荔湾新盘集体“提价”，真的是行情回暖了？

近期，广州荔湾多个一手项目陆续传出价格调整的消息。包括保利·珠江印象、理想花地·傲璟、诚汇新都·榕诚湾等在内，均出现了不同程度的提价或折扣回收动作。

对于当前楼市来说，类似现象并不多见。尤其在供应持续增长、买方议价权不断增强的背景下，荔湾为何反其道而行之？

一、多个项目密集涨价，结构性趋势明显

据公开渠道整理，自2025年3月底以来，荔湾区至少已有5个项目出现售价上调或折扣取消现象，涉及项目包括：

•保利·珠江印象：回收98折，均价上涨至约4.78-5.3万元/㎡；

•理想花地·傲璟：开盘售出7.5亿元后整体涨幅约2%，当前均价约4.8-5.2万元/㎡；

•诚汇新都·榕诚湾：部分户型总价上调30-45万元；

•保利·珠江天悦：高层大户型均价上调至约7万元/㎡；

•广钢花城、花语和岸：小户型基本售罄后，主力户型价格维持高位。

值得注意的是，这些项目大多在前期销售中完成阶段性目标，提价动作基本属于“量涨价随”的策略。部分热销户型清盘后，保留的优质资源价格水涨船高。

与其说是全面提价，不如说是结构性调价。开发商选择有去化基础的户型或阶段作为价格调整试点，从而避免市场出现强烈波动。

二、核心原因：热销背景下的供应张力

据阳光家缘数据，截至2025年4月初，荔湾区全年累计网签一手住宅1888套，在全市各区中仅次于增城。而100㎡以下产品，占比超过61%，显示出刚需、刚改客群活跃。

与此同时，荔湾区2024年全年新增住宅土地仅4宗，规划建面不足24万㎡，为近年低位。供需比数据显示，100㎡以下户型供求比仅为0.45，大于100㎡户型为0.65，皆处于紧张状态。

库存方面，截至2025年4月，荔湾全区一手住宅库存仅1.09万套，去化周期为15.19个月，排名全市第二，明显低于平均水平。

荔湾“提价”的根本，在于阶段性的供需错配。特别是70-90㎡的刚需户型，去化速度快、供给增量少，在新房市场中成为开发商争抢的产品段。

三、产品与配套优势，加固涨价预期基础

从项目属性来看，近期调价的新盘大多具备较为完善的综合配套：

•教育方面：如理想花地·傲璟对口省实花地湾，保利·珠江印象引入康有为小学；

•交通方面：靠近地铁1号线、10号线、11号线及在建的22号线；

•商业方面：依托聚龙湾太古里、华润万象城、滨江天地等重大商业体的逐步建设；

•城市界面方面：多个旧改项目（坑口、聚龙湾、山村）正在有序推进，释放优质置换客源。

此外，新规户型的普及也显著提升了产品竞争力。例如，85㎡实现三房两卫、11米面宽、独立玄关等布局优化，在空间效率和功能配置上优于传统户型。

荔湾当前价格结构并不属于“非理性上扬”，而是建立在明确产品优势、客群承接力和兑现节奏基础上的“温和调整”。

四、市场信号：短期价格博弈，长期仍看兑现与稀缺性

从中长期视角来看，荔湾楼市的价格趋势仍需回归板块基本面：

1.库存周期已低，进一步去化压力减轻；

2.主力户型段集中，价格波动具有分化特征；

3.政策友好，部分旧改货币补偿标准接近5.6万元/㎡，为改善市场带来增量资金；

4.大宗商业、交通规划进入集中交付周期，有望带来区域能级抬升与估值重估。

但需要注意的是：

当前市场本质上仍属于“以价换量”阶段，不具备普涨基础。荔湾的局部涨价现象，尚未对其他主城区形成传导效应。

结语：

目前荔湾新房市场的确出现了局部提价，但这并不意味着楼市已经全面回暖。更准确的说法是：个别项目在完成阶段去化目标后，根据市场反馈对价格做出调整，是“热销—收缩”的常规操作。

对于刚需与首改买家而言，如果自住需求明确，且目标产品已进入末期推售阶段，仍是可以考虑入手的时机。

但若为投资用途，建议评估物业未来流通性与板块成长周期，避免盲目追涨。

荔湾这一轮“涨价信号”，背后是阶段性供应减少+配套兑现+产品效率提升的综合博弈，价格涨幅有限但逻辑扎实，不盲目乐观，但可重点关注。