消费者通过中介买卖二手房，因“格式合同”发生纠纷如何维权？

案例背景

近年来，随着房地产市场的不断发展，消费者通过中介购买房屋已成为常态。然而，中介合同的复杂性也导致了诸多纠纷。本文将通过具体案例，探讨消费者如何在二手房购买过程中有效维权。

张先生近期计划购买一套二手房，他首先与A中介公司签订了购房服务合同。合同中约定了：“对于利用A中介提供的信息，不论是否最终通过A中介成交，均应向A中介支付佣金。” 然而，由于该房产已被委托多家中介机构挂牌销售，张先生通过B中介公司发现了同一房源，并以更低价格成功购入。

此后，A中介公司找到张先生，以合同约定为由，要求张先生支付佣金，而张先生认为自己最终并未通过A中介购房，因此拒绝支付，双方因此产生争议。

案例详情

在本案中，A中介公司坚持认为张先生利用了其提供的房源信息，最终促成了购房行为，因此即便未通过A中介成交，依据合同约定，仍需支付佣金。而张先生则认为，自己最终选择了B中介，并通过其谈判拿到了更优惠的价格，A中介并未提供实际交易服务，因此不应支付佣金。

由于双方协商未果，A中介遂向法院提起诉讼，主张张先生依据合同约定支付佣金。庭审中，A中介提供了张先生与A中介签订的合同，其中明确规定，“对于利用A中介提供的信息，不论是否最终通过A中介成交，均应向A中介支付佣金。” 同时，A中介还提交了其向张先生提供的房源信息，包括房屋地址、基本情况、卖家联系方式等，以证明其在交易中发挥了作用。此外，A中介还提供了张先生与B中介签订的合同，日期晚于与A中介签约的日期，证明该房产信息是A中介最早向张先生提供。

面对A中介的诉求，张先生提出了反驳。他认为，A中介仅提供了房源信息，并未在实际交易过程中提供任何谈判、签约、过户等服务，而B中介则提供了实质性的帮助并最终促成交易，因此佣金应支付给B中介。此外，张先生的代理律师指出，A中介的合同条款是格式条款，涉嫌不公平竞争，限制了消费者选择更优服务的权利，该条款应认定为无效。

法院在审理过程中认为，购房者张先生虽利用了A中介提供的信息，但该信息本身并不构成交易的决定性因素，A中介也未能证明自己对最终成交起到了实际促成作用。同时，法院认为购房者有权选择服务更优或价格更低的中介机构，以实现自身利益最大化。

最终，法院驳回了A中介的诉讼请求，判决认定张先生无须支付A中介佣金。

律师分析

在本案中，争议焦点是：A中介提供房源信息的行为是否构成成交的实质作用，以及格式条款的效力问题。以上问题将决定消费者是否有义务支付未实际促成交易的中介机构佣金。

根据《民法典》相关规定，合同条款应公平合理，不能单方面限制剥夺一方权利。A中介公司的合同中规定 “无论是否通过A中介成交均应支付佣金” 的条款，实际上限制了消费者的选择权，使其无法选择服务更优或价格更低的中介机构，从而涉嫌不公平格式条款，则法院有可能判定其无效。

根据我国相关法律法规，中介机构获取佣金的前提是提供了实质性的促成服务。例如，促成交易谈判、促成买卖双方达成一致等。

本案中，A中介仅提供了房源信息，未实际参与交易过程，因此法院没有支持其主张佣金的请求。

购房者在选择中介时，有权比较不同中介公司的服务与价格，最终选择对自己最有利的交易方式。若强制要求购房者必须向最早提供信息的中介支付佣金，则将严重限制市场竞争，不利于消费者权益保护。

面对类似纠纷，消费者可以采取以下措施维护自身权益：首先，在签订合同前，仔细审阅条款，避免掉入格式合同陷阱。其次，在购房过程中，尽量通过书面或电子邮件等方式确认中介的服务范围。最后，若发生争议，可先尝试与中介协商，若协商不成，可向消协投诉或向人民法院诉讼解决。

综上，消费者在购房过程中，应当理性选择中介机构，且避免盲目签约。同时，中介公司也应提供优质服务，以促成实际交易，而非依赖合同条款强行索取佣金。最后，消费者通过合理的法律手段是可以有效保护自己的合法权益，确保交易公平的。

律师介绍

刘萍，北京市康达律师事务所资深律师，北京市律师协会银行法律专业委员会委员，北海仲裁委员会仲裁员。