楼市进入分化时代 长期主义者穿越周期

年末岁尾，中国经济进入“交卷时刻”，分化成为关键词。

制造业中的分化，表现在高新技术产业一骑绝尘。统计局最新数据显示，1~11月高新技术制造业增加值增长7.8%，跑赢大盘。分产品看，工业机器人、集成电路产品产量同比增长显著。

房地产作为国民经济支柱性产业，同样如此。

前11个月，一线城市市场率先回稳，头部房企尤为“抗跌”。2024年楼市继续向优质资源集中，进一步带来城市分化、板块分化及产品分化。

言之凿凿但确有据可循，核心城市的核心区域及改善产品唱响了今年楼市的独角戏。

仅11月份，上海总价1500万元以上的房源成交量就增长了118.2%。常住人口人均购房面积全国第二的天津同样如此，前11个月，天津单套成交平均总价继续上涨，凭借“品质改善住宅”拉高了城市整体交易水平。

即便在改善产品普遍交出不错答卷的当下，这个圈层内部同样在分化：

一种是集中资源堆叠于“小而美”的地块之上，用“所见即所得”的产品兑现力吸附市场关注度；

另一种则是以细水长流式的耐心深耕大盘，通过持续性的投入和运营，赋予项目成长性和与片区及城市共同生长的生命感。

前者还是主流，后者尚不多见。以天津为例，在今年卖得最好的头部楼盘里，上东金茂智慧科学城作为少有选择第二种模式的项目，颇为“异类”。

12月29日，时隔1年金茂再次补仓，目光依旧没有离开东丽这个板块，将智慧科学城两宗地块揽入囊中，继续造城之路。

客观来讲，金茂在天津城东通过“造城”将自己置于更长的时间维度之上，接受市场考验。时间刻度被拉长，可预见性也变得模糊，这是对运营能力、资金能力的多重考验。

金茂何以选择这条难路？

金茂式认知：难而正确的路

房地产市场的变局正在发生，比市场分化更深层次是企业认知的变化。基于房地产告别增量、进入优化存量时代的大背景，企业逐步认识到穿越周期的路径便是与城市共同成长。

被视为地产样本的长沙梅溪湖国际新城是金茂魄力与实力的最好证明。金茂先后斥资超600亿，带动区域投资累计达3000余亿。通过产业导入、名校嫁接、片区开发等一系列措施，将曾经一片葡萄园的梅溪湖打造成为人口25余万，税收超200亿的“城市副中心”。

长沙梅溪湖国际新城实景图

2009年，曾任北大光华管理学院访问教授的黄铁鹰主笔的“海底捞的管理智慧” ，入选了《哈佛商业评论》“中国八年来影响最大的案例”。一夜之间，几乎中国所有的商学院都开始讲授海底捞。

可是黄铁鹰却认为，“海底捞你学不会”。因为很少有人看到海底捞眼花缭乱服务技巧背后的成本管控和营销内核。

同样，近乎无人能成功模仿金茂。

金茂背后，是央企背景的雄厚资金实力，是背靠世界500强中化集团对产业上下游的吸附能力。同样，也是金茂自身覆盖城市运营、地产开发、酒店经营、商业零售的业务协同能力，以及刻在企业骨子里对产品精益求精的基因。

此外，不断调整的政策和多变的市场环境也成为一张滤网，筛出不能与时俱进的企业。

即便如金茂已经有成熟案例，还得面对种种变化带来的“不可预期”。因为这些并非粘贴复制的标准化产物，每个都有自己的节奏感。

这便注定道路的艰辛，从众者虽多，剩者凤毛麟角。

金茂模式：质造预期兑现力

俯视127万平米的上东金茂智慧科学城板块。向西，是众人所熟悉的天津万爱商圈范畴；向东，是汇集5个千亿级生产性服务业产业集群、占据天津经济版图半壁江山的滨海新区。津滨大道横贯其中，串起了天津的历史与未来。

因此，从区位上来看，处在商业和产业辐射交汇点的上东金茂智慧科学城，就是天津东部的一块质地极佳的璞玉。

但一些客观情况也不可忽略：片区的交汇处，新旧城区并存、城市界面复杂。

这与梅溪湖等新城从零开始不同，金茂在天津上东智慧科学城板块面临的不是净地开发，而是在城中村里进行改造。先补齐什么板块？先提供什么产品将人吸引过来？是当务之急。

金茂在智慧科学城的解题思路是从教育切入。

这是个极其巧妙的角度，因为家庭教育不是“一手交钱一手交货”般即时性投资。孩子从呱呱坠地到背起书包走进学堂，中间的时间差正好满足了城市片区的成长周期。

2020年8月上东金茂智慧科学城一期首开，金茂引入的南开体系名校南开公能小学同年动工。一期项目原计划2022年12月交付，实际交付时间提前到了当年的9月份，774户家庭入住，超预期兑现承诺。

一切的巧合都是“早有预谋”，同样在2022年9月，南开公能小学正式开学， 这意味着，当这774户业主住进新家的时候，他们就能够目送孩子上下学。

南开公能小学实景图

与此同时，约2.2万㎡J-park体育公园也于2022年5月1日开园，涵盖篮球场、足球场、跑道、秋千乐园、滑板区……不仅仅是孩子们放学或假日游戏之地，也让社区全年龄住户都有了日常活动休闲的场所。

J-park体育公园实景图

此外，2021年12月地铁4号线南端开通，2022年12月地铁10号线一期于台站至屿东城站段开通。两条地铁线，于内方便城内居民日常出行；于外十字交错，串联津城东部与南北片区，搭建起东部起势的轨交“脊梁”。

唯一还要等等的是商业配套。毕竟大型商业综合体的定位其实是一项不亚于城市产业定位的复杂工程。

截至目前，已经交付的1~3期项目共迎来1854户家庭入住，加之正在交付的上东金茂智慧科学城4期和5期1141户家庭，近3000户家庭归家一刻，他们就能拥有金茂持续为大城引入的全维度配套，营造的全新生活方式。

随着配套不断落地，金茂在天津城东打造的这座“城中之城”浮出水面。

是在板块禀赋之下，快速落位配套资源，并以极强的兑现力吸引到匹配人群。这样模式的核心，本质上是让人留下来，只要人进来，这些需求进一步带动配套升级和产品升级，此后，客群进化、产品进化与城市进化便进入到一个相互促进的正向循环中。金茂就是这个循环中推倒第一个骨牌的人。

看似逻辑简单，实则知易行难。

金茂对城市从承诺到兑现的背后，是对城市战略布局的判断力，对配套资源的调动能力，及对长期深耕的持久力，环环相扣，缺一不可。

穿越周期 金茂要做长期主义者

8年生长，深耕城东，金茂为这片土地持续注入活力。除了城市界面的大幅改观，学校、公园、地铁的陆续落位，商业联动之势逐步跃出纸面，板块价值以及宜居程度，与早期相比也已经完全不同。

从今年7月中国金茂全新产品线“棠系”的首发作品上东金茂晓棠落位这里就可以看出，由城市升级带来客群升级，这个群体对居住更高的需求，反推金茂不断升级自己的产品。

近乎同时，新版《天津市住宅设计标准》今年正式实施。

新的《天津市住宅设计标准》在层高、套型、功能空间的使用面积，以及室外环境设计、住宅智能化设计等方面给与企业更灵活的空间。这也让金茂在产品升级上有了大展身手的空间。

可以说，金茂对城市的深耕，以及产品升级，反过来又推动着这个大城的界面美化，和人居水平的提升，金茂的“造城”模式已经从借力城市资源进化为“反哺”城市的全新阶段。

金茂12月29日连下上东金茂智慧科学城板块两宗地块的事实，再次印证了其对天津城东的升级，不仅是雄心，也是力行。

值得一提的是，新出让地块挂牌文件中显示，该地块中的教育用地为一所规划12班的幼儿园。

此外，挂牌文件还约定，为满足该地块新建商品房项目教育配套需求，于该地块东侧方山道与雪山路交口28号地块（四至范围为东至雪山路，南至方山道，西至柳岚路，北至南开公能小学）配建一处义务教育阶段中学配套设施，学校建设规模为初中24个班。

该中学配套设施由该地块土地受让人负责出资建设，以划拨方式取得28号地块土地并办理相关建设手续。

从幼儿园、到小学，再到初中，整个上东金茂智慧科学城不是为了学校而建学校，而是以用户思维为主导，设身处地的考察“住在这里的人”需要的是什么。

按照规划，上东金茂智慧科学城要打造成“教育友好型”片区，这不是单个教育资源的落地，而是整个片区教育体系的升级。

可以说，上东金茂智慧科学城的成长不仅代表天津城东的崛起，也是金茂作为长期主义者，深耕城市、引领变革的生动写照。

在产业结构调整与房地产转型的洪流中，城市肌理通过以教育、医疗、商业等多维度配套，为城市注入持久的活力与魅力，能更深入城市肌理带动人与城市的共同生长。

周期虽远，但值得期待。