这次，广州全面取消限购、限售、限价的 “三限退场”，无疑是地方救市的 “王炸”，背后透露出楼市供需逻辑彻底转变的信号。 先说这取消 “三限”，其实可不是一放了之，而是一种精准拆弹的策略。限购退出，广州今年早有动作，像 1 月 “租一买一” 政策，5 月放宽非户籍社保要求，如今彻底取消，是因为在库存压力下，外地购买力成了刚需。限价松绑，以前新房限价导致 “价格倒挂”，新房比二手房便宜，万人摇号、茶水费乱象丛生，现在让开发商自主定价，市场逻辑回归真实，郊区盘可能降价跑量，核心区豪宅则可能涨价。限售解除，这是缩短房产持有周期，加速二手房流通，像张家港案例就说明了这一点，给置换改善群体 “腾名额”，激活交易链条。 不过，单靠取消限制还不行，广州同步推出的配套政策才是 “隐藏大招”。降首付加降利率，直接降低购房门槛，对首套刚需太友好了，公积金可提付首付加贷款叠加，这福利实实在在。城中村改造更是大手笔，砸 1000 亿，拉动固投、创造需求，把拆迁户变成新房买家。还有政府收购存量房作安置房，帮开发商去库存，又避免保障房冲击商品房市场，这一系列操作环环相扣。 短期来看，市场可能会有些阵痛，但长期来看，楼市正在指向一种 “新生态”。开发商内卷会加剧，限价取消后，为了回血可能 “降价促销”，但高端盘能溢价，产品力取代地段成为关键因素。二手房市场也会受到冲击，限售解禁可能导致挂牌量激增，老破小业主得做好 “割肉” 准备。市场分化已成定局，核心区像天河、越秀，凭借稀缺性还能企稳，远郊盘就继续承压，买房更考验对板块价值的预判。 咱普通人在这种情况下，可得保持清醒。要是自住需求，现在可是 “捡漏” 好时机，政策窗口期房贷成本低，开发商促销加上政府补贴，刚需上车正合适。可要是投资，可别光赌政策，郑州、兰州等地取消限购后楼市都没反弹，这说明人口和产业才是楼市的底层逻辑。还得关注保障房分流，广州今年筹建 10 万套保障性租赁房，低总价商品房会受冲击，“老破小” 业主还是尽早置换为妙。