根据2025年9月的最新数据，北京、上海等一线城市确实呈现出市场活跃度回升的迹象

根据2025年9月的最新数据，北京、上海等一线城市确实呈现出市场活跃度回升的迹象。要判断这是否意味着一线楼市已“企稳回升”并“正式进入存量市场”，以及西安等新一线城市是否会跟进，需要从成交量数据、市场结构、政策背景及未来趋势等多个维度进行理性分析。我们先来回顾下北京、上海9月份的市场数据数据显示，2025年9月，北京和上海的二手房成交量同比均实现两位数增长。其中，北京二手房网签量达到15843套，环比上涨20.5%，同比上涨19.4%；上海二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27%。这表明在“金九”传统旺季，一线城市的二手房市场确实出现了明显的回暖。尽管成交量回升，但价格层面并未同步上涨。数据显示，9月百城二手住宅均价环比仍下跌0.74%。这说明当前的市场回暖更多体现在交易活跃度上，而非价格普涨。市场呈现出“以价换量”的特征，即业主为了促成交易，愿意降低挂牌价。再就是新房与二手房成交量的差距在逐渐拉大：新房市场虽有修复，但整体表现不及二手房。比如，北京9月新建住宅网签3454套，而二手房网签量则高达15843套。这种差距的拉大，反映了当前市场更侧重于满足换房和改善性需求，而首套房刚需的入市节奏相对谨慎。那么，通过对成交数据的分析，我们是否可以断定一线楼市开始“企稳回升”并且基本进入存量了呢？其实，企稳回升的迹象初步显现，但根基尚不牢固。9月的成交数据是政策驱动下市场修复的直接体现。核心城市优化限购、降低首付比例等政策精准发力，激活了改善性需求和换房需求。从趋势看，2025年前三季度，重点30城的二手房成交套数同比已增长约9%，9月更是带动三季度同比微涨。然而，市场信心的完全修复需要时间。一方面，价格持续下行的压力仍然存在，百城二手住宅价格已连续41个月环比下跌，这是铁的事实；另一方面，新房市场虽有修复但整体仍处低位。因此，当前的回暖更多是“止跌回稳”的初期表现，市场仍处于筑底阶段。 “存量市场”的特征日益凸显，但非“正式进入” 。当前市场“以价换量”的核心驱动力，正是源于庞大的存量房市场。挂牌量与客户量悬殊，迫使业主主动降价来迎合市场，而购房者则有更多选择，这正是典型的存量市场特征。二手房市场成为楼市交易的主角，也印证了市场主导力量已从开发商主导的增量市场，向以个人交易为主的存量市场转移。所以对当前一线楼市更准确的描述是，在政策的支持下，呈现出存量市场主导的修复性上涨趋势，但其长期发展仍需观察供需关系和政策的持续性。说到这里，不得不提下西安，类似西安等新一线城市这种修复性上涨趋势是否会跟进呢？结合当前宏观环境和政策趋势来判断，跟进是大概率事件。不过西安等新一线城市在市场节奏和政策反应上，通常会滞后。再就是政策传导效应不可忽视，2025年以来，全国已有超过470条楼市新政出台，核心城市优化限购的重磅动作已释放出强烈的去库存，稳楼市的市场信号。这一信号会通过市场预期传导至新一线城市，为当地政策放松创造条件。西安等新一线城市同样面临去化压力和居民购房信心不足的问题。在核心城市率先企稳的示范效应下，跟进出台优化政策以稳定市场、消化库存是其必然选择。需要注意的是，新一线和强二线城市的市场分化会更加显著。那些核心地段、优质学区或配套完善的区域，价格相对坚挺；而部分库存压力大、配套不完善的区域，则可能延续“以价换量”的行情。总而言之，2025年9月北京、上海二手房成交量的回升，是政策驱动下市场修复的积极信号，预示着一线楼市正在从深度调整中逐步企稳，并呈现出存量市场主导的特征。但其根基尚需巩固，价格层面的企稳仍需观察。在政策传导和市场自身压力的双重作用下，西安等新一线城市跟进调整是大概率事件，但其市场修复节奏和深度或将呈现更明显的分化格局。