网上一段房产中介视频火了，说的是一名房产中介在诉苦。

这名房产中介说，现在打电话给房东，10个有8个都不愿意卖了。至于原因，在他看来，房子越便宜越没人买，只要房子不断上涨，价格不低的情况下，成交量就上来了，他手上便宜的房子越来越少，现在基本没有了，感觉房地产市场行情要好起来了。

看得出这名房产中介苦的是手中的房源越来越少，但也看得出他内心还是高兴的，毕竟市场开始好转，买家会增多，成交量上来后，房产中介自然可以获得更多的佣金。

对于这一点，下方有网友留言也印证了这一点。

有网友说，确实如此，他在成都，他的一套套3房子，最近带看量突然增多，已经有两个人出价，而且离他的心理价位没差多少了。

另一名在北京的房产博主也表示，最近市场体感明显，看房定房的周期都在明显缩短，优质小户型走得较快，改善大户型也被带动起来，成交逐步回暖。

目前房地产市场回暖是不争的事实，笔者在上个月就说过，当房地产市场调整到一定程度后，只有那些急需用钱的人会低于市场价卖房，但对于大多数人而言，既然跌到这个份上了，再抛售的意义已经不大，宁愿躺平等待市场回暖。究其心理原因常常有两点：

一是周边地价与房价倒挂。比如说，周边地价1万一平米，房价也才一万出头，建房不需要成本吗？什么原材料价格都在涨，盖出来的新房卖个2万都很正常。所以，房子价格没有持续低于成本的道理，输的不过是时间，终究还是会上来，回归到本身价值。

二是不容许过度下跌。楼市确实如前面的房产中介所言，买涨不买跌，房价如果一直跌的话，没人会相信当时的市场是底，购房者觉得下面还有地下室而不敢出手。所以，我们可以看到前段时间天津要求开发商优惠低于备案价一定幅度要走审批，而且还不一定批。

从这个角度而言，地方是有意扭转房地产市场并让其回稳。道理很简单，一是房地产关联诸多行业，一损俱损，最终影响到GDP和ZJ；二是市场持续低迷，会影响到卖地，进而影响到目前捉襟见肘的地方财政。

当然，楼市回暖与否，不能仅凭房产中介一家之言。我又查询了整个市场的变化，就整体成交价格而言，新房和二手房虽然没有明显上扬，但代表市场热度的成交量明显开始起来。而且多方面促暖楼市的信号正在进一步被佐证：

1.抄底资金在陆续流入。根据中指院数据显示，1月份法全国法拍房成交10.5万套，同比上升了3.6%，这也是难得的同比数据转正。联想到最近一些地方，如海口、厦门等城市国资批量买入法拍房，这可视作有大资金在抄底法拍房，他们掌握的讯息更深层次，应该是判断市场差不多到底了。

2.出现部分“新投资人”在大城市核心区扫货品质次新房。这类房子的显著特征就是“超跌”，跌出了性价比，租金收益率在2%以上。还有核心区带有学区属性的老房子，这类房子被当地的一些中产扫货，一方面是自用，另一方面由于超跌还具有投资性价比了。

2.土拍是楼市“晴雨表”。岁末年初是土拍淡季，但哈尔滨的土拍呈现淡季不淡，2026年开始的一个多月，已经有10块地成交，其中3块地溢价近30%。作为一个北方城市，这无疑为其他城市2026年的土拍开了一个好头。土地与商品房售价向来有“面粉”与“面包”关系，土地市场与商品房市场必然会有互动影响。

3.资本市场先知先觉。地产板块，进入今年以来持续反弹，持续反弹1个月有余，主力资金净流入超过125亿，几乎每天都有房地产票封板，目前地产板块指数已先于大盘创出阶段新高。资本市场从来都是先于实体率先反应，这说明他们用真金白银在投票，看好接下来的房地产市场发展。

4.二手房成交显著上升。根据机构监测的数据显示，1月份全国重点13城二手房成交超过810万平米，环比、同比分别增加16%和33%，成交量显著放大，这说明目前的价格已被越来越多的购房者接受和认可。价格方面，百城二手房均价环比跌幅只有0.85%了，不出意外的话，未来1-2个月就可能转正。

当然，楼市回暖的信号还不止以上这些，我们也没有必要逐一梳理，我们需要认清一个事实是：楼市如股市，成交量不会说谎，二手房成交量持续放量，不断创出2021年楼市调整的新高，这意味着观望的购房者在开始出手了。

有人问，成交量虽然增加了，但我没看到价格变化啊，成交价格仍然比较低啊，有的房子还是没人问啊，这是咋回事？

这个问题的答案其实很简单，就是一个楼市走势的逻辑问题，如何理解呢？

一般说来，这几年随着价格的不断走低，会积压一大批低价房源，目前市场就是在消化这批房源。我们可以看到，首先是一些优质的、小户型房源会被率先成交，这就像文首房产中介说的那种情况，手里便宜的房子没有了。

接着，随着市场热度开始上升，带动大户型以及改善房源成交，原因就在于，原来手里不好卖的老旧房源能卖掉了，有能力置换面积更大、品质更好的房子了。

再后来，市场上已经很难找到“黄金坑”房源了，其他更高价格的房源也陆续开始成交，由于买涨不买跌的心理作祟，就会出现同一个小区的房源成交价格不断上行，完全脱离此前的底部价格区间，新一轮趋势形成。

最后，再啰嗦几句吧。

有粉丝私信问我买房时机的问题，我想说的是，很难有人在这个市场上抄到所谓的绝对底部，何况房子的价格也是谈出来的。但有一点是清晰的，没有永远的涨，自然也不会永远的跌，如果我们真有购房需求，可参照股市的理论：

不在下行趋势中买房，因为谁也不知道何时到底。可当出现底部放量，我们可在试盘线上方介入。楼市试盘线即是所在城市的新房和二手房去化周期，在当地房产官网查查就知道了，一般6-12个月为合理去化周期，如果出现明显异动，这其实就是在选择方向了。

此外，对消息面比较敏感的区域也应关注。比如此前说的海南自由贸易港封关、当下才出现的首都都市圈空间协同规划等等，核心城市及周边城市随着整体市场的企稳回暖，其反弹力度往往更大一些，如果真有购房需求，决策还是宜果断些，完全没有必要因后知后觉而付出更多的成本。

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