前几天，合肥发布《包河区紫云路与上海路交口西北角 BH19-B-15地块控制性详细规划调整公众意见征询》，原规划商业服务业设施用地调整为文化用地，规划建设安徽省图书馆新馆。

该地块位于省府中轴保利天珺南侧，建成后将显著提升片区的文化配套，对周边业主来说无疑是一大利好。不过，我们也要思考一个问题，省府板块当下最需要什么？

省府板块以包河大道、上海路为界，分为省府西、省府中轴和省府东板块，其中省府西板块由于起步早，早已发展成熟，空间主要在省府中轴和省府东。

省府中轴板块除了行政办公用地，在建/交付项目主要在安徽路、紫云路、上海路沿线。

安徽路沿线有建发珺和府、招商雍华府、绿城蘭园、阳光城檀悦、省立医院、紫云山小学等住宅、配套商业、医疗项目；

紫云路沿线有安徽省文化馆新馆和安徽省非物质文化遗产展示馆、待建安徽省图书馆新馆等公建配套；

上海路沿线则是高速尚宸院、置地悦玺和保利天珺，以及民航安徽空管分局等项目。

按照此前的规划，省府中轴会在中轴线上建设中轴公园，剩余地块则都是教育、商业服务业用地规划，没有住宅用地。

省府东板块天津路以西以商品房为主，天津路以东安置房相对较多；

也可以以宁波路为界，宁波路以北除了越秀和樾府在售，基本都是交付楼盘；宁波路南均为在建项目，如远大九庐、轨道雲涛、庐月汀雲、翰墨雲栖等。

在讨论省府板块当下最需要什么之前，也许要先搞清楚大家为什么在滨湖区买房？

在滨湖区买房，大部分人肯定不是冲着产业来的，滨湖区在这方面并没有优势，很多业主都要跨区通勤。

吸引买房人的点主要在新城规划/界面、公园多、商业多，学校也大多不错，很适合居住。省府中轴和省府东板块相比其他前期开发区域，还有着容积率低、产品好的优势，原本应该吸引力更强。

但近年这两个板块的居住配套显然没有跟上，以省府中轴为例，当年很多业主买这里，很重要的一个原因是学区预期：学区范围小、纯商品房规划、改善盘多，即便没有名校教育集团加持，也完美符合“生源房”的特点。

如今中轴七盘已全部交付，但片区配套却明显滞后：小学尚未建成，中学仍未正式开工；商业配套严重不足，招商城市主场开业率偏低，多数小区又未规划底商，进一步加剧了生活不便；加之核心的中轴公园也迟迟未建。在这样的配套现状下，片区入住率自然难以提升。

省府东其实在学校位置、学区范围和安置房选址等方面是存在一些问题的，接下来看上海路中学的学区如何划，如果能有纯商品房学区，有利于提升入住率和吸引力。

此外，虽说省府东板块周边巢湖、十五里河、方兴湖公园环绕，但小区距离有远近，区域内部还是应该多建设一些街头游园；商业方面，省府东就更匮乏了，唯一的招商花漫里开业率偏低，目前仅依靠安置小区底商维持，日常生活非常不便利，十五里河公园也迟迟未见全面动工迹象。

我们说“预期”，省府板块在一片荒芜时，就能成为合肥顶流板块，靠的正是“预期”。然而，这些年过去，已经到了“兑现”的时候了。

何况，当下买房人最不喜欢的就是“预期”，更看重现在有什么。

所以，从楼市的角度，当下省府板块应该在商业、公园、学校配套方面加快进度，以增强信心和吸引力。