投资日本房产 跟着巴菲特做长期主义

3月17日，巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦的全资子公司National Indemnity Company披露对日本五大商社的最新增持进展。这五家公司为：伊藤忠、丸红、三菱、三井和住友。增持后，National Indemnity Company对五家公司的持股比例基本都接近10%。

投资日本房产

这个年纪的他，每一次投资决策都不仅仅是商业上的布局，更像是一场与时间的赛跑。

他在 95 岁时仍选择增持日本，说明了几个重要信号：

全球资产配置的转向——他对日本市场的信心，或许预示着亚洲正在成为避风港；

对价值投资的坚守——他押注的是稳定、低估值、高股息的日企，而非短期炒作；

长期主义的终极演绎——即便接近百岁，他依旧按自己信奉的投资哲学行事，说明在他看来，市场短期波动远不如企业基本面重要。

谈到投资逻辑，巴菲特表示，自伯克希尔开始购买五家日本公司的股份以来，已经过去了近六年，这些公司与伯克希尔有着相似的经营方式，并且非常成功。这些大型企业各自拥有广泛的业务，其中一些位于日本，还有些遍布全球。

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巴菲特在致股东信中写道：“我们对这五家公司的持股是非常长期的。一开始，我们同意将伯克希尔对每家公司的持股比例保持在不超过10%。但随着接近这个限制，这五家公司同意适度放宽上限。随着时间的推移，您可能会看到伯克希尔对这五家公司的持股比例有所增加。”

除了巴菲特，国内一些资本在日本也有所布局。上海复星集团联合日本三井不动产，将大阪难波区旧办公楼改造为「共享办公+长租公寓」综合体，年化回报率8.2%；宁德时代在大阪投资钠离子电池研发中心，带动周边工业用地价格上涨23%；腾讯科技投资200亿日元建设大阪云计算数据中心，物业年增值率12%。

投资日本房产，都有哪些类型可以购买？

1.公寓

特点：采用钢筋混凝土或钢铁结构，多层建筑，配套设施完善。

适合人群：适合交通便利、配套设施完善的自住或投资需求。

一般为两层的木质结构，或者轻钢准耐火结构。这类房产建筑成本较低，没有电梯，管理费用低，房租便宜，地段好，是住宿预算低人士的最佳选择。

2. 一户建

特点：独立住宅，拥有独立的土地和房屋产权，面积较大，设计灵活。

适合人群：适合家庭自住或长期投资，价格相对较高。

一户建是单个家庭住宅，由一个小院，或加停车场，部分私有道路，2-3层的木造小楼构成，相当于我们国内的别墅。

拥有土地完整所有权，相比公寓占有更大土地面积，投资价值更大；没有“物业费”；房主对房屋的设计可以随心所欲DIY；居住体验良好，独门独户，可以算作是一户建的一大特色。

3. 塔楼

特点：高层公寓，设施齐全，视野开阔。

适合人群：高端投资者，租金回报率较高，投资自住两相宜。

塔楼，楼层一般在20层以上属于超高层且比较高档奢华的高层公寓，一般位于交通便利的城市核心商业和金融区，会配备一流的配套和服务，通常拥有严格的安保措施。很受外国大多数富裕层客户喜欢的类型。

4. 整栋

特点：整栋公寓、商业，总价高，收益高，资金要求高。

适合人群：适合大额投资者，可做投资经营签证。

整栋公寓分为木造或轻量铁骨造公寓以及钢筋混凝土建筑的整栋公寓。

从收益率来看，如果购买一栋楼，拥有的就是一块完整的土地，房东可以在法律允许的范围内，按照自己的需求重建大楼。拥有核心商圈的一整块土地资源，享有未来的涨幅预期，以及更纯粹的商圈配套价值。整栋公寓的所有房间都属于投资者，管理方便，在后期维护也相对灵活。

5. 民 宿

特点：个性化与本地化住宿体验，市场需求日益高涨。

适合人群：适合有旅游或经营需求的投资者。

日本向来是旅游的热门国家，吸引着大量国际游客。民宿凭借其个性化与本地化住宿体验，市场需求日益高涨，民宿投资也顺势成为热门投资领域。

需要注意的是，日本针对民宿设有严格的法规制度，经营民宿需依法取得许可证，遵循消防安全、卫生条件等各项规定。部分地区对民宿经营时间有所限制。

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6. 商业店铺楼

在东京都、大阪等地的黄金地段内的商业店铺楼也是可以考虑的选择。

对于商业店铺而言，地段和店铺类型是比较重要的参考因素。一般来说，商业核心地段，比如大型车站附近，投资风险不高，但投资金额较高，回报率会低一些。有投资经验的人会考虑偏远一点的地方，比如小站点或者距离车站一点路程的商铺。如果选对店铺类型的话，可以达到5-6%的回报率。

如何挑选日本房产？

1.选对城市和地段

东京：一线经济圈，人口流入稳定，租赁市场火爆，适合长期持有。

大阪：关西经济中心，世博会加持，短租市场同样火热。

京都：文化名城，旅游业复苏带动民宿和酒店式公寓的投资机会。

2.关注优质房源

交通便利、物业管理完善、法规合规的房产更容易出租或转售。特别是对于想做短租业务的投资者，需确保符合当地法律法规。

3.借助专业机构

日本房地产市场对外国人较为友好，但法律、税务和贷款流程复杂。建议寻找专业的团队，提供从选房、谈判、贷款到出租管理的一站式服务，降低投资风险。

投资日本房产，买的不仅是砖瓦水泥，更是一份“确定性”——确定的经济韧性、确定的产权保障、确定的增值逻辑。当国内房产市场步入调整期，日本却以“低门槛、高回报、稳增长”的姿态，成为中高净值家庭资产配置的“新蓝海”。

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当然，这一切的前提是懂得规则、选对标的。真正的财富密码，从来不属于盲目跟风的人，而属于那些愿意深入理解市场、抓住核心价值的智者。

在综合考虑市场稳定性、租赁需求、货币价值等因素后，“日本房产”无疑是值得关注和研究的投资领域之一。它以其独特的优势吸引着越来越多的海外买家的目光，并有望在未来继续成为国际资本的“避风港”。

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