光明中心区即将有新货！天境云玺动工，容积率3.1

近日，光明中心区新房市场又有新动向！

深圳振业集团官方发布消息，新摘牌的光明中心区宅地项目举办开工奠基仪式，目前暂定名为天境云玺。

项目所在的A509-0074宗地，是今年6月27日，由振业集团、天健集团、光明建设发展联合体，以底价19.94亿元竞得的纯商品居住用地。

地处光明街道东周社区，位于华夏路与周家大道交汇处，华夏中学对面，占地约3.5万㎡，容积率3.1，建筑面积约10.85万㎡，项目周边教育、商业等配套完善。

此外，项目于8月20日取得基坑支护及土石方工程施工许可，即将进入施工建设阶段。

工业用地的“变身记”

该地块原属[光明高新技术产业园区东片区]法定图则中的工业用地（M1）及公共绿地（G1）。

2025年4月14日，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布规划调整方案，将原工业用地拆分为4块用地，其中最大地块转型为二类居住用地（R2），并新增3条支路（华周路、华科路、华明路）优化区域路网。

调整后，住宅用地面积3.5万平方米，容积率3.7，需配建9班幼儿园（3800㎡）、托育机构（600㎡）及社区体育活动场地，幼儿园产权归属政府。

根据出让约束条件，竞得者须在签订合同后1年内开工、4年内竣工，并承诺提供“交房即发证”服务。商业部分仅1500平方米可分割转让，其余配套需无偿移交。

地处核心居住区，居住价值显著

该地块位于光明街道核心居住区，正对华夏中学，斜接金地峰境瑞府，与网红新盘星河天地仅一路之隔。该宗地块也是近年公布拟出让宅地清单中，面积最大的一宗，区位优势、配套资源较为突出。

交通上，虽然不是地铁口物业，但距地铁6号线光明大街站约1公里，可接驳通行，未来可换乘在建的13号线（2025年通车），快速连接南山科技园；

配套集群充沛，3公里范围内覆盖蓝鲸世界、万达广场两大商业中心、光明文化艺术中心，以及深圳科技馆新馆、科学公园等文体设施已经陆续开放运营；生态资源方面，紧邻翠湖公园及光明小镇，人均绿地面积达54.18㎡。

整体而言，居住的价值，远超光明区平均水平。

光明新房与二手房市场：冰火两重天

项目所在的光明大街板块，曾是深圳打新“日光”常客。

周边项目印证了光明新盘的热度。2020-2021年，金地峰境瑞府一二期均开盘“日光”，均价5.13万-5.14万/㎡，吸引超1500批客户抢购。

2025年一季度，光明新房网签1690套，同比暴涨176.6%，库存去化周期从35个月骤降至10个月以内，政策松绑与价格内卷加持下，多数楼盘以8折5开盘，成为核心去化驱动力。

但四年后的2025年，光明中心区的二手市场又是另一番景象。

全区挂牌均价仅4.2万/㎡，除龙光玖龙台等少数项目成交价达5万-6万/㎡外，多数小区价格徘徊在3万-4万/㎡。

2023-2024年光明累计供应超2万套新房，未来大量同质化户型（89-120㎡三四房）转入二手市场，将进一步压制房价天花板。

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