浙江杭州，罗女士 2 年前经中介租下一套 200 平精装大平层，带全套家具，月租 1.9 万元，第一年签正规合同，房东主动邀约第二年续租，双方跳过中介，未再签书面合同，租金不变。两年下来交了 40 多万房租。

退租收房时，房东验出真皮沙发 30 公分划痕、座椅破洞、天花板墙面污渍，罗女士承认是居住造成，自费 2000 多元清洁修补并拍照留证，房东仍不认可，要求全额扣押金并自费换新全套家具，恢复 2 年前状态。

协商破裂，房东余先生表示已经委托律师，准备提起诉讼。律师依据《民法典》第 710 条、第 714 条、第 733 条指出：租金已含正常折旧，租客只需对人为损坏合理维修赔偿，不必全屋换新，超出维修费用的押金应退还。

核心观点：租金本身涵盖房屋正常损耗，房东无权要求 "原样归还"；法律区分正常折旧与人为损坏，维修优先于换新是处理租赁纠纷的基本原则。

浙江杭州一女子租住 200 平精装大平层，月租一万九，住满两年光租金就交了四十多万。退租收房时，房东各种挑毛病，以划痕、破损、污渍为由刁难。

女子为顺利退租，自掏两千多修补清洁，房东依旧不依不饶，不仅要扣押金，还要求全套家具换新，必须把房子恢复成两年前全新的状态。

这事儿要是搁在几年前，可能没人当回事，无非是一起普通的退租扯皮。可放到现在，越来越多年轻人选择租房而不是买房，"租房养老" 这个词都开始有人讨论了，房东和租客之间怎么划分损耗和赔偿的边界，其实关系到一大批人。

先说房东这边的心态。花大价钱把房子装修成精装大平层，配全套家具出租，图的就是省心又能收高租金。两年租金 40 多万，听着是个不小的数目，但房子本身的购置成本、装修成本摆在那儿，房东未必觉得自己占了便宜。

真皮沙发划痕、座椅破洞，这种东西看着不起眼，修起来其实挺麻烦，简单补一补确实容易复发，这也是为什么房东坚持说 "表面遮盖不算修复"。

但问题出在哪儿？出在房东把 "损耗" 和 "损坏" 混为一谈了。两年时间，一家人天天坐的沙发、天天走的地面、天天用的墙面，出现磨损是必然的事情，这不是租客不爱惜，是使用规律。真要按房东的逻辑，租客得像供着文物一样过日子，那还谈什么 "拎包入住"？

律师的说法其实把这个界限划得很清楚。《民法典》第 710 条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第 733 条讲的是承租人返还时要符合 "根据租赁物性质使用后的状态"，注意这句话的关键词是 "使用后"，不是 "崭新"。

第 714 条讲的是保管不善造成的损毁才需要担责。翻译成大白话就是：正常用坏的，房租里早就摊销进去了；人为造成的破损，比如沙发划痕、座椅破洞，罗女士确实得赔，但赔偿方式是 "合理维修"，不是必须换新。

这中间还有个容易被忽略的点 —— 押金的性质。押金不是房东想扣多少就扣多少的自留地，它的作用是担保损坏赔偿，法院最终会核算实际维修成本，超出损失的部分，房东必须退还。

也就是说，就算罗女士官司打输了部分，房东想全额吞掉押金外加额外收费买新家具，这个诉求本身就站不住。

这起纠纷之所以吵得凶，说到底是双方对 "正常损耗" 的认知差太大。房东觉得两年时间不长，家具应该跟新的一样；租客觉得自己交了 40 多万，房子当然有折旧，天经地义。

这种认知偏差在租房市场里其实很常见，只是大多数纠纷金额小、闹不到打官司的地步，被悄悄消化掉了。

这次因为涉及大平层、高租金，矛盾被放大到台面上，才让更多人看清楚，原来退租扯皮不是租客单方面吃亏的事，法律其实站在讲道理的一方。

其实这类纠纷本可以提前防住。第一年罗女士和房东是签了正规合同的，第二年续租图省事没再签书面协议，这个细节容易被忽略，但恰恰是后续扯皮的一个伏笔。

没有书面合同，退租时房屋原始状态怎么认定、家具损耗程度怎么举证，双方各说各话，谁也拿不出白纸黑字的东西。

租客入住时拍照录像留存房屋和家具的初始状态，退租前也做一次同样的记录，这是最简单也最容易被忽视的自保方式。

罗女士这次能拿出修复前后的对比照片，某种程度上已经算是亡羊补牢，如果真打官司，这些影像资料会是重要证据。

对房东来说，出租带全套家具的精装房，本身就要接受家具会随使用产生折旧这个前提，如果真的在意某件家具的完好度，比较合理的做法是在合同里提前约定折旧年限或者赔偿标准，而不是等两年后凭主观感受临时定 "要恢复全新" 这种没有依据的要求。

罗女士现在整理好证据准备应诉，这场官司怎么判，多少能给以后类似的纠纷提供一个参照。

参考资料：
新民晚报 2026‑09‑06，40 万租房退租被要求家具换新事件报道。