北上杭蓉“地王潮”：房价回升信号还是局部虚火？

近期，“地王”频出，扰动着买房人的神经。

有的人担心再不出手，房价会涨。而有的人担忧，是不是只是“有意为之”而带来的局部虚火。

是"不上车就踏空"的焦虑派更清醒？

还是猜度"有意为之"的警惕派更睿智？

01  “地王”频出的城市有啥共性？

这一轮，除了一线城市北京和上海频频诞生新“地王”外，新一线城市也是“地王”的主产地。

其中，土拍热度最高的当属杭州。4月1日，杭州迎来二季度首场土地出让，8宗涉宅地块平均成交溢价率38.5%。

三天前的3月28日，杭州蒋村地块经过102轮报价，被建发以34.34亿总价竞得，楼面价8.8万/平米，溢价率115.39%，不仅刷新了杭州楼面单价，还登顶了全国TOP3。

而一周前的3月25日，杭州4宗地块全部溢价成交，平均溢价率52%。其中，滨江区西兴单元地块溢价69.86%成交，创下当时杭州新的单价地王纪录。

两个月前的1月24日，杭州湖墅地块溢价率71.25%成交，楼面价位居当时杭州涉宅用地成交楼面价第一。

再来看看同样是“地王”不断被刷新的成都。

3月27日，成都金融城三期一宗住宅用地出让，经过213轮竞拍，被建发以33.47亿元拿下，溢价率106%，地块的起拍楼面价就已经将“地王”刷新。

半个月前的3月11日，招商蛇口经过130多轮竞拍，以楼面价3.17万元/平米斩获了高新区桂溪街道64亩宅地，创下当时成都单价新高。

而在2024年9月20日，贝好家以楼面价2.73万元/平米竞得金融城三期24亩宅地，创下了当时成都土拍宅地单价新高。

无论是杭州还是成都，都是年轻人向往的流入地。

开年以来，包括宇树科技、深度求索等“杭州六小龙”新兴产业的崛起，以及世预赛期间对球迷乘坐地铁免费，都显示杭州这个城市对年轻人充满了磁吸力。

统计年鉴信息显示，杭州市常住人口已连续10年实现两位数增长，截至2024年末，杭州常住人口达1262万人。

成都市2024年末常住人口2147.4万，比肩北京（2183.2万），从2000年的1110.85万人起步，已实现连续24年正增长。

而一线城市北上成交的“地王”则尽显地块优质本色。

3月28日，上海出让的大宁地块由上海本土靠旧改起家的房企——大华溢价32.31%摘得，成为静安大宁区域新“地王”；绿城拿下浦东新区北蔡地块，也成为了北蔡区域新“地王”。

3月18日，北京市海淀区树村地块被中海以75.02亿元、溢价率27.93%竞得，楼面价约10.23万/平米，刷新了北京单价“地王”。

综上可见，当前的“地王潮”集聚在北上杭蓉等核心城市，而且是核心区域的优质地块。即，地块所在城市及区位好+自身素质好（容积率低、建面适中），是这一轮“地王”的共性。

反观一二线城市外围和三四线城市的土拍市场，依然冷清。

而央国企和资金链安全的个别民企敢于拿这样的“地王”，一方面是流速销售有保障，另一方面上半年拿地可下半年推盘，对全年业绩也能够形成贡献。

02  会拉动房价企稳回升吗？

当前的“地王潮”会拉动房价上涨吗？

可见的是，“地王”频现的背后是房地产市场的深度分化。一线及新一线城市凭借人口流入、产业集聚和地块资源优势，成为有能力拿地房企的避险首选。

在「地产锐观察」看来，“地王”所在区域土地供应有限且配套完善，房企高价拿地后需通过高端产品溢价收回成本，可能会推高区域房价天花板。但能否带动全城房价实现真正普涨，而不是数字上的被平均，还要看后续政策对市场信心的提振。

如果后续存量房收储、闲置地回收加快推进，同时其他一二线热点城市跟进推出“压箱底”好地，有可能会迎来多城土拍热度的持续回升。

但房价方面，目前楼市整体企稳尚未达成，全面普涨难现。

据中指院统计，3月百城新建商品住宅均价约1.67万元/平米，环比微涨0.17%；但百城二手住宅均价约1.40万元/平米，环比下跌0.59%，跌幅较上月扩大0.17个百分点，已连续下跌35个月。

对购房者而言，即便是自住需求也要关注房产的长期价值，要选择真正具备稀缺属性的核心房产，避免跟风入市。