上海四批次土拍收金97.09亿元，最高溢价率26.30%

中指研究院讯：5月9日，上海迎来2025年四批次土拍，本批次土拍共4宗地块，分别为虹口区四川北路多用途组合用地，杨浦区东外滩宅地、松江新城东区宅地、青浦北部宅地，总建设用地总面积约10.1万m²，规划建筑总面积约23.7万m²，起始总价约84.07亿元，平均起始楼面价为35482元/m²。最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。

杨浦区东外滩地块

杨浦区N090602单元L4-02地块为住宅用地，出让面积为21150.46㎡，规划建面52876.15㎡，容积率2.5，整体高度控制在40m以下，东侧建筑高度需与杨树浦路3061弄优秀历史建筑相协调，定海路沿线建筑高度可突破至60m。该地块起始价33.58亿元，起始楼面价63500元/m²；中止价为47.006亿元，对应溢价率40%；配建保障房比例5%，计2608.31㎡以上；中小套型住宅建筑面积比例40%，计20866.46㎡；配建公共服务设施600㎡。

该地块吸引了招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业共5家竞买人参与竞价，经过72轮竞价，最终由上海盛真置业有限公司（保利置业）以总价42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/㎡，溢价率26.30%。

该地块商品住宅装修标准不低于4000元/㎡（集采价）。竞得人须出资建设地块东南侧L4-11街坊通道，用地面积约2834㎡，南侧通道宽度约12m，东侧通道宽度约7.8m，建设标准参照城市支路建设设计标准不低于4000元/㎡。

松江新城东区地块

松江区SJC10006单元C03A-04号地块为住宅用地，出让面积为42480.63㎡，规划建面97705.45㎡，容积率2.3，建筑限高方面以50m限高为主，沿茸兴路、茸盛路局部设置60m。该地块起始价20.52亿元，起始楼面价21000元/m²；中止价为26.673亿元，对应溢价率30%；配建保障房比例5%，计4885.27㎡以上；中小套型住宅建筑面积比例45%，计43207.4㎡；配建公共服务设施1169㎡，养老服务设施400㎡。

该地块吸引了保利发展、招商蛇口、天安、象屿、中铁建共5家竞买人参与，最终由中铁房地产集团华东有限公司（中铁建）以总价24.71亿元竞得，成交楼面价25288元/㎡，溢价率20.442%。

该地块商品住宅装修标准不低于2500元/㎡（集采价）。

虹口区四川北路多用途组合用地

虹口区C080101单元hk196-08、hk196-06地块，总出让面积为10289.2㎡，规划建面32135㎡，建筑限高100m，起始价21.57亿元；中止价为30.201亿元，对应溢价率40%；无配件保障房要求；中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建面的40%，计8874.4㎡以上。

该组合用地分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块，hk196-08住宅地块建设用地面积3707.57m²，规划建筑面积22987m²（含800㎡商业），容积率6.2，起始价约20.23亿元，起始楼面价为87997元/m²；hk196-06商业、文化地块建设用地面积6581.63m²，规划建筑面积9148m²，容积率1.39，起始价约1.34亿元，起始楼面价为14699元/m²。

该地块最终北外滩集团以底价21.57亿元竞得该地块，综合楼面价67131元/㎡（其中住宅部分楼面价87997元/㎡），溢价率0%。

该地块商品住宅装修标准不低于4000元/㎡（集采价）。

青浦北部地块

青浦区QPS5-0001单元36b-01地块为住宅用地，土地出让面积为27114.4㎡，规划总建面54228.8㎡，建筑限高50m；起始价8.41亿元，起始楼面价15500元/m²；中止价10.927亿元，对应溢价率30%；配建保障房比例5%，计2711.44㎡以上；中小套型住宅建筑面积比例50%，计27114.4㎡；配建公共服务设施100㎡，养老服务设施300㎡。

该地块最终由保利发展底价竞得，成交总价8.41亿元，成交楼面价15500元/㎡，溢价率0%。

该地块商品住宅装修标准不低于2000元/㎡（集采价）。另外，由受让人出资建设控规编号36b-02公共绿地，总土地面积12780㎡（以实测为准），建设标准不低于500元/㎡，建成后无偿移交给相关部门。

图：四批次集中供地位置分布

图片来源：中指·开发云