最高法院：执行程序中，对分别办理登记的房屋与土地，可以分别处置吗？
分别处置不符合“房地一体”规则，在具体执行中也难以落实
阅读提示：
房地产交易中，房屋与土地使用权遵循“房随地走”“地随房走”的规则，但这并不意味着房屋所有权人与土地使用权人始终保持一致登记。执行程序中，对于分别办理登记的房屋与土地，是否应当分别处置？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
分别处置不符合“房地一体”规则，在具体执行中也难以落实。
案件简介：
1.1997年12月15日，原金元贸易公司成立，股东为汇业贸易公司与永兴仪器厂。
2.1998年6月11日，原金元贸易公司取得案涉某地集体土地使用权及对应房屋所有权。原金元贸易公司注销后，未约定案涉土地使用权及房屋归属。
2.2007年9月18日，新金元贸易公司（与已注销的原金元贸易公司名称一致）成立。
3.2011年12月19日，案涉房屋经多次处分后登记在新金元贸易公司法定代表人孙某某名下，案涉土地使用权仍登记在原金元贸易公司名下。
4.2018年11月19日，因某房产公司对新金元贸易公司、孙某某享有债权，长沙中院轮候查封案涉房屋。期间房屋征拆，长沙中院裁定查封补偿用地，要求征拆部门协助提取征拆款。汇业贸易公司、永兴仪器厂不服，在执行异议被裁定驳回后，向长沙中院提起执行异议之诉。
5.原告认为，原金元贸易公司注销后，房屋、土地及征收对价均属于股东（也即原告），新金元贸易公司无权取得征拆款，且长沙中院仅查封房屋，故不得执行征拆款中涉土地部分。
6.2020年9月7日，长沙中院认为，征拆款包含房屋与土地两部分，房屋归属孙某某，土地虽归属原告，但原告与新金元贸易公司人格混同，不能排除执行，一审驳回原告诉讼请求。汇业贸易公司、永兴仪器厂上诉至湖南高院。
7.2020年12月14日，湖南高院认为，上诉人对孙某某名下房屋及对应征拆款无实体权利，但人格混同缺乏依据，上诉人对土地及对应征拆款的权利可以阻却执行，二审判决停止执行案涉土地及对应征拆款。被告某房产公司认为二审判决违反“房地一体”处分原则，向最高法院申请再审。
8.2022年1月14日，最高法院再审判决撤销湖南高院的二审判决，维持湖南中院的一审判决。
争议焦点：
汇业贸易公司、永兴仪器厂对案涉房屋、土地使用权、临时建筑及相应拆迁补偿是否享有民事权益？
裁判要点：
一、对分别登记的房屋与土地分别处置虽有一定道理，但不符合“房地一体”处分规则。
最高法院认为，基于案涉《征地拆迁补偿协议》，对于登记在原金元贸易公司名下的4栋房屋、土地使用权及临时建筑，金元贸易公司可获得总面积8510.855平方米的物业和征地补偿款2400万元，其中金元贸易公司已经实际取得1200万元。鉴于案涉诉争5849.385平方米集体土地使用权与地上4栋房屋系分别办理的不动产登记，一、二审判决分别对其进行分析论述有一定道理，但没有充分考量“房地一体”的处分规则。
二、根据“房地一体”规则，汇业贸易公司、永兴仪器厂对房屋及土地使用权丧失实体权利，故亦无权主张因此所得的拆迁补偿。
（一）“地随房走”的“房地一体”是法律规定的处分原则。
最高法院认为，原《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”；第一百八十二条规定：“建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”；第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”上述规定明确了“地随房走”的“房地一体”处分原则，即在房屋等地上物权利处分时，房屋所占用范围内的土地使用权随之被处分。
（二）案涉房屋经多次处分，其所占用范围内的建设用地使用权亦随之被处分。
最高法院认为，本案中，案涉4栋房屋经过抵押、拍卖、转让等多次处分，其所占用范围内的建设用地使用权亦随之被处分。2010年1月27日，雨花区法院作出（2008）雨执字第313-4号执行裁定书，裁定案涉4栋房屋的所有权及相应的其他权利归卜胜华、文春泉、李玲香所有，4栋房屋所有权及所占用的土地使用权依法发生转移；2011年12月19日，孙某某以金元贸易公司法定代表人的名义与卜胜华、文春泉、李玲香签订《和解协议》，自愿以1200万元回购上述4栋房屋，并已实际支付1200万元。
（三）房屋所有权人孙某某因其取得房屋的行为，对房屋及土地使用权享有实体权利，汇业贸易公司、永兴仪器厂对房屋对房屋及土地使用权丧失实体权利，故亦无权主张因此所得的拆迁补偿。
最高法院认为，即便如二审判决所述，2016年1月20日雨花区法院作出的（2016）湘0111执3-1号执行裁定，将案涉4栋房屋过户到孙某某名下不产生物权变动的法律效果，但孙某某基于其与4栋房屋所有权人（卜胜华、文春泉、李玲香）签订的协议以及雨花区法院的裁定并支付了全部对价，已经对该4栋房屋及所占用土地的使用权享有实体财产权利。汇业贸易公司、永兴仪器厂作为原金元贸易公司权利义务的承继人对该4栋房屋及所占用土地的使用权已无实体财产权利，对因此所得拆迁补偿亦无权主张权利。
（四）处置房屋时的程序瑕疵，并不必然产生房地分开处理的法律效果。
最高法院认为，汇业贸易公司、永兴仪器厂再审中认可“房地”依法应一体处理的规则，但同时主张依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十四条第二款关于“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”的规定，在涉及集体土地时，房地可以分开处置，本案即属此种情况，并提交了雨花区法院（2010）雨执字第25号执行裁定书和长沙市中级人民法院（2011）长中执监复字第0024号执行裁定书予以佐证。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条并未否定“房地一体”处理的规则，只是基于当时集体土地使用权转让交易的法律限制而作出的特殊程序规定，若雨花区法院在拍卖案涉4栋房屋时未与国土资源管理部门协商一致，属于程序瑕疵，但并不必然产生房地分开处理的法律效果。
三、分别处置不符合“房地一体”规则，在具体执行中也难以落实。
（一）原审法院主张对房屋与土地分开处置，有悖于“房地一体”的处理规则。
最高法院认为，雨花区法院于2010年1月27日作出（2008）雨执字第313-4号执行裁定书，裁定案涉4栋房屋的所有权及相应的其他权利归卜胜华、文春泉、李玲香所有，此时依法产生4栋房屋所有权及所占用土地使用权由原金元贸易公司转移给卜胜华、文春泉、李玲香的法律效果。但在汇业贸易公司、永兴仪器厂基于上述程序问题提出执行异议的情况下，雨花区法院又作出（2010）雨执字第25号执行裁定，长沙市中级人民法院作出（2011）长中执监复字第0024号执行裁定，认为“执行中拍卖的上述房屋是生效法律文书所确定的标的物，并未涉及到房屋所占用的土地的处置事宜”，明显与原《中华人民共和国物权法》关于“房地一体”处理的规定相悖。
（二）原审法院判决对房屋与土地分开处置，在具体执行中难以落实。
最高法院认为，关于案涉4栋房屋所占用土地的具体范围，因4栋房屋所有权证并未具体载明占地面积，房屋也早已被征收拆除，双方对于4栋房屋实际占用土地具体范围的核算也无法达成一致，考虑到当时房屋和土地使用权分别登记的客观情况，以及案涉5849.385平方米集体土地使用权之上除少量临时建筑外，只有案涉4栋房屋，故在无相反证据的情况下，4栋房屋的拍卖处置应同时包含5849.385平方米集体土地使用权更符合本案实际。而且，在案涉5849.385平方米集体土地使用权及地上4栋房屋、临时建筑被征收拆迁给予补偿时，亦未具体核算各自的价值并区分各自的补偿款物，而是一并给予2400万元拆迁补偿款和8510.855平方米物业的补偿。鉴于汇业贸易公司、永兴仪器厂认可金元贸易公司已经从总的拆迁补偿中支取了1200万元，对于剩余的1200万元拆迁补偿款和8510.855平方米物业，汇业贸易公司、永兴仪器厂已无实体权利，若该部分补偿款物经处置偿付某房产公司后尚有剩余，亦应归还给孙某某或金元贸易公司，而非汇业贸易公司、永兴仪器厂。二审法院将案涉4栋房屋与5849.385平方米集体土地使用权分开处置，判决停止对案涉5849.385平方米集体土地使用权及临时建筑的拆迁补偿部分的执行，适用法律有误，在具体执行中也难以落实，应予纠正。
综上，最高法院认为上诉人不享有排除执行的实体权利，再审判决撤销湖南高院的二审判决，维持湖南中院的一审判决。
案例来源：
《湖南金园房地产开发有限公司、湖南省汇业贸易有限公司等案外人执行异议之诉》[案号：最高人民法院(2021)最高法民再342号]
实战指南：
一、如何理解房产交易中的“房地一体”？
“房地一体”主要运用在房地产交易流通过程中，这一处分规则能够有效避免土地使用权与房屋所有权在交易过程中分离，防止权利冲突。但是，这一处分规则并不意味着房屋所有权人与土地使用权人始终为同一主体，实践中，房屋与土地登记在不同权利人名下的情况并不罕见。
二、如何理解执行程序中的“房地一体”？
执行程序毕竟不同于普通房产交易，法院在锁定被执行人责任财产的同时，也要防止侵害案外人利益。具体到本案，一审、二审法院的判决结果虽不一致，但审理思路相近，对于登记在不同权利人名下的房产、土地进行“分开论述”“分别处理”，这样处理有一定的道理，主要是考虑到对责任财产明确划分、保护案外人利益。因此，最高法院并未在判决中全然否认这一思路的合理性，而是认为这种思路毕竟有欠妥当，未充分考量“房地一体”的处分规则，也不利于执行措施的实际落实。
三、“房地一体”对权利人而言有何意义？
综合以上，如果权利人仅就建筑物或建设用地使用权进行登记，法律风险不仅及于交易阶段，也会及于执行阶段。在执行程序中，受限于房随地走、地随房走的规则，权利人可能无法排除强制执行。遵循“房地一体”规则，本身也构成对权利人的自我保护，我们建议权利人尊重这一规则，不要“分散登记”，以避免房、地分离状态下各种可能的法律风险。
法律规定：
1.《中华人民共和国民法典》第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
2.《中华人民共和国民法典》第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
3.《中华人民共和国民法典》第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
延伸阅读：
1.执行法院可以对抵押土地上未办理抵押登记的附着物一并执行。
案例1：《兰州某某股份有限公司五泉支行与甘肃某某煤炭销售有限公司、王某博等借款合同纠纷》[案号：甘肃省高级人民法院(2024)甘执复224号]
甘肃高院认为，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。本案中，甘肃某某公司与兰州某某五泉支行签订抵押合同时约定其对兰州某某五泉支行与甘肃某某煤炭销售有限公司之间的借款债务提供抵押担保，抵押物即为案涉土地，担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息以及为实现主债权的费用等。抵押合同签订时案涉地上附着物即存在，为实现申请执行人的债权，兰州中院在执行中对案涉抵押土地上及地上附着物一并执行符合案件实际及法律规定，并无不妥。复议申请人提出案涉地上附着物未进行抵押担保，兰州中院不应将以上未设定抵押的地上附着物强制执行的理由与法律规定不符，其复议请求及理由本院不予支持。
2.抵押土地上新增建筑物，该建筑物所有人的权利不能排除对抵押土地及该新增建筑物的执行处分。
案例2：《佛山某某菌业有限公司、中国某某资产管理股份有限公司广东省分公司等借款合同纠纷》[案号：广东省高级人民法院(2024)粤执复209号]
广东高院认为，抵押的建设用地上存在新增建筑物的，为实现抵押权，在处分建设用地使用权时，只有将建筑物一并处分，才能实现建设用地使用权的使用价值和交换价值，并避免建筑物出现“空中楼阁”的现象。虽然新增建筑物不属于抵押财产，抵押权人就新增建筑物拍卖、变卖或折价所得价款不享有有限受偿权，但是根据法律规定的抵押房地一体处分原则，即使抵押土地上新增建筑物，该建筑物的所有人或者案外人亦不能以对该新增建筑物享有实体权利为由排除对抵押土地及该新增建筑物的执行处分。因此，某某公司复议主张该抵押的工业用地上，除了案涉三座抵押厂房以外，还有五座建筑物是该土地抵押后建造，债权人对该五座建筑物没有抵押权和优先受偿权，该公司对该五座建筑物有合法租赁权、使用权和优先购买权足以对抗债权人的抵押权，没有法律依据，本院不予支持。