破产、拍卖…西安商业地产囧途之上，殃及高新双城！

两会之后，各地楼市迅速反应，一线城市新房、二手房市场呈上扬趋势，西安楼市仍然“慢半拍”，直到4月底几大品质新盘强势首发，带动热点区域行情普涨，让业内不少人也稍微松了口气。

相对新房市场渐有起色，反观商业地产圈从今年初开始哀鸣一片，作为房地产行业相辅相成的搭档，让人在唏嘘感叹的同时更多了一些隐忧。

去年年底，网传西安草堂奥莱49%的股权被拍卖，随后不久又传出申报企业西安双丰商业破产消息，这项曾被寄予极高期望的超大综合体在经历了烂尾、拍卖、破产的波折之后，终于彻底凉透。

西安草堂奥莱购物中心占地约300亩，分为4个地块开发，涵盖了购物广场、酒店公寓、儿童活动中心，家居广场等，周边有西安工业大学、建筑科技大学等多所高校，以及比亚迪二厂等工业园区，也是高新三期重要的商业组成部分，如今化为泡影，直接拉低高新三期的含金量。

不仅如此，4月8日，南京市中级人民法院发布公告，内容称将对苏宁电器集团等38家公司进行实质合并重整，其中包括西安高新区苏宁置业有限公司。

西安高新苏宁置业成立于2018年并进驻高新软件新城，旗下开发项目项目包括苏宁云著（住宅）及苏宁广场（商业），其中35万方的苏宁广场规划包括购物广场、精品酒店-、科技办公等业态为一体的智慧商业综合体，也是软件新城引进的唯一大型商业，2019年正式动工，之后6年里断断续续也饱受争议，时至今日，也成为软件新城一处疮疤。

两大商业综合体的幻灭，让高新双城倍感凄凉，而负面影响远未最大化，随着住宅的密集交付，缺少商业支撑的高新双城显得更加的“体虚”。

如果说苏宁广场的结局多少有些“外来和尚”的因素在内，那长安区也曾红极一时的鹏润悦秀城的倒塌则更具代表性。

2019年9月28日，位于长安区学府大道的鹏润悦秀城开业，引起背靠陕师大校区，周边超10万大学生潜在消费群体，吸引了奥斯卡影城，华为，荣耀专门店等商家进驻，加之众多餐饮及潮流品牌，鹏润悦秀城被视为长安城市商业地产发展的缩影和区域蝶变的见证。

今年4月初，西安鹏润置业有限公司申请破产，悦秀城前途未卜！稍显安慰的是，与高新两大商业未经入市即消失的结局相比，悦秀城现状较好，海底捞、奥斯卡影城等大品牌商家正常开业，沿街商铺也大多有商户经营，但街区内部大量转租甚至闭店。

事情还没完，就在上周阿里司法拍卖平台上近日发布了“陕西省西安市高新区锦业路7号5幢1单元10101室等（共17套）房地产”拍卖的信息，其中包括位于高新区锦业路上的购物中心益田假日里，网传起拍价为7.38亿元，将于本月底拍卖。

相对其他，益田假日里被拍卖多少有些震惊，自开业以来其内部引入永辉超市、海底捞、徐记海鲜、喜茶、星巴克、麦当劳等主力店品牌，是整个锦业路最为成熟的大型商业，而且也定位为“CBD精英白领24H生活全配套”，如今一朝拍卖，不知是否有人接盘，锦业路商圈面临“缺角”危险。

眼下，西安的商业地产的危机并不仅限于高新周边，近来有媒体撰稿称，去年12月9日正式开业、总投资高达90亿元的万象城，开业半年后日均客流量回落至4.2万人次，部分楼层空置率高达23%，“西北最壕商场”正面临着投资回报与市场需求之间的严峻考验。

今年以来，大型商业的密集倒台或遇冷，是否说明西安城市消费环境、营商环境存在硬伤？这类复杂问题的成因往往千丝万缕，甚至掺杂了玄学的成分，基于物质守恒定律的原则来看，西安各大商业之间也存在此消彼长的情况。

根据官方数据统计，位于大城南板块的西安荟聚于2024年上半年开业，总建设体量超过32万平方米，引进36家品牌首店，开业首日客流突破23万人次，周末日均客流量稳定在8-10万人次；曲江板块西安大悦城：凭借“文商旅”融合特色，2024年春节期间总客流量接近90万人次，总销售额突破6300万元。这两大商业在不同程度上不仅分流了曲江万象城的客源，也对高新、城南板块的现有大型商业体形成明显冲击。

有观点认为，2025年西安商业地产全面洗牌，原有旧商业格局已经被打破，以赛格、万象城、宜家荟聚、大悦城、SKP、中大国际为代表的大型商业体构成塔尖，龙湖天街、金地广场等将支撑区域商业配套，而随着商品住宅的集中交付，社区底商的功能性将不断提升。

虽然接连遭遇负面消息，但西安商业地产还将上一个台阶仍属共识，未来2-3年，随着小雁塔太古里、城南山姆店等中高端新型商业的相继亮相，也必将极大的刺激消费市场，同时助力整个城市的经济复苏。