注意，上海明年有三万套新房解除限售，市场要改变了

终于，上海3月“小阳春”的楼市数据出炉了。

据官方统计，上海 二手房累计成交29369套，略低于2024年最高的12月份，也是自2021年以来的又一小高峰，也让大家对接下来4月的成交，多了几份信心。

不过各位知道吗，真正的“隐忧”其实是在一年后，也就是2026年的4月。

往前数5年，2021年首批触发积分的上海新盘将正式进入二手市场。

数据整理自网络，仅供参考

当年各个新盘一共开盘了255次，光触发限售的就有119次，占比接近一半，总数加起来更是超过3.3万套，而且不乏多个热门红盘，包括吸引了 1300多人摇号的 蟠龙天地二期，以及积分高达102分的翠湖天地五期。

随着“解禁期”的脚步越来越近，已经开始慢慢倒计时了，小红书上相关讨论也逐渐变多。

如此庞大的新房大军，到底会对明年的上海 楼市，产生怎样的影响？

01 都是哪些地方、哪些楼盘要“解禁”

2021年3月3日，上海新房正式实行限售政策，对认购比例超过130%的新盘，按照网签时间开始计算为期5年的限售期，让大家安安心心买了后，等上5年再看要不要卖。

随后在4月20日开盘的闵行新城千禧公园，迅速成为了“限售”新政后的首个楼盘，单价4.04万/平，房源数一共328套，最终认购率高达348%，入围积分超过66分。

因此，它也将成为2026年全上海首个“解禁”的新房，轰轰烈烈地揭开“解禁潮”的序幕。

统计下来包括该盘在内，到明年4月一共会有2582套新房迎来限售令的解除。

当然从全年来看，更多是集中在6月和7月，分别有超过6500套和7100套，合计足足达到13725套。

2026年4月到12月，全年加起来共有33561套新房解除限售。

数据整理自网络，仅供参考

对比2021年新房全部成交量8.1万套，限售房源的占比约41%，比例不可谓不小。

分区域来看，更能感受到当时全上海购房者都在“打新”的狂热。

2021年全市16个区都有新房项目触发限售，连崇明和金山都分别有2个和1个楼盘入围，面积最大的浦东当仁不让，明年以7016套的“解禁”套数排名第一，遥遥领先。

五大新城的青浦和嘉定紧随其后，各自有5046套和4731套，宝山和奉贤分列二三位，也各有4492套和3123套。

数据整理自网络，仅供参考

而从单个楼盘的角度出发，供应量大的大盘自然是最受关注的，有3个大盘明年“解禁”的套数超过1000套，分别是浦东的融创未来金融城、嘉定的融信海纳印象，以及嘉定的金地峯范。

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那么，这些限售的新房大量流入市场后，对具体板块会有什么样的冲击？

02 影响较大的两大板块

提到“限售”解禁，就有两个2021年的热门板块绕不开，一个是大虹桥，在当年迎来了巨量供应；另一个是临港，虽然解禁套数看似不如其他几个新城多，但因为自身区域范围有限，发展起步较晚，板块内也会有不小的影响。

先来看大虹桥，主要包括青浦徐泾和嘉定江桥两者在内，整个2021年一共有11个新盘入市，开盘次数合计17次，无一例外全部触发限售。

而且绝大部分的积分不算低，可以说是“当红炸子鸡”，强势占据了新房板块很长一段时间的榜首位置。

哪怕是其中认购率最低的别墅项目安澜西郊宽境，套均总价在1900万左右，都引发了约156%的认购率，入围分也要50分。换句话说，当时的购房者哪怕手握重金，分数不够照样买不到一套郊区的别墅。

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这些楼盘加起来一共有4506套新房，将在明年陆续“解禁”。

对于大虹桥现在的二手市场来说，目前链家上，徐泾和江桥二手房加起来的挂牌总量仅为2715套，远小于4506套的“解禁”套数。

挂牌表现方面，最近一年来前者的挂牌均价跌了4.1%，后者也已经跌了8%，也让大家对明年大虹桥的房价走势多了几份担忧。

图源链家

临港面临差不多的情况，2021年数起来只有7个楼盘触发限售，总套数竟然也有2508套，平均每个楼盘供应量为358套，属实不算少。

数据整理自网络，仅供参考

要特别说明的是，当时临港核心区的新房认购政策较为特殊，和上海其他区域都不一样，实行的是“统一认购、分批摇号选房”，符合要求的人才可以优选购房。

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最热门的两个新盘——陆家嘴滴水涟岸和滴水湖馨苑（5期），直接被3.1人才群体集体包揽了，3.2类别的人才以及被归到第四批次的普通购房者，根本都没有参与认购的机会，只能在剩下的临港首府几个盘里挑选。

然而，临港的这股新房热潮并没有持续太久，到2023年很快遇冷，很多新盘到现在还在打折“去库存”，加上明年还要入市的这波二手房源，楼市压力短期内确实不小。

除了大虹桥和临港之外，这些板块的套数也不少：

数据整理自网络，仅供参考

主要还是外环外，以五大新城奉贤和嘉定为主，浦东、宝山、闵行也有部分板块，市区由于新房供应本来就少，分散也比较广，基本没有涉及。

03 2026年的“解禁潮”，只是一个开始

事实上，明年只是一个开始，2026年到2028年连续三年，上海都会有一定数量的新房等着解除限售，甚至2027年比2026的套数还要多，大约有4.6万套。

三年加起来总套数得接近11.3万套。

一直到2029年才有所回落，降到1.2万套左右。

数据来源：安居客上海，仅供参考

各个区域待“解禁”的新房套数都不相同，2026年到2027年主要集中在青浦、嘉定、杨浦、宝山，2027年到2028年闵行开始冒头，而2028到2029年，黄浦和徐汇两个市区逐渐增多。

除了套数影响之外，这批新房的产品同质化也非常严重，受“7090”政策限制，90平到120平小三房一度成了新房市场上的主力户型。

据兔博士统计，上海100平以内小三房的挂牌量现在已经到了3.8万套的高位，按照2026年到2028年待“解禁”的新房合计11.3万套，50%的小户型比例计算，还会有超过5.6万套的小户型进入二手市场，怎么估算数字都不小。

数据来源：兔博士app

去年8月开始，上海正式打开了大户型的供应，各大新盘转而推出120平以上的大三房，不少项目也会在明后年进行二手挂牌，和“待解禁”的这些新房形成正面竞争。

图源：真叫卢俊

回过头来看，积分制也是一个时代的特殊产物，产生背景在于新房存在限价，卖的比周围的二手房便宜，对打新客户产生了巨大吸引力的“倒挂”，给人一种买到就是赚到的感觉，从二手市场进行了分流。

市场在不断调控中走向稳定，新房强二手房弱的趋势也在发生转变，不仅触发限售和积分的新盘在锐减，就连高分项目也在肉眼可见的变少。

数据整理自网络，仅供参考

就所谓的“倒挂”而言，多个郊区新盘的销售均价，已经远高于目前板块的挂牌均价，当年争相“上车”的房东们，等到真要出手时，利润空间其实非常有限。

数据主要来源链家，仅供参考

04 结语

总的来说，越来越近的新房“解禁潮”并不可怕，不会对二手房市场产生太大的影响，同时也从侧面反映出今后的房子越来越回归居住属性，投资属性在消退。

如果你是房东，这几年购买的新房在列表中，不用太过焦虑，灵活应对接下来的市场变化就行。

如果你是低分购房者，现在挑新房的可选择性要比前两年高出不少，产品力也有了显著提升，市区说不定都有上车的机会，也可以提前准备，等着明年捡漏这些变成二手的“解禁”新房，最快在今年下半年就能看见部分房源的挂牌，适时抓住机会。