4月西安二手房成交明降暗升！以价换量跌出性价比

刚刚过去的“五一”假期，西安再迎人潮，官方统计全市接待游客1475.08万人次，同比增长5.2%。热闹的不光是文旅，楼市迎来一波热潮, 节后首个工作日，保利、招商、万科、中铁建、龙湖等热销楼盘纷纷发布喜报，亮眼数据的背后预示着新房市场正在回暖。

二手房市场不甘寂寞！近日，市住建部发布《2025年4月份二手房网签情况》，内容显示：4月份，全市存量房（二手房）网签备案面积102.37万平方米；其中，住宅网签备案9635套，面积96.79万平方米。

明降暗涨！挂牌量再升

但从数据来看，4月二手房成交量环比和同比显现出不同趋势。其中，4月成交套数环比下降7.98%、成交面积环比下降2.84%，从降幅来看在近一年来相对较小。

客观的说，环比数据的下降并不能说明4月二手房市场成交萎缩，因为3月二手房成交暴涨，很大程度上成交数据包括了1、2月份春节期间的成交数据，而相对来说4月的成交数据几乎没有水分，以此来看，4月二手房成交的数据相对乐观。

其次，从同比来看，4月二手房成交套数同比增长1.95%、面积同比增长8.60%，虽然比例不大，但对照去年和今年新房市场数据来看，二手房成交能有增长实属不易。

虽然如此，但二手房市场短期内仍不乐观，其主要表现在挂牌量持续上升，但价格一路下滑。

据贝壳找房数据显示，“五一”假期之前，全市二手房挂牌量约为155000套，而截至目前二手房挂牌量增长近3000套，大批业主砸价售房，甚至部分房源不惜降价万元以求尽快成交。

“万人摇”砸价换量

据本地媒体反应，4月以来不少曾经的网红楼盘二手房源价格不断下探，成交数字猛涨。以曲江一期中铁建万科翡翠国际为例，新盘销售期内曾经响当当的“万人摇”，同时坐拥曲江二小+曲江三初优质教育资源，周边生活配套一应俱全，在房价巅峰期也曾出现过3万+/㎡的成交案例，如今均价已经退守2万元/㎡区间，两下相较降幅超过30%。

同区域的中海曲江大城，新房入市即以超高性价比也曾红极一时，又有铁一曲江的加持，二手房价也层暴涨逼近4万+，近年来在成交压力面前光环黯淡，目前也已回落至25000元/㎡左右，与新房成交价基本持平。

虽然价格持续下滑，但实际上热点片区的优质房源仍然存在较强吸引力，仍以上述两大网红盘为例，4月整体客户到访带看量接近2000组，单月成交均保持在10套以上，也从侧面说明“以价换量”的成效显著。

不再倒挂！二手房跌出性价比

有成功案例示范，更多的二手房业主大胆“放价”，速度和幅度甚至让不少选择二手房市场的购房者惊叹的程度。

从理论上说，二手房市场中最受欢迎的次新房源，也就是交付之后尚未装修入住的房源，其对比纯新盘来说周边生活配套大多更加完善，社区实景展现，而且即买即住，往往次新房的价格要高于同片区在售新盘10-20%，但此等情况在如今的二手房市场也开始“滑坡”。

由于受就业市场和行业迁移等因素影响，航天板块的部分次新房楼盘初进二手房市场，即遭当头一棒，圈内曾有人反馈，去年9月交付的绿城春和印月目前挂牌价已经跌破当年新房备案价，从了解到的信息来看，最新挂牌的143㎡四室户型价格在18000元/㎡左右，而该户型在2023年初销售均价超过2万元/㎡，从期房到现房，价格不涨反降，也着实令人唏嘘。

春和印月并非孤例，实际上二手房市场中现存不少次新房，硬件素质表现几乎没有明显短板，只是生不逢时，在大量同类房源充斥市场的前提下，降价盼售是唯一选择。

凡事都有两面性，次新房的降价让不少业主痛心，但也为选择二手房的购房者提供了大量高性价比房源，同时越来越多目光敏锐的购房者开始察觉，“抄底”的机会来了。

跌回五年前！适时可抄底

对于习惯“追涨”的购房客群来说，二手房成交量的增涨可不是催促进场的直接要素，价格层面是否还有下降空间才是更需要深入思考的问题。

对此，也有业内消息称，西安房价已经回到五年前。从热点区域的在售新房价格体系来看，确实存在一定比例的“价格停滞”。

以高新软件新城为例，2020年招商臻观府首开入市，主力产品户型区间143-186㎡，均价25680 )元/㎡，而就在3公里范围内上月刚刚开盘的绿城锦海棠，首开均价26000元/㎡，5年时间内品质升级部分忽略不计，单从价格层面来看确实相差无几。

另一方向，浐灞国际港的情况相比之下似乎好些。5年前绿城全运村风头正劲之时，143㎡左右改善户型均价15000元/㎡，现如今奥北板块绿城琉光屿单价上涨2000元/㎡左右，但地段价值远不如奥体核心的全运村。

其他区域的情况大同小异，新房售价在3年内的上涨趋势并不明显，反观二手房价却越挫越勇，但跌破发价、割肉回血的情况也仅是极个别现象，对于泛高新、曲江和奥体板块这样的楼市热点区域来说，二手房价不大可能一降再降，换句话说，对于买房自住的二手房客户来说，只要房源对上了眼，目前的售价其实已经挤出大量水分，留给二手房业主的增值空间不可能被完全挤压掉。

写在最后：

4月二手房成交数据还体现出新动态，成交户均面积为106.2㎡，增幅不小，甚至达到近3年来的顶点，由此可见大户型成交比例在增长，以此产生的进阶置换购房需求是否能够形成对新房市场的实际推动力，目前还有留待后市观察。