鼓楼西的楼盘优缺点几何？深度剖析！

2024年10月24日，福州市润投房地产有限公司以底价9.47亿元竞得福州宗地2024-45号，成交楼面价约10784.25元/平方米（不含配建）；

这个地块位于斗池路和西二环中路交界处的西北侧，斗池路是鼓楼和台江的分界线，北面是鼓楼区，南面属于台江区。

图片来源于网络

这个地块似乎有点熟悉，在2014年的时候，华润以9.2亿元竞得2014-09号地块，楼面价约为6292元每平米；

其中商业建筑要求不超过6万平米，住宅为安置房用地，建筑不超过3.8万平米；

华润拿地十年后，商业部分未开发，后来申请退地，再次入市的时候，35.6亩B地块，从原先的商业地块变成住宅+商业地块。

这个地块的推广名为华润置地中寰悦府，容积率有点意思：

原本容积率为3.7，但华润把商业部分集中在北面，占地约15.6亩，住宅地块在南面约20亩，区分之后住宅容积率约为2.93。

应该是为了避开现在市场上多数高端改善盘的竞争，这个楼盘的户型定位并非大平层为主；

总户数为344户，129平米为116套，139平米为168套，能称之为大平层的168仅为60套。

PART 1

图片为实地拍摄

华润，似乎有点熟悉，也有点陌生，熟悉的是央企品牌，陌生的是，在福州好久没有住宅项目了。

了解一个项目的品质，必然先要知道房企的口碑，当然，不能仅仅局限于福州。

华润作为一家央企，在很多城市都有布局，从目前全国的综合口碑来看，在我们去过的城市来看，可能没有特别突出的卖点，但至少在品质和物业上过得去。

福州华润项目，主要是仓山的橡树湾，马尾的紫云府存在感会弱一点。

华润橡树湾也算是一个超级大盘，距今大约有10年了，整体来说品质过得去，但户型就比较平庸了，物业管理也不错。

以当年的产品力作为参考，华润大概能进入第二梯队，比如说可能弱于建发，绿城等一线品牌，大概能和中海，首开等国央企比较接近。

在社区园林景观上看，应该也是主打当下的南洋风，也算是楼盘的亮点。

从户型分布上也能看出，129和139平米的户型占比为82%，华润对该盘的定位应该属于鼓楼区的首改产品。

PART 2

图片来源于搬砖工

从地段上说，很多人会觉得中寰悦府周边配套齐全，是福州的宇宙中心。

按照楼市版图来说，这是属于鼓楼西区的产品，算比较好的地段，但不是最为核心的，福州人心目中的yyds应该在东街口周边；

但是在西区板块来说，确实会比其他其他楼盘的地段更有优势，比如说保利天珺，建发臻园等。

中寰悦府周边的商业配套比较齐全，南面有万宝苏商圈，北面有华润万象城等，直线距离在一公里以内，在福州这些都属于比较高端的商业综合体；

该盘的购房群体应该是中高层的白领为主，没有地铁是个硬伤：

周边较近的2号线祥坂站和宁化站约1.3公里，不能直接享受到轨道交通的优势。

自驾出行的话，由于拆迁安置原因，周边未来会有较多的居住人口，早晚高峰会更加拥堵；

土拍时已经明确划片钱塘怡山小，该校对口的是杨桥中学（过渡），这个搭配在福州算是比较优质的教育资源，是楼盘的一个重要卖点；

不过，要反过来思考一个问题，有教育溢价的房源，如果没有这个需求，那是不是为了没必要的价值买单？

休闲配套为附近的西禅寺和乌山风景区较近，不过这两个景点都比较小，偶尔去一下还行，长期居住的话应该会腻。

总的来说，虽然处于鼓楼西区，但紧邻西二环中路，也算是一个比较好的地段。

PART 3

图片为实地拍摄

这个地块北面商业地块临近福州教院附中，南面为住宅用地，会有噪音影响吗？

该学校离地块最南面处大概为200米，这种距离肯定会有影响的，且该项目最高楼层为31层；

根据声音反射原理，楼层越高，受到的噪音污染越大。

学校的铃声来得似乎更早一些，且格外清脆响亮，普通上班族必须做好降噪措施。

图片来源于搬砖工

画面最右侧的为3，6，8号楼，其中东端头为129平米户型，目测与西二环路的距离大约为30米左右，算是直面噪音和粉尘污染；

从西二环路与该项目的距离来看，其他楼栋也会受到影响，不过粉尘污染会有所减弱。

这个地块呈长条状，楼栋为行列式布局，低楼层能减少噪音污染，但是采光会受到影响。

该楼盘占地约20亩，理论上说社区偏小，活动空间不足，但考虑到在鼓楼区，尚处于可接受范围。

整体看，楼盘的主要不利因素是来源于周边的噪音和粉尘污染，不过在华灯初上的时候，这里也有较为靓丽的视野。

PART 4

图片来源于搬砖工

139和129户型层高为3米，略好于早期在售的楼盘，两梯两户设计隐私效果稍差一点；

129平米的户型只有三开间朝南，两房朝南，两房朝北，理论上说，这种户型在改善楼盘里略为逊色；

139平米的户型是四开间朝南，三房朝南，一房朝北，这个户型空间感较好，主卧270度广角窗，视野比较好。

图片来源于网络

168平米的大平层，总共只有60套，处于楼王位置，但也是离学校最近的楼栋，享受头牌噪音。

这个户型属于传统的大平层户型，双主卧设计，其中次主卧为暗卫；

四开间朝南且是短进深，餐客厅空间感都很好，但公卫正对一个朝南的卧室。

168平米的户型层高为3.1米，与普通的改善楼盘对比有一定的优势。

整体来说，中寰悦府的户型选择性比较少，与多数同类产品对比，未必有太多的亮点，但基本符合现在风格。

小结

图片为实地拍摄

对比鼓楼区其他楼盘，华润的定位选择了剑走偏锋：

并没有选择做大平层，而是偏向于首改群体，低门槛可能有一定的优势。

然后从房企品牌在福州的影响力来看，也没有太多的豪宅基因，所以选择做偏小的户型也是比较明智的。

这个楼盘的受众群体应该偏向于有教育需求的家庭，钱塘怡山小对口杨桥中在鼓楼西区算是比较好的教育资源。

鼓楼如今在售的多数楼盘，基本都是大平层起步，门槛相对比较高，中寰悦府偏小的户型分布，能有更为广泛的受众群体。

但客观说，这种楼盘不会像鼓楼其他大平层（比如建发紫宸）那样会去卷品质，这个可以从产品的设计理想上看出几分。

楼盘的硬伤就是噪音和粉尘污染，这个不是说靠西侧的楼栋就能大量缓解，尤其是噪音，只要是高楼层，都会受到影响。

未来还是看价格，如何合适的话，再根据需求来做取舍吧！

（你们觉得在鼓楼西区，划片钱塘怡山小，多少价格合适，把观点留在评论区）