老旧小区改造:真能让楼市回暖吗?
好多中介又嗨起来了...
说 2000年 前老旧小区改造会带来一波新的拆迁户,楼市会重演涨价去库存的历史,你怎么看?
嗯,如果像 1516年 那样大面积拆迁,还真有可能会历史重演。不过,住建部已经明确了,拆迁面积小于 20%, 实际操作量可能更低,这也就意味着,房价大涨的概率是几乎不存在的。
能具体说说不?根据现有的公开信息,全国在 2000年 前建成的老旧小区有22万个,大约3900万套房。如果按照平均70平一套房来算,总面积就是 27.3 亿平。那把这些房子都拆了要花多少钱呀?按照全国平均房价1万左右来算,把这3900万套房全部进行货币化安置,需要的资金就是 27.3 万亿。这么多钱给了拆迁户,楼市应该能再飞一波吧?
2024年, 咱们的新房成交额是 9.67 万亿,即便最高的 2021年 也只有 18.19 万亿。所以这 27.3 万亿的资金如果都去买房的话,哪怕不加杠杆,也能让楼市重新火起来。就算只拆个 20%, 那也有5万多亿的增量资金呢。要是人人都加个5倍杠杆去买房,楼市不也是能飞起来的吗?啊,都 20% 是上限,从目前浙江的试点项目来看,拆除重建的比例不足 5%, 而且也并不是货币化安置,还需要业主承担 10% 到 30% 的重建费用啊,还要掏钱。
为啥不能像 16年 的呀?因为当年各地的土地出让收入都在持续上涨,货币化安置的钱其实就是土地出让收入的一部分。而且拆迁户拿到钱去买房,刺激地价上涨,给出去的拆迁款也能几倍地收回来,那现在多砸点钱也能让地价上涨呀,怎么就不能再玩一遍了?但 2025年 老旧小区改造的预算资金只有332亿,就算加上地方的配套资金和居民出资,最多也就1000亿,平均到每一套也就2500多亿点,才这么点钱,那这够干什么的呀?大部分老旧小区改造项目都是墙面刷新、管线规整等工程,主要目的是去改善民生,而并不是去刺激房价。
所以涨价去库存历史重演的概率是接近于零的,你们懂得!嗯,对对对,要稳住,不能暴涨。
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