开始了！竟然砸上百亿下场收房！

真金白银开始下场收储了！

最近广东财政厅官网披露了一则消息。经广东省人民政府同意，决定发行2025年广东省政府专项债券（八期～九期），发行总额307.1859亿元，涉及2只债券，均为新增专项债券。此次发行债券将用于回收上报的86个土地储备、回收闲置存量土地项目。讨论了一年多，轰轰烈烈的地方下场收房潮终于开始落实到位了。和以往中央拨款不一样，这一次是由广东省自己发行的专项债券资金用于收购存量土地，也是全国首例。第一波收购的存量土地90%以上为地方国企的地块，同时回收的折扣大约是9折左右。表：2025年广东省政府专项债券（八期～九期）项目信息

本次发行的土储专项债涵盖广东省21个地级市中的19个，仅有深圳和东莞未有项目涵盖其中。为什么把这两座城市排出去呢？首先深圳和东莞房地产市场都有一个共同点，体量都不算大，仅仅靠自身就可以把库存消化的差不多了。东莞2025年全市新房入市预计不到10个，2024年东莞土拍中是0宅地供应，2025年预计也将只有两三块宅地入市。新房供应处于历史新低水平。深圳也是同样的情况，前天我们发了深圳的市场调研稿就有说到，目前深圳的新房仅够卖7个月！深圳地方本来就小，后续的新房供应只能靠旧改去补充了，目前的新房是完全不愁卖的，开发商更加没有必要让地方收回这些房子。地方收储的目的有两个，一是为了稳住土地市场的价格，二是稳住新房市场的价格。在20年-22年之间，很多开发商当时为了抢占市场份额，拼命拿地，甚至不乏一些商办类用地。像广州郊区的库存量大，疫情期间大量郊区地块出让，很多都是没有动工的。惠州肇庆揭阳河源等地，也长时间处于新房库存量大的状态。23年房企出现现金流危机后，当初拿下的土地也无力开发，进一步加重了地方房企的资金压力，闲置土地库存过大也导致政府稳地价压力巨大。现在市场上只有品质好地段好的房子才受欢迎，而开发商手里拿着大量劣质地块，资金被牢牢困住了。土地市场就像一盘死水，最终结果就是地方的土地也没法卖出去，地方财政揭不开锅。自从房企出现流动性危机后，房企的土地购置面积开始出现断崖式的下跌。与此同时，房企手里持有的待开发土地面积整体增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高。

大量未开发土地严重影响了市场的供需平衡，增加了房企的资金压力，同时造成了大量的资源浪费。这一次收储等于说是地方主动下场帮助盘活冻结的土地市场。比如去年12月份，万科就在广州南站附近拿了四块住宅用地，没花一分钱。这四块地之前就是属于万科的，但地块是商业用地，万科先是通过退地获得货币返还。随即地方也把地块调整为二类居住地块，重新挂牌，价格和之前退给万科的资金是相差无几的。整个过程万科没花一分钱，却把这四个地块重获囊中，还把当初的商办变成了住宅。另外还有一种方式，地方先把一些闲置土地收回，开发商手里拿着钱，地方配合出让一些优质地块，开发商重新拿地开发，等于说把之前的垃圾地块转化为优质地块。毕竟现在只有好地段的房子才能稳住新房市场的价格。很多人不是不想买房改善，而是市面上的新房产品太落后了，地段落后，得房率落后，设计落后，大家都在等待着后续新推出的房源。收储后对改善房企的流动性，改善楼市供求关系和改善市场预期意义重大。

虽然最近一二线城市房地产市场迎来了热闹的小阳春旺季，上海深圳杭州新房二手房最近带看成交都逐渐回到去年10月份新政后的高峰期。但也仅限于这些经济基本面较好的一二线，大部分三四线城市的房地产市场依旧在苦苦煎熬着，看不到未来。截止到2024年底，我国商品房待售面积达到了7.5亿平方米，同比增长10.6%，其中住宅待售面积的增长幅度更大，达到了16.2%。

库存压力还是很大的，在这种市场环境和经济环境下，妄想靠鼓励居民买房来消化库存，几乎难于上青天。稳楼市唯一的办法就是：地方加大收储的力度。而收储回去的这些土地，一些更改土地用途后继续拍卖，一些用作于保障房的建设，一些郊区地块继续闲置着，暂不开发。为的就是更加高效利用土地资源，同时减轻土地市场的库存。收储是动作，帮助地方完成去库存才是真正的目的，所以在收储成功之后，也意味着房地产市场目前供大于求的现状将会逆转。其实这段时间，像杭州上海等地的土地市场已经满血复活了，地王一个接一个，这些地方是属于靠自身市场便能调节到位的。更多的地方需要官方下场收储，帮助稳定地价和房价。换句话说，除了具有自我调节能力的一二线城市，未来有条件发行专项债下场收房的三四线，房地产才有机会逐步回稳。今天广东率先打响了2025年地方发债收购存量土地第一枪，开了一个好头，后续预计会有越来越多的地方下场收房，我们也会持续跟进。