房屋拆迁是按房产证还是实际面积

房屋拆迁补偿通常以‌房产证登记的建筑面积‌为主要依据，但实际面积若符合条件也可能被纳入考量。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，补偿标准需基于被征收房屋的“类似房地产市场价格”，而评估时通常以房产证记载的建筑面积为基准。若房产证面积与实际面积一致，直接按证载面积补偿。若无房产证，则参考政府批准文件或国土部门测绘数据。

‌例外情况‌：若土地证面积显著超出房产证面积，超出部分可能单独补偿。而实际面积大于房产证面积且属合法建筑(如经审批的扩建)，可申请复核评估并纳入补偿。

‌房屋拆迁时，无房产证的房屋能否获得补偿，主要取决于房屋的合法性认定。若属于历史遗留的合法建筑或手续不全但未被认定为违建的情况，通常可以争取补偿;若被明确认定为违建，则不予补偿。‌‌

具体判断标准及处理方式：

1、‌合法性认定优先‌

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，政府需对未登记建筑进行调查、认定。‌合法建筑和未超期临时建筑应补偿，违法建筑或超期临时建筑不予补偿‌。

农村无证房屋若经集体组织证明权属(如宅基地使用权证、建房审批文件等)，一般可获补偿。

‌2、城市房屋的特殊情形‌

若因历史政策原因(如早期建房手续宽松)导致无证，需结合地方规定认定合法性，可能按正常标准补偿。

若房屋价值评估存在争议，可通过专业机构复核或专家委员会鉴定。

‌3、补偿内容与方式‌

合法无证房屋的补偿包括：房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。

补偿形式可选择货币或产权调换，产权调换需结清差价。

4、‌争议解决途径‌

若对补偿决定不满，可申请行政复议或提起行政诉讼。

实践中，部分地方对未完全合规建筑可能给予成本价补偿，需结合当地政策。