房企扎堆潜力“荒地”，城区结合处“逆袭”，贵阳新房风向变了

几年前，还是一片荒坡山地的观山湖区小龙滩板块，现在已经成为炙手可热的区域代名词。

“观山东”几乎依靠它，拉高了整体牌面。

与之相似，在云岩和观山湖交界的城乡区域，三马片区茶园城中村改造地块，成为开发的热点。

近期，龙湖、众恒等房企慷慨出手拿地，国有房企联手敲定开发，

让这两大板块声名渐起，成为楼市周期中的宝藏“逆袭”。

机构数据显示，今年1至4月贵阳商品房（住宅、商业）网签金额近90亿元，

核心区域房价还能直视，土地市场溢价率尚且留存。

叠加近期央行的同步的降准降息，新增和存量的商贷、公积金贷利率下调，释放出的流动性缓解市场压力。

在信心和消费的动态修复中，精品化的地块开发，

不同于以前的套路，买房的路数有了新的走向。

房企集中“续费”

2025年以来，龙湖和众恒两家民营房企的集中“续费”，为贵阳土拍市场送来暖意。

近期龙湖集团以2.8亿元斩获云岩区三马茶园地块，楼面价3500元/㎡，这也被业界视为龙湖在贵阳的“再布局”。

经历大风大浪，龙湖开年在贵阳拿地，透露出积极的信号。

其在两个财年转换中的表现是，稳健的营收水平，稳定债务状况，安全的现金流水平等。

这个不“躺平”的举动，也为市场注入开发信心，毕竟距离其上一次补仓观山湖龙湖天曜地块，已经过去两年。

四川众恒则以3200元/㎡楼面价竞得观山湖小龙滩地块，与已开发的项目连片。

与领跑全省楼市的麒龙地产相似，部分地方房企没有过多卷入债务困境。

下沉市场的稳定开发，保住了生存的空间。

上一轮楼市高潮时，躲过了高溢价拿地“陷阱”、“高杠杆”扩张，相对安全的“现金流”，让这些企业拿地开发更具灵活性。

此外，贵阳城投系拿地多年后，中铁也以代建的方式接下地块。

贵阳国企在翠系的产品线以外，采用国企间合作代建模式。这为国有土储去化，继续提供了市场化解决方案。

这种拿地热潮背后，是市场底层逻辑的悄然转变。

“幸存”的房企进入新一阶段“销售回暖—土地增持”的动态循环。

看懂“小而美”

观山湖区小龙滩、三马茶园两个板块开发，预示楼市进入开发的新阶段。

小龙滩经过多次规划调改后，单个楼盘的开发规模得到有效控制，综合地价成本明显降低。

走过前些年土地流拍，国企兜底的境况，在一轮市场倒逼下，板块定位调改避免了大盘开发带来的高投入、高轮动、快周期的传统弊端。

这能让房企将更多的精力放在做精项目户型，提高附加值配套，以品质取胜的层面。

“乱市”过后，回归本真，拉动“低地价—小盘化—稳房价－精品化”的正向循环。

小龙滩板块中，尽管云集的四川众恒、浙江东都等企业并非传统的TOP系房企，但同样具备开发品质楼盘的实力。

毕竟，造房子从来不是什么高科技，拼的基础向来都是成本控制与管理服务。

当然，还有良心和诚信。

近期热度较高的三马茶园板块位于世纪城区域，拥有较为成熟的区域商业和综合配套优势。

特别是借助地铁2号线带动，楼盘“地铁+TOD”开发的附加值优势明显，为产品带来保底的价值空间。

产城联动先行的投资拉动，始终是推进“观云”（观山南、云岩西）区域质变的重要动力。这也显示出，

地铁红利带动沿线的地块开发价值，继而为道路等基础设施建设更新，提高可能性。

省会放量“虹吸”

近期热门数据中，2024年贵阳城市常住人口新增19.96万人，总人口达660.25万人，

十年间年均增长10多万人，当时的增量全国第一，也是大起胆子“追赶”深圳。

地州市的人口“内循环”，一向是贵阳楼市的重要购买力。

楼市“需求驱动”的潜在回升，本质上也有省会城市对人口、资源等既有“虹吸”效应的显现。

新房市场和二手房市场中，新城市人口潜在的置业需求，为楼市恢复性的反弹提供一定基础。

全省前4月的销售数据显示，省会贵阳的楼盘销售稳居前列，占据绝大多数份额。

贵阳楼市多个区域的局部“回稳”，也体现在数据“反弹”。

省级机构的数据显示，今年1-4月商品住宅成交面积同比增长6.9%，3月单月网签金额突破30亿元。

反观目前的市场与价格，核心区域房价企稳回升，刚需和改善型的价差相对稳定。

二手房业主，不断地调整议价空间，换取不动产的流动性。

目前，政策端“金融+财税”的力度明显，降息降准持续降低购房门槛，首付比例大幅调低，契税优惠政策覆盖。

“保交楼”工程仍在推进，持续地修复“丢失”痛感的市场信心。

不过，楼市与人口、产业的良性循环还需要贯通。对于不少青年而言，如何创造更多的就业机会，直接提升购买力水平并不易。

大量就业者涌入外卖、网约车行业，竞争下沉更加激烈；那些门面开了关、关了也就关了；创业门槛较低的餐饮“内卷”也是反复试错……

所期望的总是，并非缺乏感官体验的数据“回暖”，而是人口增长、城市更新与产业培育等共同作用下的系统性修复。

从旧模式转变到新循环时，更需要从头到脚的，

告别过去的传统路数，建好用好现在的新房子。