改善大户“日罄”、高新红盘热销！西安楼市质变加速

上周六，众所瞩目的绿城熙海棠首批142套房源开盘入市销售，根据官方消息反馈，熙海棠首开去化78%，销售额达到2.93亿元！

虽然没能实现“当日即罄”略有遗憾，但首开去化近八成的成绩单也能交代过去，毕竟西安新房市场还未达到止跌回稳的状态。

从熙海棠推售的首批房源素质来看，其中主力户型区间为建面约124㎡以下三室，房源总量共93套，整体均价约20000元/㎡，此外建面约130㎡、140㎡的四室共59套，均价在23000-25000元/㎡。

已知情况来看，熙海棠整体蓄客量并非外界传说的那么夸张，从开盘现场反馈的消息来看，人房比约为2.5:1，对照开盘当天的去化率，一定程度说明熙海棠的产品力具备了相当的吸引力。

不过，这场此前被广泛看好的红盘首开，从场面上来看虽然远超达标线，但从效果上来说与不久前的招商西安玺差距明显，如果非要对比的话，招商西安玺从房源总量、门槛价、户型面积等多方面要远高于熙海棠，为什么置业门槛更高的招商西安玺却更受欢迎。

排除营销策略、蓄客效果等主观因素，招商西安玺面对的是纯改善客群，熙海棠则对位首置首改客群，二者均为区域内同质化产品的典型产品，从首开效果的差异可以看出西安楼市目前正在经历的变迁，换句话说，西安新房市场已经全面转向品质提升，而需求端也已经呈现出改善客群占主导的明显趋势。

就在上周，两大新闻引发全民关注。其一，西安凭借2024年度人口增量8.94万，力压青岛、济南、郑州等地成为“北方第一城”；其二，西安房价“七连跌”，甚至二手房价格同比跌幅达6.9%，创下近年最大跌幅。

一方面是人口增长带来的生产生活、就学就业和租房购房需求，另一方面是房价持续下跌，从逻辑上来看并不合理，但实际并非不可理解。

首先从新增人口分布情况来看，以高新为代表的区域因为产业产品，就业机会明显高于其他城区，因此新增的购房机会更多集中于此，但受限于购买力和实际入住需求，加之高新一期及辐射区域二手房存量巨大，新增人口的购房需求被分流，在此情况下，二手房东以价换量也促成了集中成交，而三月全市超万套网签数据，应该对不少以刚需刚改为主要受众的新盘形成一定冲击。

此外，房价下降并不是普遍性的，主要以刚需盘或者自身销售压力较大的项目为主，部分进入到销售中后期的产品也存在大幅优惠换成交的情况，高品质新盘并不受此影响，这也符合各地楼市房价变化的基本规律。

根本上讲，新房市场的兴衰从来不以“价”论英雄，“买涨不买跌”是任何一个购房客群都遵循的置业原则，而现下大部分的购房客群都把购房意愿从“找到房子”升级为“找到值得拥有的房子”，以降价为吸引点虽然可以短期获量，但只有“质变”才是决定购买力判断的最终标准！

随着“好房子”标准的即将实施，未来新房市场格局将发生显著变化，从新房市场中目前几个典型楼盘来看，大多在产品力外围发力，真正做到“以人为本”、“提升宜居标准”的品质新盘并不多见，由此可见西安楼市“质变”之路还长。

针对于此，购房客群尤其改善型购房需求则更需谨慎，毕竟谁也不愿在上升通道里“搭错车”，而要想找的“值得拥有的房子”则必须要明白这几点！

其一，区域选择最关键，这是先天性决定要素！从目前来看，改善型产品与对应客群的适配度可以参考“曲江＞浐灞≥高新”的模式，也就是说，不差钱的话，想买好房子，今年之内瞄准曲江。

其二，核心产品力！与户型放大、结构创新等等因素相比， “五恒系统”带来的实际生活体验更加持久，在“第四代住宅”适不适合北方城市的争议中，“恒温恒湿恒氧”的室内环境不香吗？

其三，认准大品牌！按照房产商品化的趋势，未来人们的居住模式将发生变化，城市新移民数量增加的同时带来了高端职业需求，与此同时形成固有品牌及产品认知的房子将成为“硬通货”。比如金茂的科技大宅、星河湾的奢装老钱风，即便跨城跨省跨区域都是人尽皆知的品质保证。

从招商西安玺、绿城熙海棠的两场热力开盘来看，西安品质新盘近期将迎来一波行情！

曲江文教园板块，“金玉双子”上周已经亮相，金茂璞逸东方预计五月入市，业内有人预测其首开效果将影响未来3年西安高端楼盘销量走势。

此外，曲江CCBD板块华发·锦宸赋已经酝酿许久，新盘信息迟迟不肯释放大概率也是在“等风来”，而上半年的曲江板块将成为准豪宅圈子的必争之地！

另一方向，浐灞国际港正在酝酿新一轮“高改盛宴”！位于灞河西岸的华润新地块是今年土拍市场首宗“万元地”，此前根据容积率及相关规划信息已经明确将打造主城稀缺的一线河景叠拼社区，为何将和招商西安序共同组成浐灞板块另一处“豪宅圈”。

相对来说，高新板块新房市场的发展方向就需要考虑更多，毕竟与产业密集区相连，刚改客群的天然聚集地并不适合全面转向改善市场，但今年上半年已明确入市计划的包括绿城锦海棠、高科时光云邸等改善产品仍然是关注热点。

今年上半年，从全国行情来看，一线城市全面企稳的态势明显，西安楼市还是一贯的慢半拍，但从4月以来多个新盘首开的情况来看，回稳的大方向毋庸置疑，在此期间高品质新盘的入市表现将会起到巨大的推动作用。