以房抵债排除制执行的条件

以房抵债排除法院强制执行需具备哪些条件？

北京市一法律师事务所 韩洪律师

民事强制执行程序中，当债权人就其金钱债权申请法院对被执行人的房产申请执行时，案外人往往会以其和被执行人签有以房抵债协议为由，提出执行异议，认为法院不能执行该房产。

这种以房抵债协议，能排除法院的强制执行吗？

本人在《仅凭以物抵债协议能排除法院强制执行吗？》一文中已经阐述了案外人仅凭一纸以物抵债协议无法排除执行的结论，在此不再赘述！

那么，案外人主张以房抵债排除法院强制执行需具备哪些条件？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的房产提出异议，符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，可以排除法院执行：

其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面以物抵债合同；

其二，在法院查封之前已合法占有该房产；

其三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

其四，非因案外人自身原因未办理过户登记。

例如，人民法院案例库收录的“山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案”（编号：2024-17-5-201-004），法院裁判认为：“执行中，人民法院查封被执行人名下房产后，案外人以其在本案执行依据生效及案涉房屋被查封之前，就案涉房屋已与被执行人签订以物抵债协议并实际占有为由提出异议的，人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，审查认定异议能否成立。案外人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋实际价值相当，不存在规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记手续的，人民法院可以认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益。”

综上，以房抵债排除强制执行，需要具备债权合法、债权数额与房产价值相当、案外已占有房有房子、非因案外人原因未办理过户、不存在规避执行等条件。