梁子丹律师：“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的审判思路

以房抵债是市场经济实践中自发产生的一种新兴交易方式。近年来，随着市场经济的进一步繁荣发展，实践中采取以房抵债的方式解决债务问题的现象日渐增多，由此产生的纠纷往往也比较复杂。北京中恒信律师事务所梁子丹律师依托法律规则及裁判指引，分析解答了“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的审判思路，供大家参考。

一、“以房抵债”型房屋买卖合同性质

“以房抵债”型房屋买卖合同是指为保障债权顺利实现，债权人与债务人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。

“以房抵债”并非法律概念，在民法理论的性质识别中，应认定为代物清偿协议、非典型担保，还是认定为虚假意思表示，存在争议。该类案件所涉合同的外在表现形式均为房屋买卖合同，当事人多基于房屋买卖合同法律关系提起诉讼，而要确定合同的真实性质以保证后续审理的准确性，需根据“以房抵债”型房屋买卖合同的一般特征予以区分，在审理初期即进行初步定性。

二、“以房抵债”型房屋买卖合同审理路径

1、“以房抵债”型房屋买卖合同的特征

当事人签订“以房抵债”型房屋买卖合同的目的是由债务人将其自有、共有或者他人的房屋，以房屋买卖的形式，抵偿其对债权人的债务。双方往往为实现上述目的，签订符合房屋买卖要素的合同。双方除订立一般房屋买卖合同外，约定中多出现关于“抵债”“担保”的附属条款、补充协议，或有类似表述的条款，具体有以下几种表现形式：

（1）约定在债务到期后未按时清偿的情况下，买卖的标的房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名下；（2）约定债务人或者出卖人于签订合同后一段期间内以某价格回购买卖的标的房屋，或在清偿债务后，房屋所有权恢复登记至债务人或者出卖人名下，即约定中存在“融资、担保”的意思表示；（3）约定以房屋抵偿数额确定的到期债务。

2、法律关系的认定

无论是合同中约定“抵债”条款还是“融资、担保”条款，“以房抵债”型房屋买卖合同的签订都是为解决原债权债务关系的清偿问题，因此审理此类案件需从原债权债务关系入手，对债权债务关系的真实性、合法性及具体内容进行实体审查。

3、合同在原债权债务履行期届满后签订

“以房抵债”协议在原债权债务履行期届满后签订，方能认可其以物抵债的性质。如果合同双方在原债权债务期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物抵债的性质。具体理由如下：

一是法律不支持流质、流押的约定；

二是在履行期届满前约定以物抵债，标的物的价值在合同订立时与实现时往往产生较大变化，如果直接认可以物抵债协议的效力，可能导致双方利益显著失衡。

因此，在完成过户登记的情况下，应倾向认定双方达成“让与担保”的合意。