《民法典》解读275：车位、车库的归属（2）

《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

本条是关于车位、车库归属问题的规定。

（续1）

鉴于我国单行法没有对约定停车位的问题进行规定，要对这一条中的重点问题进行研究，有必要考察一下其他国家和地区相关的立法和实务经验。

（一）比较法上的停车场规范

(1)美 国

美国各州的建筑物区分所有权规范比较严格地遵守《统一区分所有权法》中关于共有部分的定义。“共有部分”是指公寓中除单元和不动产中单元所有者利益的其他任何权益，以声明为准。

单元之外的部分均为共有部分，也可以为个别单元或部分单元设定有限共有部分。有的州以列举的形式规定一般共有部分(全体业主共有)，除非声明中另有规定或经所有单元所有者同意，其是指：(a)该建筑物所在的土地，但包括在一个单元中的土地的任何部分或通过声明成为有限共有部分的土地的任何部分除外；(b)建筑物的地基、柱、大梁、横梁、支撑、主墙、屋顶、大厅、走廊、楼梯、防火梯、入口和出口；(c)地下室、院子、花园、停车场和外部储藏空间、私人通道、人行道和私人道路；(d)中央服务装置，如电力、照明、煤气、冷热水、暖气、制冷、空调、废物处理和焚化；(e)升降机、油箱、泵、电动机、风扇、压缩机、管道以及一般而言所有通用的设备和装置；(f)该物业的看门人或看管人的住所；(g)建筑物的存在、维护、安全或正常使用所必需的或方便的所有其他要素。

可见，不论车库是在地下室，还是在单元外的特定区域，其对全体业主均构成不可分割的共有部分。“为了使房地产开发成为共管公寓，单元外部的区域必须授权给单元所有者，单元所有者以共同租赁的形式持有，类似于共同租赁。”也可以将在公共空间上的停车位，保留给特定的拥有者，从而使之成为有限的共有部分。但是，共有部分属于单元所有人，并不属于业主协会。有时协会也会有自己的不动产，但其不属于共有部分。

停车位一旦分配给特定业主，即成为该单元的附属物，不能与本单元分开转让。业主共有的停车位，在根据公寓管理声明进行分配后，有剩余的部分，公寓管理声明允许开发商将其分配给业主或第三人。除开发商外，任何人不得将车位出售或租给非业主。在一个判例中，开发商将一个多余的车位卖给了业主，之后又被转售给另一个不拥有专有单元的合伙。初审法院认为合伙可以基于在一定年限连续缴纳费用而获得停车位的非限嗣继承地产权(feesimple title)，但上诉法院推翻了该判决，认为要遵守公寓管理声明的规定。

对于多用途公寓而言，停车位的情况有所不同。停车和储存室通常被指定为公寓内的独立单元。对于每个项目和每个开发商来讲，共有部分的指定将有所不同。不过，这些指定计划也必须符合法典中规定的可用停车位空间的数量，并符合建筑物设计的实用性与效率性。在此情形下，停车位是独立的，是可以单独出售的公寓单元，并且酒店单元和住宅单元的所有停车位均应放在单独的单元中，将来可以单独出售。住宅部分和其他单元的停车位应当分开设置。

在进行停车位分配时，公寓声明、契约、条件和限制的起草者应考虑业主之间交换停车位，以及没有汽车的业主未经授权将车位出售给其他业主，包括客用车位和残疾人停车位。法院在判例中对于《公平住房法修正案》(FHAA)下提供停车位的问题的立场较为一致。多数业主协会拒绝为有身体缺陷者提供车位，并将公寓管理文件所规定的，停车位被视为每个单位所有者作为租户共同拥有的“共有部分”作为抗辩。规范性文件通常规定，对声明的修改或对其进行某些变更必须得到所有受影响的单元所有者的同意。

然而，法院对这些辩护几乎一致不予采纳。在In Gittleman v.Woodhaven Condominium Ass'n案中，协会的主要契约明确规定，公寓和公用设施中的停车位是“非独占单位所有者的使用”，在经过至少三分之二的单位所有者事先批准前，主要契约阻止协会向残疾人业主提供停车位。在此情形下，法院承认，至少有两个联邦法院审议了这个问题，并得出了相反的结果。在United States v.Fairways Villas Condominium Ass'n案中，协会提出修改主契约的修正案以授权给某些业主以专有停车位，但业主投票否决了这一修正案。法院判决，业主协会无权在此情形下予以授权。

综上，在以居住为目的的建筑物中，车位以业主共有为原则，并通过声明及CC&Rs等文件予以限制，业主协会无权在未履行上述约定程序的情况下授予某些业主专有车位。如果公寓声明或附则授予了业主对有限共有部分占有地役权，如停车位，则将有限共有部分租借给第三方的将会是无效的，因为它系在处分单元本身之外，试图转移单元的附属利益。这表明，在共有部分上设定的专有车位，实际上是对共有部分的专有使用权，该设定行为并不意味着这些车位的相应部分从共有部分中被分离出去了。因此，这些车位不能随同专有部分所有权的转让而让与。由于共有部分不能为所有业主设定专有车位，业主需要根据居住时间来进行排序轮候，故更不能因其不能享有共有部分的车位而改变他们对共有部分的所有权利益。

值得注意的是，《统一区分所有权法》为公寓的开发商保留了法定的发展权(development right)。该法案将“发展权”定义为“声明人在声明中为以下各项所保留的权利或权利的组合：(1)向公寓增加不动产；(2)在公寓内创建单元，共用部分或有限的共用部分；(3)细分单元或将单元转换为共用部分……”因为未来的发展区域是不动产，开发商可以将其添加到公寓中，作为住宅单元的一部分或作为主公寓的附加单元，可以进一步细分。这些权利必须得到明确规定，并保留特殊声明权，以行使与主声明有关的共管公寓声明中的发展权。

(2)德国

德国法上存在两种停车位使用权。第一种是作为独立的部分所有权。此种是不以居住为目的空间的特别所有权及其所属的共有财产之共有份额的结合。住宅所有权的规定也适用于部分所有权。此种停车位设定的前提应符合《住宅所有权与长期居住权法》第三条第二款的规定，其被认为是独立的空间，面积以持久的标记清楚地标识。由于法条中仅使用了“应当”独立的表述，因此，如果违反了独立性标准，但已经在不动产登记簿中登记，此种已经完成的特别所有权的设立是有效的。建筑机构应出具其符合第三条第二款的证明，作为不动产登记同意的附件。独立性的要求只适用于集体车库的停车位，不适用于开放空间如阳台、凉廊、露台的停车位，在后者之上只能设立专有使用权。

根据《住宅所有权与长期居住权法》第七条第四款第一项的规定，建筑机关签名并加盖印章或图章的建筑图纸，应明确标明建筑物的分割以及作为特别所有权的位置和面积，在共同所有权中能看到的其所处的建筑物的部分（分割方案）也作为登记同意的附件。对于独立性而言，具备以事实上确定性原则为基础的图纸，以及申请出具独立性证明就够了。

由此可见，对于车库而言，其独立性是一种拟制的独立。车库可为地上或地下建筑中的车库，不得为地上的开放性车棚，车库甲板不能成立特别所有权。可以是楼顶平台或底层平台，只要具备成为特别所有权的功能。将住宅和停车位的特别所有权结合产生住宅所有权，仅有特别所有权和通过部分所有权的不动产登记簿创建的独立的车位，可产生车位向住宅所有权人共同之外的第三人转让的效果，而设立一个车位的专有使用权只能在共同体中进行转让。

第二种是在共有部分上的专有使用权。专有使用权并不是物权，而是一种债法上的请求权。它是住宅所有权人共有所有权的一部分，是一种单独使用。允许可能的使用，对于其他住宅所有权人而言，将排除其共同使用的请求权。专有使用权可以使用共有权标识部分的全部使用功能，但也要遵守相应的限制。它应当通过规约进行分配，事后授予专有使用权需要修改规约，符合有效的规则。如果一开始就在规约中分配了停车位，只是具体使用的层数通过行使形成权进行补充不属于此种情况。根据BGH的判例，其设定为不要式行为，通过所有住宅所有权人的一致决和物权权利人的同意而设立。根据《住宅所有权与长期居住权法》第四条第四款，住宅所有权上第三人的抵押、土地债务或定期土地金债务等时，需要第三人的同意。

(3)我国台湾地区

王泽鉴认为停车场属于全体区分所有人的共有部分，可以通过三种方式约定而设定约定专用权。具体言之，停车场属于共有部分中的建筑物之附属设备。属于供全体区分所有人使用的全体共用部分。

根据“土地登记规则”, 申请建物区分所有权第一次登记前，应先向登记机关申请建物勘测。同一建 物所属各种共同使用部分，除法令另有规定外，应视各区分所有权人实际使用情形，分别合并，另编建号，单独登记为各相关区分所有权人共有。相关建号于各区分所有权状中进行记录，不另外发给所有权状。这些共用部分中的停车位属于法定停车位，以共用部分持份分配给承租户，不得设为专有部分，应随主建物一并移转。

根据我国台湾地区相关规定，区分建筑物之共用部分，推定为各区分所有人共有，根据其应有部分的比例使用收益。共用部分可以约定供特定区分所有权人使用，根据“公寓大厦管理条例”第三条第五款设定约定专用部分， 如地下室停车位、楼顶平台的使用。从程序而言，需要经过约定，并与第三人成立租赁契约。也可将法定停车空间、防空避难室约定为专用部分。

约定专用部分的约定方式有三种：全体共有人的同意；规约(“公寓大厦管理条例”第二十三条)；让售契约，通常为建筑商以定型化契约约定特定区分所有权人对共用部分的专用权。以最后一种方式约定时，应遵守条例第五十八条的禁止性规定。台湾地区的停车场除上述法定停车场外，还有自行增设和奖励增设车库，并主张借鉴其设置法定停车场的做法。前者是法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位，有独立产权及权状，可单独移转。 这类车库不属于区分所有权中的共用部分，是独立的物。后者是依法律规定增设的停车位，也有独立产权和权状，能单独移转，负有供公众使用的义务， 供访客、送货车辆等使用。

(4)小 结

不论美国、德国还是我国台湾地区，均承认开发商在满足业主共用车位的基础上，有一定的设置专有权车位的权利。在美国，允许开发商将满足业主车位配置比例的第二个车位用于出售。在德国，建筑物区分所有权法上承认了车位可以拟制为专有部分。在我国台湾地区，就自行增设和奖励增设部分而言，除非开发商在共有的土地使用权之外，另行取得了土地使用权，否则应当承认开发商在按照一定比例为业主建造法定车库之外，享有保留其余空间的开发权。这表明，不同国家和地区皆为开发商保留了开发地下空间的权利，并以此推动停车行业的发展。

（二）车位、车库的性质与权属

(1)学说及判例分析

如何理解车位的性质，学者的观点大致可归纳为业主所有说、开发商所有说、国家所有说、约定归属说、面积分摊说、开发成本分摊说，也有学者分别从车库与建设用地使用权的关系、与建筑物的关系，是否能成为专有权的客体等方面进行分析。

相对而言，公摊面积说和销售成本说在法院判决中较多被适用，以下将对其略加分析。

1.公摊面积说

法院认为，根据我国《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，即在同一宗地上，可以基于不同的权利范围，分别设立地上、地表、地下建设用地使用权。小区公共绿地属于在土地的地表所设立的建设用地使用权，而地下车位则是在土地的地下另行设立建设用地使用权，二者可分别设立。

不同的法院对于公摊面积与停车位的关系认定上并不一致。有支持二者之间关联的。开发商的规划图纸中设有公用停车库，并在小区前期及过渡期物业管理委托合同中表明有公用停车库，在《商品住宅使用说明书》中设施配置及注意事项的第五项消防设施说明表明A座车库内设立四个消防箱。法院认为该部分前期设计为“会所”，未计入公摊面积，且开发商将其建成了住宅并为购买人办理了房屋所有权证，前述物业管理委托合同和《商品住宅使用说明书》不能表明开发商和业主在“公用停车库”上存在合同上的权利义务关系。

也有法院在认定公摊面积时，采用了不同的立场。对于屋顶停车场来讲，该停车场所在的裙房与另两幢商住楼一体进行了面积分摊，但很显然，停车场所在的楼顶并没有计入公摊面积。法院并没有根据“谁投资、谁收益”的原则来确定停车场的归属和收益，而是按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条将屋顶认定为共有部分。以此为基础，判定停车场归业主共有。尽管该停车场和配套升降梯及机房已经办理了房地产权证，法院也没有采取登记优先的原则。

有学者认为，根据我国《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。据此，该规范并没有强制规定车位、车库应列入需分摊的公用建筑面积，故车位、车库的权利归属并非必然归全体业主所有，从而为当事人约定车位面积为公用面积留下空间。这一观点并不准确。《房产测量规范》不能作为确权依据，以管理用房和警卫室为例，其显然属于《民法典》第二百七十四条规定的物业服务用房，属于法定的共有部分。因此，应结合建筑物或附属设施的规划的功能来考虑，不能一概以是否计入分摊面积作为认定共有部分与否的标准。同理，车位是否被列为公用建筑面积，也不能以之作为唯一判断其归属的依据。

2.销售成本说

有学者认为，只要车库被计入公摊面积，这些投资被分到了售房成本，那么车库就成为业主全体的共有财产。如果业主不能证明车库投资成本被计入了售房成本，那么不能认定业主对车库有所有权。这一观点仍是一种变相的公摊面积说。此观点也得到了一些法院的支持。在这些案例中，车库均未计入公摊面积和销售成本，故有学者批驳销售成本说所言，车位、车库的相关成本均已摊入业主的购房款中，不能以成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权属。

对于销售成本的计算问题，与商品房的售价一样，国家并没有颁布统一的强制性标准，是否将车库、车位的成本计入其中，正如公摊面积的计算一样，取决于开发商的测算标准和会计处理方法。另外，销售成本是衡量开发商经济上营利的重要指标，如果把这个由开发商自行掌握的标准作为衡量物权权属的唯一准则，那么建筑物区分所有权的物权法规范和建筑规划的控制性详细规划都会失去强制性规范的意义。

(2)地方法规的不同规定

在车库的归属问题上，本条采取了讳莫如深的规定方法。看似将规划中车库的归属列为开发商和业主意思自治的范围，目的在于“这样容易操作，也可以避免纠纷”。因为，如果将其规定为共有，不免因车库和住宅的配套比例不同，业主享有的住宅面积不同，商品房销售情况不同等原因，使业主共有难以操作。立法者考虑了开发商将车库高价出售给小区外的人，或没有车位，车位严重不足的问题，希望通过《物权法》第七十四条第一款和第三款来解决这些问题。然而这种规定实际上剥夺了业主共有地下停车空间的可能性，加剧了开发商和业主之间对地下车库的产权矛盾。不仅如此，这也给各地纷乱无序的车库分配规定开启序篇。

1.地上停车位均归业主所有

《杭州市居住区配套设施建设管理条例》第二十三条规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。实行物业管理的居住区，业主可以委托物业服务企业管理；未实行物业管理的居住区，可以委托社区居民委员会管理。

2.公摊面积决定归属

《无锡市房屋登记条例》第二十七条规定，申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库(位)等一并登记。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库(位)，符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库(位)，符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

3.区分配建车位和增设车位

停车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放机动车的车位、车库。首先，停车位分为配建停车位和增设停车位。配建停车位是指经规划主管部门批准，根据《深圳市城市规划标准与准则》，房地产开发项目必须建设的停车位。增设停车位是指经规划主管部门批准，房地产开发企业在配建停车位以外利用房地产开发项目建筑物地下空间建设的停车位。

其次，配建停车位不计收地价。利用民用建筑的防空地下室设置的停车位，应当纳入配建停车位范围。配建停车位不得转让。增设停车位可依照相关法律法规及本办法的规定进行转让，但不得转让给该项目购房人以外的单位和个人。

最后，房地产开发项目根据规划要求建设的公共停车场，其权属应在土地使用权出让合同中进行约定。公共停车场的权属可约定为房地产开发企业所有，按规定缴纳地价后办理产权登记。公共停车场的使用应当符合相关规定，不得擅自改变用途，不得分割销售或出租，符合转让条件的限整体转让。

4.地下建设用地使用权

地下停车场的建设应取得地下建设用地使用权。开发建设项目及其配建地下停车场作为连建空间，地表建设用地使用权和地下建设用地使用权按照“一并供地、分次办理”的原则，一并拟订供地方案，分别办理供地手续。地下建设用地使用权出让年限不超过50年。

地下停车场的具体配建方式应当在开发建设项目规划方案施工图中予以明确，包括地下空间的用地范围、建筑面积、使用功能及起止深度等。重点标明地下停车场（除设备用房、其他用房外）的空间范围、建筑面积、使用功能、停车位数量，并明确区分标注机械式停车位和自走式停车位、人防区域和非人防区域、配建停车位和公共停车位等三类分区范围。

开发建设项目配建地下停车场已取得地下建设用地使用权、办理不动产登记，可以进行分割销售交易。物业区域内按照《建设工程规划许可证》确定且不动产首次登记所有权人为开发建设单位的地下停车位的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，但不得销售给业主以外的单位和个人。

（未完待续）