关于学区房买占坑房还是买自住，这个问题很多群友在咨询的时候都会纠结于此，而且随着入学人数减少，网上很多风都是吹的不看好学区房，学区房需求在减少，所以很多人在入手的时候都会犹豫，甚至很多人明明预算够，也去买一个占坑房，今天这篇文章来给大家剖析一下，预算够的情况下，到底该买占坑房，还是买两居或三居，来详细算算这个经济账。
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咱们按照学区不同，学区房价格不同，分三种情况来讨论，一种是德胜这种顶级非常贵的学区，一种是羊坊店这种价格比较亲民一些的典型学区，还有一种是中等学区又偏刚需的像海淀八里庄这种片区，这基本上涵盖了学区房不同价格的区域，我们一一来分析一下。
先来说德胜，德胜的占坑房在600w+，两居室700w+，三居800w+，如果预算在买占坑房还是两居之间犹豫，那肯定是建议买两居室，多贷款100w，月供也就只多还4300块钱而已，但是买两居是可以住自己的房子的，不用再租房，而且小学初中高中基本都在这块活动的话，那可是要12年的时间，人生有几个12年啊，要租这么久的房子。
有人说，房子太破了，下不去手，买个小的，到时候租个大的，住得舒服的，我只能说，想多了，在德胜大概率你要租的房子和你买的房子的小区情况是差不多的，稍微好点的小区和装修好点的房子租金就很贵，而且往外出租的房子装修、家电、床等各方面都很一般，相信在西城租过房的普通人都有过感受。自己买的房子还能好好装修一下，至少住的里面是可以进行改善的，如果觉得多贷款100w就压力太大了，那就买占坑房吧。如果是只有三居才能住的开，但是预算只够一居的，那这种就没啥犹豫的了，肯定就买占坑房了。
然后咱们再来算一笔经济账。
德胜的占坑房，租金一般在5500元左右（这是租出去的价格），小两居室租金7500左右，而且算上中介费，其实租金应该在8000+，租房子要额外付出2700，多贷款100w，月供多付出4300，那每个月其实也就差1600元而已，这还是租的房子非常一般的情况下，稍微好一些的租金会更贵，差额会更小。这1600元就是住自己的房子获得的舒适感，归属感，免于一次次搬家租房、跟房东租客中介打交道的烦躁感，所以我个人认为是非常值得的，而且100w提前还贷，没几年也就还清了，后面住自己的房子并不会多付出什么钱。
同样的道理也适用于德胜的三居，其实我感觉预算能买三居的客户，很少有在买两居和三居之间犹豫的，只是在占坑房和三居之间犹豫。德胜三居的租金一般在12000元左右，三居相对于一居要多贷款200w，月供要多8600元，买占坑房月租金相当于付出5500元，其实买三居贷款也就每月支出2000元而已，和占坑房与两居之间的经济账是一样的，所以如果能有能力买三居，我还是建议大家买自住的三居，这2000块钱的居住体验和情绪价值很值得。
而且多贷款的这1-200w，提前还贷完后，租金差额后面就没有了，其实还是买自住房划算。
当然占坑房也有自己的优势，资金占用少，买房压力小，而且如果以后入学人数减少，房价下跌，跌的也少。道理是这样的，但是这是德胜，北京顶尖的学区房，无论买占坑还是两居三居都是有他自己的市场和需求在的，而且在经济压力不大的情况下，我个人认为居住体验更重要，毕竟人生没有几个12年。当然每个人有每个人的情况，具体情况具体分析，这里是给大家提供一个思路，可以按照这个方式去思考一下。
同样的思路再来看看羊坊店这种学区。
羊坊店翠微小学的占坑房在350w左右，两居室最便宜的在460w左右，三居室便宜的在660w左右，这个价格其实就低了很多了，占坑和两居之间，不需要算什么账，我肯定推荐大家买两居，因为总价也没贵多少，在哪里买个两居不得400多万，这学区溢价远远比德胜小的多。
只有两种情况我推荐大家买占坑房，那就是对居住体验要求非常高，能看的上小区比如颐源居这种，预算差距过大，老小区实在看不上，那可以买个占坑房，留下来的钱租一个比较好的房子，或者买一个丰台那边的次新房自住。
同样也是很少有在三居和两居之间犹豫的，预算够且三居才能住的下的，肯定买三居
占坑房和三居之间其实也不存在犹豫的现象，除非预算不够买三居但三居又是必需品的，那没得选只能买占坑房。
八里庄这种学区，直接得出结论就是，肯定不买占坑房，因为占坑房和两居之间根本差不了多少钱，买占坑房其实有点亏，因为本身这种片区是刚需和学区的一个折中片区，要买学区占坑房没必要买这块，很少有听说在这买占坑房的，要买肯定尽量买小两居，无论在自住还是在租金方面，都有优势，我给大家举个例子：
下面这个房子是定慧东里的两居室，一层，358w还能谈
而下面这个一居室是2层的，总高16层，成交价297.5w，还有个税，算上就是300w
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