购房合同没写这3条，买的车库可能办不了产权证！

真实案例：

吉林购房者栾先生花费数百万元购买地下车库及社区用房，事后发现无法办理产权证，遂起诉开发商欺诈。法院最终认定：人防车库所有权归国家，使用权可合法转让，开发商未在合同中特别说明不构成欺诈，栾先生败诉。

这类纠纷近年频发，购房者常误以为“买了车库就有产权”。本文结合法律与真实案例，拆解3个关键条款，教你避开产权陷阱。

一、场景难题：花几十万买车位，为何拿不到产权证？

常见误解：

混淆所有权与使用权：认为购买车库即获得产权，实则仅有使用权；

忽视人防标识：未注意车库属于人防工程，依法不得办理产权登记；

合同条款模糊：合同中未明确权属性质，仅标注“商品房买卖”。

真实案例对照：

案例1：某小区业主购车位后欲抵押贷款，因无产权证遭银行拒绝；

案例2：开发商将人防车位包装为“可投资产权车位”，购房者转售时发现无法过户。

二、法律分析：3个铁规决定车库权属

1. 人防车库所有权归国家

《人民防空法》第5条：人防工程产权属于国家，开发商作为投资者仅享使用权与收益权；

裁判观点：使用权可转让，所有权禁止交易。

2. 使用权转让≠产权转移

《民法典》第344条：建设用地使用权可依法转让，但人防设施不适用；

关键区别：使用权合同无法办理不动产登记，仅能通过租赁、转让协议约定。

3. 开发商无主动告知义务

司法实践规则：购房者应自行知晓人防车位权属限制，合同未明确不构成欺诈。

表格对比：产权车位 vs 人防车位

三、解决方案：4步锁定车位性质

步骤1：核查规划文件

查阅材料：向开发商索取《建设工程规划许可证》，查看“车位性质”栏是否标注“人防”；

实地查验：地下车库入口处是否悬挂人防工程标识牌（通常为蓝底白字）。

步骤2：解剖合同条款

确认合同标题是否为“车位使用权转让协议”；

检查是否有“无法办理产权登记”的免责条款；

重点标注“使用期限”（通常与土地使用年限一致）。

步骤3：要求补充承诺

书面约定：若开发商宣传“可办产权”，需在补充协议中明确办证期限及违约金；

留存证据：保存销售宣传页、沙盘照片、沟通录音等。

步骤4：查询权属登记

登录当地自然资源局官网，进入“不动产登记信息查询”入口；

输入车位编号，核查是否列入可登记范围。

流程图：

查看规划文件 → 解析合同 → 补充协议 → 查询权属 → 决策购买

四、常见疑问解答

问：人防车位使用权到期后怎么办？

答：使用权期限通常与小区土地年限一致（70年），到期后自动续期，无需额外缴费（《民法典》第359条）。

问：开发商将人防车位“长租70年”合法吗？

答：违法！ 租赁合同最长期限20年（《民法典》第705条），超期部分无效。

问：人防车位能否转售给其他业主？

答：需经开发商同意，并重新签订使用权转让协议，不得私自转卖。

五、延伸保护：3招避免“钱位两空”

优先选择产权车位：查看预售许可证附件中的“车位产权性质清单”；

购买前实地核验：要求开发商出示人防工程验收合格文件；

资金监管：将车位款存入第三方监管账户，待权属清晰后再划转。

买车位不是买菜，合同条款要“挖透”

人防车位的使用权交易合法，但“无法办产权”是法定事实。牢记“查规划、抠合同、留证据”三原则，才能避免重蹈他人覆辙。

转发提醒亲友，别让几十万买个“空中车位”！