商品房预售合同解约难，老百姓刚需“上车”也需谨慎再谨慎

案件背景：

商品房作为解决普通百姓家庭衣食住行中“居住”需求的消费行为，在过去十几年时间里，占据着大部分老百姓家庭的重要收入占比，有时甚至需要以“掏空6个荷包”及“背负三十年贷款”来实现这一重大消费目标。

近几年来，“烂尾楼”问题在预售商品房（期房）消费市场层出不穷，为缓解这一难题，中央政治局会议于2022年7月首次提出“保交楼、稳民生”的政策，初衷在于保障购房者的合法权益，推动烂尾楼盘的复工建设。但保交楼的楼盘也会产生诸多问题，比如交付进度缓慢，甚至交了房后还存在质量问题。

商品房消费纠纷不同于一般消费品纠纷，因其独特的国民经济地位，也有特定的司法解释，甚至在司法审判时间中也容易受政策、环境等其他因素的影响。

案例详情：

2021年3月，福建省董某为独立在外打拼的儿子许某在江苏省东台市经济开发区的“龙湘美境”小区购入预售商品房一套，房款总价九十余万元，其中首付款三十余万元，剩余金额向银行贷款，董某及儿子许某为共同还贷人。

合同约定开发商公司应于2022年6月30日前交付房屋。然而，开发商不断地推迟交房时间。时至24年底，房屋才勉强建设完成，此时逾期已超过两年半。根据合同约定，董某有权解除合同，并要求该公司退还已付房款及利息，同时支付违约金。董某按照合同约定向该公司发送书面解约通知书，该公司未予回应。2023年董某就此事诉诸法院，请求解除商品房买卖合同及对应的银行贷款合同。开发商公司在一审、二审阶段均未出庭应诉，仅银行一方出庭坚称要求购房者按照原来的约定还贷。

一审法院认为开发商公司确实存在违约行为，但因案涉房屋已被列入政府“保交楼”范围，法院认为合同目的仍可实现；因此驳回了董某的全部诉讼请求。

律师分析：

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。董某与开发商公司签订的合同中有明确的逾期交付解约条款。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二十条的相关规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因此，董某请求解除与银行签订的对应贷款合同，亦具有法律依据。

综上，即使在上述《民法典》及《司法解释》都有完整规定的前提下，司法实践中也不会径直判定合同解约，法院会更多地考虑政策环境、银行及其他因素，只要这个楼盘最终还能建造完成，也不会轻易判决解约。

在本案中，由于涉案房屋拖延交付的两年半时间里：当地房价暴跌；其子许某原本在东台发展的计划也只能作罢，去往外地寻求发展出路。如今董某及其他家人常年在福建生活，对东台的房子已无实际居住需求，原本掏空两代人的过去和未来的财富所购买的“刚需房产”现在无疑成为这一家人沉重的负担。

笔者在此提醒广大欲购房的消费者，在面对买房的这一重大消费决策时，即使是“刚需”，在房价市场尚未稳定以及自身家庭需求也尚未明朗时，也应当谨慎再谨慎。

律师介绍：

李玥琳，北京恒都（上海）律师事务所律师，恒都商事诉讼与仲裁专业委员会委员，北京影视娱乐法协会委员。