现在很多楼盘都自称是豪宅，因为对于豪宅的界定并没有一个真正的标准。

在售楼盘中，地段尚可，且有大户型的楼盘基本都会说自己是豪宅。

这样市场上就会诞生很多伪豪宅，比如一个鼓楼二环外的楼盘，没有学区，周边没有顶级商超，也没有轨道交通，就以总价来论豪宅。

这还算有点底线的，除个别户型外，其他大部分户型都在140平以上，最大户型能达到240平米。

但有的楼盘，从面积段定位，就是普通的二改产品，非要给自己贴一个豪宅的标签。

现在的豪宅门槛硬是被拉低了好几个面积段！

关于普宅和非普宅二者的面积段是怎么区分的呢？

在2005年的时候，当时出台了文件，明确普通住房原则性标准，单套面积在120平米以下；

考虑到市场差异，允许各地根据实际情况上浮20%，也就是144平米。

后来144平米就成了各地普宅的上限，大于144平米为非普通住宅，主要在交易成本上税费会更贵一点。

按照现在的市场环境，如果自称是豪宅，居然还有中间户，入门级产品面积不到130平米，就显得过于夸张了。

PART 1

图片来源于业内人士

以往地段不好的楼盘，会出现低首付，比如说写着首付仅多少万，再认真一看，原来在“首”和“付”之间会有一个“次字，一个“支”字；

哦，原来是首次支付啊，要不是5.3的视力，咱可能会被这种浮夸的宣传带偏了节奏。

当然，出现这种条件的楼盘，一般会满足两个条件：地段较为偏僻，去化效果不理想。

但是，在乌山梧桐序这个楼盘上，居然看到有销售人员说首次支付只要25万，这就有点抽象了。

从地段上说，不是常吹自己是市中心的楼盘吗？从销售上看，不是三冠王吗？

还有人说梧桐序是豪宅的灯塔，如今怎么也开始玩首次支付啊？

而 “首次支付” 若和购房者普遍认知的 “首付” 混淆，且实际金额未达到法定首付门槛，本质是偷换概念。

当然，目前关于首次支付，商家并没有明确表述，毕竟他们也知道轻重，通过非官方渠道释放了首次支付的信号。

客观说，乌山梧桐序是一个不错的改善产品，但肯定不是所谓的豪宅。

地处斗池路南面，离市中心很近（不是鼓楼，说市中心不太合适），产品力也还可以。

社区里打造了峡谷森林，至少在创意上还是值得肯定的。

但是，高达3.4的容积率，相较于周边竞品，就有很大的劣势了。

起步户型为127平米的中间户，做了四房两卫，就这个门槛来说，已经不在豪宅的讨论之列了。

严格说，这是属于离市中心很近的改善型楼盘，大户型房源能达到高端改善的标准。

现在所谓的“豪宅”市场怎么了？居然听到首次支付仅25万，咱可不能这么随意啊，应该说是个别销售所为吧。

我还是喜欢你一开始桀骜不驯的样子，毕竟是三冠王。

PART 2

图片来源于中介

关于乌山梧桐序的价格，大家怎么看呢？这个可以和周边竞品中寰悦府对比一下。

其实二者的价格是比较接近的，大概都在4万左右，但隔着一条斗池路，又有太多不同。

从区位上说，前者属于台江，后者属于鼓楼，所谓鼓台，是鼓楼在前，台江次之。

从划片学校上看，梧桐序是划片福州凤乐小学，对口三十六中，属于台江很普通的教育资源；

中寰悦府划片钱塘怡山小对口杨桥中学，在鼓楼大概属于第二梯队的学校，也算学区房吧。

从原来景观上说，梧桐序打造了下沉会所，那个峡谷森林挺有冲击力的，这个优于中寰悦府；

毕竟后者不是华润的高端系列，园林只能用中规中矩形容。

从不利因素看，中寰悦府靠近高架桥是硬伤，而梧桐序3.4的容积率，也能产生较大抗性。

如果像外滩壹号那样的超级大平层，一般不会考虑到划片的学校；

但这两个楼盘都不是以超级大平层为主，多数产品属于普通改善面积段的四房或者是初级大平层。

这种置业选择，就算家庭里没有小孩需要上学，学校也应该是主要考虑因素之一，这关系到未来置换时产品的保值增值问题。

为什么这么说呢？可以看一下融信澜郡，早期买入的业主可能也准备长期居住，但楼市不断更新迭代，有条件的情况下就会考虑置换。

而融信澜郡因为划片钱塘怡山小，流通效果较好，还能卖出比较理想的价格。

整体来说，这两个楼盘价格差不多，只是台江的非学区房，居然和鼓励的学区房价格差不多，是否合理，相信购房者心中都有一杆秤。

PART 3

图片为实地拍摄

我们踩盘这个项目的时候，感觉品质还是蛮高的，至于装修标准，置业顾问介绍的很多，总结起来大致的意思：

我们的装修都是顶配版的，不留一面百强。

其实要了解这个楼盘，除了听置业顾问的介绍外，也可以留意一下竞品置业顾问的介绍，他们会知道主要的缺点。

当然，毕竟二者有一定的竞争关系，听完两个楼盘的介绍后，要有独立的思考。

不过，比较有意思的是，我们问对面楼盘置业顾问的时候，他们说没把梧桐序当竞品，但是梧桐序把他们当竞品了。

根据克而瑞的数据，乌山梧桐序在11月的时候网签了61套（集中网签），均价为41403元。

如果网签数据是真实的话，何必要放低身价了，该多少首付就多少首付啊，没关系，大不了说是个别销售所为。

作为市属国企，这几年确实看到建总在产品力上有较大的提升，只是价格上可能略贵于同地段竞品。

乌山梧桐序，价格剑指鼓楼学区房，是不是有所不妥呢？

至于装修标准，真的有置业顾问口中说的那么高吗？

术业有专攻，到时候回村问一下我的二大爷，他是搞装修的，把资料给他，看看他会怎么说吧。

有没有想过，毕竟只是位于台江区，也不是学区房，适当调整一下价格，让改善型客户看到诚意，可能会快速去化。

毕竟，在我们眼中，市属国企的价格都很亲民，即使产品力好一点，价格也不会高太多。

结语

斗池路的大战，才刚刚开始，从在售的两个楼盘来说，个人感觉价格偏贵了点，尤其是梧桐序，或许有人喜欢下沉会所吧。

现在凤鸣天玺也开始宣传了，预计不久后也会准备入市，到时候斗池路可能迎来真正的三国演义。

看一下这三个楼盘的容积率：梧桐序3.4，中寰悦府：约2.93（实际容积率），凤鸣天玺2.99。

但也有考虑到产品力，在改善楼盘中也是一个重要因素。

如果只说产品力的话，我们的观点是梧桐序可能会更好一点，但是综合比较的话，中寰悦府的价值会更高一些。

至于凤鸣天玺，目前产品力未知，由于毛坯交付，应该在价格上有优势吧。

现在楼市已经彻底进入买方市场了，又不是现房，何必着急呢？

如果三个楼盘同时在售的话，会不会发生这样的情况：

你在某个楼盘中谈价格，发现让利空间不大，媳妇说要不去隔壁楼盘看看，转瞬间他们就给你一个破底价。

好戏还在后头了，又不是现房，早买不能早入住，何不等子弹再飞一会。