负担。

四、房产过剩，带来的不是一个问题，而是一串问题1️⃣ 地方财政承压

土地出让金，曾是很多地方政府的重要收入来源。

但随着新房销售放缓、土地流拍增多，这一支柱正在明显收缩。

不少城市的土地收入已大幅下降。

这直接影响到：

基建投资公共服务债务偿还能力2️⃣ 金融系统的风险放大

房地产贷款在银行资产中占比很高。

当房价整体下行，抵押物价值缩水，不良风险自然上升。

这会进一步制约：

银行放贷意愿实体经济融资能力3️⃣ 社会资源的低效配置

在一些人口持续流出的区域：

住宅空置学校、道路、电网低负荷运行

大量已经投入的社会资源，无法发挥应有的效益。

4️⃣ 家庭财富的被动缩水

对大多数家庭来说，房产仍是最核心的资产。

当房价下行，特别是在高杠杆情况下，

资产缩水会直接影响消费信心，形成负向循环。

五、别国的经验：如何面对“房子太多”的时代？

中国并非第一个面对这一问题的国家。

🇯🇵 日本：让空房“退场”

在泡沫破裂和老龄化加剧后，日本出现大量空屋。

日本政府的做法包括：

赋予地方政府对长期空置房屋的处置权推出“空屋银行”，低价甚至免费转让给愿意使用的人🇩🇪 德国：城市也要学会做减法

在前东德地区，人口外流严重。

当地政府选择了一条更直接的路径：

主动拆除过剩住宅集中资源维护核心区域将拆除土地转为绿地或公共空间

核心思路只有一句话：

不是所有房子都必须被保留。

六、中国房地产，正在走向“存量时代”

在人口收缩的背景下，住房逻辑必须发生改变。

✔ 从投资品回归居住品

未来，单纯依靠房价上涨维持价值的模式，将越来越难。

住房的价值，将更多取决于：

使用功能区位配套和服务✔ 激活存量，而非继续扩张

通过收购、改造，将空置房转化为：

保障性租赁住房青年公寓养老、托育等公共服务设施✔ 城市更新要敢于“做减法”

对于长期空置、质量较差的区域，与其等待市场自发修复，不如：

有计划地拆除改善公共空间提升剩余居民的生活质量七、结语：这是一次无法回避的长期转型

人口负增长，不是短期波动，而是长期趋势。

房产过剩，也不再是周期性问题，而是一个结构性挑战。

这场转型，考验的不只是财政和金融政策，

更考验我们是否愿意接受一个现实：

房子，不一定永远是最安全的资产，但好的居住环境，永远有价值。

从增量到存量，从扩张到管理，

这不是衰退，而是一次必要的重塑。

未来几十年，中国城市如何“瘦身”、如何提高空间效率，

将决定我们能否走向一个更健康、更可持续的居住时代。