北京、上海二手房成交火爆，房价稳了？

三则消息，下午连发：

再结合杭州上调房贷利率，那么问题来了，是房价稳了吗？

我劝您别太乐观！我们要看懂背后的逻辑。

这些二手房中，有不少是市区的老破小，近三年全国的老破小价格跌幅都比较大。我们以上海为例，2018年年底，上海二手房平均价格开始拉升，2018年四季度为39454元/平方米，2021年一季度为62284元/平方米，这是二手房价格的历史最高点，价格泡沫膨胀了58%，今年，实际成交单价已经回到2015年的水平。这体现了一线城市的老破小的一个核心：基本跌到位！

陆家嘴写字楼旁的老破小东昌新村

这些老破小的特点还有一个，就是面积小（30-90平）、总价低。2024年二季度，上海总价300万以下二手住宅成交同比增长90.7%，占全市总成交量的比重达40.6%，而去年同期该价格段成交占比仅有27.4%。300万基本属于一线城市中产努力努力能够够到的一个水平。一般来说，这些二手房所处的区域都是交通比较发达的老城区，周边商业也比较发达，各种配套也不会太差，这种地域的房子，如果价格可以承受，就算破点、环境差点，房子里面重新装修，搞搞好，住着完全可以很舒服！

还有一个关键因素，就是租售比，这些老城区的房子，价格一下来，租售比一般都在2-3%，300万房价的房子租出去一年6-9万，这已经是非常高的投资回报比，也就意味着，这房子要是买了不住而是租出去，也不会亏！况且！重点来了！这些房子往往是上个世纪80-90年代起的，那时候国内没有严格的房屋设计施工质量标准，按照50年房屋寿命来说，基本上快要到头了（没有较大地震，住着不会有结构安全问题），可能熬个一二十年的就会拆迁！如果这些地区碰上了拆迁，那不是躺赚？！

那么杭州首套房贷款利率还调高了是为什么？

这个时候放出这个消息，不能说不是某些群体故意制造一种焦虑感，就像之前的涨价去库存一样，因为我们只会在房价上涨时候拥挤购买！杭州等城市这个时候调整利率，其实是银行的保本行为！也就是告诉大家，房贷利率到这个时候基本上到了银行可以承受的底线了！并不是房价稳了！不要上头！

一线的老破小成交大涨，其实侧面都是反应的需求，房子是商品，商品价格永远离不开需求二字，你说在全国房价下跌的2022-2024年，上海市黄浦区新天地商圈的住宅平均每年却以5-6%的比例上涨，几个均价高达20万以上每平的房子开盘秒光！这是为什么？是因为这个区域的房子就是稀缺商品，买一套就少一套，供小于需（大富豪们的，非你我牛马的），商品价格自然得到支撑并上涨！

经济学届的普遍认知是，房价长期看人口，也就是表明的需求的道理！那么人口没有增长还在不断流出的二三线四五线城市，你们又哪里来的信心说房价稳了？！

分化的时代已经悄然来临，我不怀疑未来上海核心区楼盘均价能对标纽约曼哈顿、东京，达到甚至超过50-60万一平，也可以确信，不少城市价格掉到21年价格的一半都没人要！