以前很多博主大v会把番禺分成很多板块，做一些价值梯队的排序，但市场发展到现在，整个番禺基本上进入了彻底分化的时代。

番禺的买家基本上就只有两种选择：

万博就是超级核心，价格门槛遥遥领先，而其他板块，价值点都比较平均，至少在价格上来说，不同板块的价格，似乎已经比较接近了，而且普遍以低总价刚需买家为主。

从大石目前的鸿璟台就能看出一些端倪。

正式的开盘价格，在之前的吹风价基础上，又便宜了20万——要相信开发商的认知，他们对市场认识更清晰，这样低开，说明他们对板块价值，对市场依然不乐观。

110平四房总价，门槛低于300万，好点的也就300万出头。

这是什么意思？这个价格比今年番禺最火的央璟颂还低，至少门槛低了很多，而且从产品来看，除了户型利用率没那么高，其他方面，我认为是提升的。

但无论是三房还是四房，上车门槛又低了一截。

大石这个板块，争议很大，认可度没那么高，买家各种嫌弃，但是你要知道这里去珠江新城多近，地铁6个站，正常情况18分钟到珠城。可依然只能开出这个价格，而且卖的没有很乐观。

再看番禺广场，去年隽樾府再便宜，也要300万出一点点头，多坐一站去番禺客运站，那边类板楼的三房，也要300万左右才能上车。

附近的次新二手融穗澜湾，三房两卫的放盘价270-280万，但是有一段时间没成交了，如果现在要卖出的话，起码在这个基础上打个85折。

往东去创新城看看，目前准现房的星汇城，88平的三房两卫260万左右上车没问题，107平的正规四房，同样是330-340万可以拿下。

往西边看，暂时没什么好的新盘，看看万博边缘的次新二手越秀星寰，之前成交的三房270多万，四房同样也是330万左右。

按照目前的市场，三房要成交，还要继续下探，四房估计300左右有人接盘。简单的看一圈，在万博之外的许多热门板块，新盘二手的三房两卫，基本上都是250万上下，4房的门槛也就300万出头，高了不行。

别管你有什么概念，别管你离珠城多近多远，别管你有没有学校密度多低。

这个就是目前番禺的市场需求。

但是万博似乎又不完全一样——和番禺其他板块相似的地方在于二手，价格跌跌不休，看看铂世湾现在什么价了，非常惨，和其他板块的刚需盘没什么区别。

不同的地方在于改善新盘和次新盘，价格坚挺的令人发指。

万博悦府，和樾府就更不一样了。前者没有600万挑不到好楼层，单价一直是番禺的领头羊，比很多天河海珠的新盘都贵，关键卖的还很好。

后者在二手市场也非常热门，成交单价也并非一直下行的状态，反而稳定在4.5-5.3万左右小范围浮动。

特别是最新的五期，是番禺少有的能卖出5万单价的二手，同面积总价比一期贵了大几十万上百万，但依然不乏买家。

这是为什么呢，我想有两个主要逻辑：

一是番禺的资源比较集中在万博，配套稀缺性比较明显。

不管是教育配套，商业配套还是城市界面，万博在整个番禺是遥遥领先的。包括楼盘品质也是如此，和樾府你不要觉得它外立面不好看，但是对比其他二手，已经算比较好的了。

而万博悦府和对面的和臻，在外立面，工区，会所，车库，大堂的交标，同样也进化了。所以你是改善置换的买家，如果希望留在番禺内部的话，也只有万博才能满足你的需求了。

二是其他板块产品配套各有差异化。

比如大石，在地理位置上更近珠城，按道理卖贵点是合理的，但是周边的城市界面，教育配套拉了分。

6站珠城虽然是优势，但考虑排队的时间，从番禺广场出发，似乎更加友好，起码还有坐到座位的机会。实际上也就多3个地铁站的距离，10来分钟的时间差。

创新城有各种概念，有近琶洲近大学城的优势，但是那边一穷二白，仅靠户型和学校吸引一些预算有限的买家；南站/谢村，虽然有概念有地铁，离万博也有一定距离，画的饼也挺大，一手卖成了现房，二手早就破发；

金山谷，市桥这些板块，都是没有地铁或者地铁不是很方便的板块，总价超过350万都很难卖，依靠比较成熟的基本基本配套，吸引还是地缘买家。

稍微领先的是番禺广场，有地铁有商业，可也缺乏商业，但凡对学校优点要求的买家，也很难看得上这里。

所以这样看来，目前的番禺买房逻辑，也比较清晰了：预算超过400万，尤其是450万以上的买家，还是优先去看万博，这里才能承接这么高总价的二手流通；

如果预算是400万或者350万以内，其实选哪里都差不多。

区别在于，哪个板块哪个盘更加接近你的真实需求——比如上班通勤更近，学校环境更匹配你的需求，户型面积在你的需求范围内，或者看你要现房准现房还是能接受期房。

在目前这个价格梯队下，也别嫌弃大石这个板块怎么样了，毕竟240-250万就能买到个不错的三房两卫，300万买个板楼小高层，有个学校兜底，不错的低密度社区，好像也不错了。

如果预算够的话，我依然还是建议选万博，即使现在看起来，万博的溢价稍微高了点，单纯从单价来说，比一站之隔的大石要贵了一倍，确实有点夸张。

可这也是目前番禺的现实，赢家通吃，越贵的似乎认可度越高，二手市场也验证了买家对这里的认可度。从板块配套兑现度来看，这里没什么太多的大饼需要买家吃，确定性已经很高了。

唯一的变数就是教育了，几年后的考试成绩出来之后，或许又会再次影响500-1000万市场的选择格局了。

对于在琶洲西区，珠江新城一带上班的改善家庭，如果要品质改善，追求成熟的配套，不是特别鸡娃，想要教育省心省力，不管你是500-600万预算，还是800-900万，我认为悦府依然是非常好的选择。