老旧小区改造：真能让楼市回暖吗？

好多中介又嗨起来了...

说 2000年 前老旧小区改造会带来一波新的拆迁户，楼市会重演涨价去库存的历史，你怎么看？

嗯，如果像 1516年 那样大面积拆迁，还真有可能会历史重演。不过，住建部已经明确了，拆迁面积小于 20%， 实际操作量可能更低，这也就意味着，房价大涨的概率是几乎不存在的。

能具体说说不？根据现有的公开信息，全国在 2000年 前建成的老旧小区有22万个，大约3900万套房。如果按照平均70平一套房来算，总面积就是 27.3 亿平。那把这些房子都拆了要花多少钱呀？按照全国平均房价1万左右来算，把这3900万套房全部进行货币化安置，需要的资金就是 27.3 万亿。这么多钱给了拆迁户，楼市应该能再飞一波吧？

2024年， 咱们的新房成交额是 9.67 万亿，即便最高的 2021年 也只有 18.19 万亿。所以这 27.3 万亿的资金如果都去买房的话，哪怕不加杠杆，也能让楼市重新火起来。就算只拆个 20%， 那也有5万多亿的增量资金呢。要是人人都加个5倍杠杆去买房，楼市不也是能飞起来的吗？啊，都 20% 是上限，从目前浙江的试点项目来看，拆除重建的比例不足 5%， 而且也并不是货币化安置，还需要业主承担 10% 到 30% 的重建费用啊，还要掏钱。

为啥不能像 16年 的呀？因为当年各地的土地出让收入都在持续上涨，货币化安置的钱其实就是土地出让收入的一部分。而且拆迁户拿到钱去买房，刺激地价上涨，给出去的拆迁款也能几倍地收回来，那现在多砸点钱也能让地价上涨呀，怎么就不能再玩一遍了？但 2025年 老旧小区改造的预算资金只有332亿，就算加上地方的配套资金和居民出资，最多也就1000亿，平均到每一套也就2500多亿点，才这么点钱，那这够干什么的呀？大部分老旧小区改造项目都是墙面刷新、管线规整等工程，主要目的是去改善民生，而并不是去刺激房价。

所以涨价去库存历史重演的概率是接近于零的，你们懂得！嗯，对对对，要稳住，不能暴涨。