云霞育儿网全广州的刚需客，老黄埔“卷王”都要抢。200多万就能买老黄埔地铁盘！
200多万预算买家，想买环境好点的地铁上盖楼盘，不要再跑远了，现在老黄埔核心板块旁就有一个大体量地铁上盖盘上市，就是最近热度很高的珑岄上城。
其热度一下子赶超了老黄埔热门楼盘中央公馆和未来方洲！比较这里和老黄埔核心就差一个地铁站，房价可以一下子便宜几十万，而且楼下也有幼儿园和小学，也不是超高层，也远离主干道。
你敢信，主打刚需、刚改的老黄埔，一个15万平体量的项目即将面世，容积率只有区区2.17！
它就是广州地铁“双子星”之一：珑岄上城。
这个一线直达珠江新城的新项目，很可能预定今年的“刚需刺客”。
3个月时间，“卷王”出征！
双岗停车场地块，出让时间并不长。
去年12月初，广州地铁以总价约18.6亿元将其收入囊中，折合楼面价约1.7万/平（未扣除配建）。
令人意外的是，该项目的推进速度相当迅速。
珑岄上城一期规划效果图
从规自局曝光的设计方案来看，调整后的珑岄上城有三个特点：
1、前低后高，不搞全超高层！
项目一期建面约11万平，共规划有7栋塔楼和4栋板楼，涵盖16-32层。
对于不喜欢超高层的朋友来说，珑岄上城又给多了一个选项。
2、低密！低密！低密！
比如梯户比，塔楼为两梯三户和两梯四户，板楼为两梯两户，比肩很多市区的豪宅产品。
刚刚也提到了，首期项目容积率仅2.3，除了墅类产品，如此低密度在老黄埔几乎是没有。
3、极限刚需+刚改产品
虽然项目容积率低，但产品门槛并不高！
一期预计推出74-94-110-125㎡四个户型，户户朝南。
尤其是74平这个户型，目前完全是老黄埔新盘的空白，加上使用率接超130%，不输同期产品。
如果按照隔壁中建海丝城的价格，均价为3.4-3.6万/平，推断250万以下有可能上车。
而且，广州地铁拿地楼面价才1.7万/平，在价格上是有操作空间的。
你说，有没有可能2字头首开，卷死老黄埔呢？
珑岄上城，谁会买单？
除了产品优势，地块素质如何，有些细节也要跟大家分享一下。
项目的优势有两个，一个是地铁，一个是山景。
双岗停车场地块采用一体化盖板开发，宅地部分会与地铁相连，方便业主出行。
地铁5号线双沙站，就在项目旁，B出口仅约50米，妥妥的地铁上盖啊。
同样是一线直达珠江新城，当别的项目可能还要在烈日下挥汗如雨，而珑岄上城的业主却可以享受琶洲珑璟台的同款待遇，直接地铁入户，不用经过地面，免受风吹雨淋！
同时，地块也邻近地铁13号线、规划25号线，交通极具优势。
此外，其北面靠龙头山森林公园，生态环境加分。
从规划来看，2.17的容积率+全盘无超高层，比中建海丝城一期更远离主干道，确保了后续居住舒适度的下限。
至于上限，则要看配套是否能落地了。
目前，这个项目周边多是物流园、工业区厂房，目前城市界面一般。此外，施工车辆频繁，存在噪音和粉尘问题。
周边 5 站地铁范围内商业、医疗、教育、公园等配套齐全，且有 “万象系商业” 入驻。项目整体抬高 16 米，设三层商业，隔离噪音粉尘；小区内有幼儿园和小学，孩子上学安全便捷，未来或引入优质教育资源。
楼体呈 “近板楼” 设计，户户南向单边位，采光佳。使用率超 130%，拓展面积设计巧妙。约 74㎡户型做到三房两厅两卫且南北对流，餐厨空间可改造，有全明山景窗；约 94㎡四房空间组合灵活，满足不同家庭需求。
综上来看，项目主打的客群也比较明确，主要是两类人：
一类是沿着5号线的天河外溢，一类是本地置换客，比如周边楼龄超过20年想置换的二手业主。
项目优缺点分析
优点
1，地块直接建在双沙地铁站上，是5号线停车场的一部分，交通便利性极高，方便居民通勤和出行。
2，容积率仅为2.17，相比老黄埔众多旧改项目5-6的高容积率，显得十分优越。低容积率意味着居住环境更加舒适，私密性更好，居住体验更佳。
3，地块北邻龙头山森林公园，提供了良好的自然景观和休闲环境。
4，项目自身配建18班小学和15班幼儿园，未来教育可以自给自足。
5，楼面价约1.7万元/平方米，预计开盘价有优势，相对于周边项目具有价格优势。
6，最高110%的使用率也完全不输同期的产品。
缺点
1，地块周边物流园扎堆，环境相对嘈杂，噪音和粉尘问题可能较大。
2，北侧大沙东路四期打通后，还将承接东西向老黄埔-云埔工业区的货车疏解功能，也会带来一定噪音。
3，虽然项目自身配建了小学和幼儿园，但一期只配建幼儿园，负责配建小学的项目二期尚未完成出让，可能导致小升初面临摇号。
4，老黄埔区域竞争激烈，周边已有多个在售项目，如中建海丝城、黄埔新城，将军山地块等项目，双岗停车场地块未来入市后将面临较大竞争压力。
发表评论:
◎欢迎参与讨论，请在这里发表您的看法、交流您的观点。