番禺广场地块遭疯抢！民企逆袭！番禺置业溢价成功拿下！

五一黄金周第一个工作日，广州土拍市场延续430土拍日的大热，乘胜追击再度拍出一宗高溢价地块！

广州今年第一宗民企拿地！还是高溢价！

一起来抢地的也都是民企：绿城、南通亚伦、金海岸、佰业泰。5月1日报价溢价率已冲破10%！番禺广场融媒体地块体量小、总价低、配建少，简直就是民企福音！一起来看看地块详细情况！

番禺广场融媒体地块详情

番禺区番禺广场融媒体北侧BC0612046地块起拍价2.5亿，成交总价3亿，成交楼面价近2万/㎡，被番禺置业以溢价率19.48%拿下。

地块用地性质为二类居住用地（R2），宗用地面积7051.6㎡，总建筑面积1.5万㎡。

体量只有绿城玉海棠的一半。

融媒体中心北侧地块

体量小，但亮点也多

番禺广场融媒体中心北侧地块，不算大。

项目地块用地面积0.73公顷，这个面积段，比此前绿城拿下的中银南地块还小。

从规划图来看，只能做单体楼项目。

但地段不错，南接番禺区融媒体中心，北距地铁3号线、18号线番禺广场地铁站约500米。

整体的地块品质，跟绿城中银南地块差不多，胜在更靠近里面，也离地铁更远了一点。

地块的品质也有所保证。

容积率低，只有3.0，20%的阳台率，也确保了后续的开发水准。

最终的成交价格，也高了一些。

未来产品定位

(1) 目标客群

地缘改善客群：番禺广场板块二手房以“老破小”为主（如20年以上楼龄），置换需求旺盛。

年轻刚需及首改家庭：地铁通勤便利，适合天河、琶洲等外溢客群。

(2) 产品设计方向

中小户型为主（80-120㎡）：

参考周边竞品（如路劲美的隽樾府87-132㎡，均价3.8万/㎡6），需控制总价以匹配刚需预算。高实用率设计：蚊型地缺乏园林，需通过“偷面积”（如飘窗、阳台半赠送）提高竞争力。公建化立面：符合规划要求，提升项目档次感。

(3) 竞品对比

绿城玉海棠（相邻地块）：主打105-138㎡四房，定位改善，楼面价1.69万/㎡。

路劲美的隽樾府：在售87-132㎡，均价3.8万/㎡，去化稳定。

本地块劣势：规模小、无配建学校/幼儿园，需靠地段和产品力突围。

市场前景评估

(1) 优势

地段成熟：番禺区府核心区，配套齐全（永旺梦乐城、基盛万科里、番禺图书馆）。

交通便利：四轨交汇（3/18/22号线+规划中线路），600米直达地铁。

稀缺性：番禺广场宅地供应少，二手房老化，新盘竞争有限。

(2) 风险

地块规模限制：仅能开发1-2栋单体楼，缺乏社区氛围，去化周期或较长。

价格压力：起拍楼面价1.66万/㎡，若成交溢价高，未来售价需超4万/㎡才能盈利（参考绿城玉海棠预期售价）。

政策影响：若楼市调控加码，或影响投资需求。

(3) 去化预期

若定价3.8-4.2万/㎡（与周边持平），预计去化速度中等（月均20-30套）。

若主打差异化（如小户型低总价、高楼层景观），去化或更快。